Nel condominio basta poco perché un intervento privato generi tensioni, soprattutto quando tocca spazi comuni o ne altera funzione e aspetto. Per prevenire danni imminenti derivanti da lavori in corso, l'ordinamento prevede la denuncia di nuova opera (art. 1171 c.c.), uno strumento cautelare che consente di chiedere al giudice un intervento immediato a tutela delle parti comuni e della sicurezza dell'edificio. A tale proposito si segnala una recente decisione del Tribunale di Palermo del 22/01/2026.
La vicenda
La controversia nasce quando un condominio, preoccupato per alcuni lavori avviati all'interno da una società condomina, decideva di rivolgersi al giudice per fermare ciò che riteneva essere un intervento lesivo delle parti comuni. La società aveva acquistato un grande magazzino posto nel piano seminterrato, locale suddiviso in due ampi vani collegati tra loro da una zona coperta. All'interno di questo magazzino si trovavano quattro locali tecnici condominiali: uno destinato alla caldaia e tre occupati dai cavedi per lo scarico dei rifiuti.
Questi vani, sin dall'atto originario di vendita, erano stati espressamente esclusi dalla compravendita e qualificati come beni condominiali, con una servitù di passaggio a favore del condominio per accedervi tramite gli scivoli.
La società che sta eseguendo i lavori aveva presentato due CILA, ma secondo il ricorrente queste opere non si limitano a semplici modifiche interne, incidendo direttamente su spazi condominiali comuni. Nel dettaglio, il ricorrente denunciava che la società aveva demolito tre volumi tecnici destinati alla raccolta dei rifiuti, aveva alterato la facciata e aveva persino installato saracinesche al posto degli accessi originari ai locali comuni. A parere del condominio questi interventi non solo avevano cambiato l'aspetto dell'edificio, ma avevano sottratto ai condomini spazi e funzioni essenziali. Per questo motivo presentava un ricorso cautelare per "denuncia di nuova opera", chiedendo al giudice di bloccare immediatamente i lavori e di ordinare il ripristino dello stato dei luoghi. In alternativa, richiedeva la tutela d'urgenza ex art. 700 c.p.c., sostenendo che le opere violavano norme fondamentali sulla tutela delle parti comuni (artt. 1117, 1122 e 1117‑quater c.c.). Il condominio chiedeva pure che, in caso di inottemperanza, la società fosse condannata a pagare una somma di denaro per ogni giorno di ritardo, così da rendere effettivo l'ordine di ripristino. La società convenuta negava che i locali tecnici avessero natura condominiale, sostenendo che il magazzino acquistato comprendeva l'intera area catastale, senza alcuna porzione esclusa dalla vendita. Inoltre affermava che gli interventi realizzati erano pienamente conformi alle autorizzazioni comunali ottenute. Secondo la società, i cavedi non erano più utilizzati da decenni e le opere eseguite non avrebbero inciso né sul decoro dell'edificio né sulla sua sicurezza strutturale.
La decisione del Tribunale
Il Tribunale ha ritenuto la domanda del condominio inammissibile. I lavori nel magazzino avevano già comportato la demolizione dei vani tecnici condominiali, il loro accorpamento agli spazi destinati ai futuri box auto e l'apertura di nuove saracinesche al posto degli accessi originari. La consulenza tecnica e le foto hanno mostrato che queste opere erano già completamente realizzate prima del ricorso.
Poiché l'intervento contestato non era più in corso, ma già ultimato, il Tribunale ha evidenziato la mancanza del requisito dell'attualità della nuova opera, necessario per la denuncia di nuova opera. Per questo la domanda cautelare è stata ritenuta inammissibile. Il giudice ha rilevato pure la mancanza del periculum, cioè il rischio di un danno grave e imminente. La risalente dismissione dei cavedi e l'assenza di ogni altra alternativa utilizzazione comune hanno impedito di ravvisare un concreto pregiudizio per l'ente condominiale. Le ulteriori doglianze sul decoro e sulla stabilità dell'edificio sono state ritenute generiche e non provate.
Poiché il condominio non aveva neppure un possesso attuale sui locali tecnici ormai dismessi, è stata esclusa anche la reintegrazione ex art. 1168 c.c.
Considerazioni conclusive
L'articolo 1171 del codice civile prevede uno strumento rapido e urgente per fermare un'opera che sta per causare un danno: la denuncia di nuova opera. Può usarla chi è proprietario, titolare di un diritto reale o possessore di un bene, quando teme che un lavoro iniziato da altri, sul proprio fondo o su quello altrui, possa danneggiare ciò che gli appartiene.
Questo rimedio ha due caratteristiche fondamentali: l'opera deve essere ancora in corso (non deve essere stata completata); non deve essere passato più di un anno dall'inizio dei lavori (oltre questo limite, l'azione non è più proponibile). Il danno deve essere: 1) grave, ovverosia determinare in misura preoccupante un deterioramento, alterando o distruggendo la cosa comportandone una diminuzione patrimoniale; 2) prossimo, nel senso che possa verificarsi da un momento all'altro; 3) probabile; 4) tale da determinare un timore ragionevole in una persona normale in base a valutazione oggettiva (Trib. Lamezia Terme 10 settembre 2018, n. 1176).
Nel caso esaminato è emerso che prima del deposito del ricorso le opere che il condominio temeva fossero dannose erano già state concluse, e i successivi interventi erano solo finiture.
In mancanza del requisito essenziale della "nuova opera in corso", la domanda è stata dichiarata inammissibile. L'azione di cui all'art. 1171 c.c., avendo carattere preventivo in quanto mira ad evitare un danno, è ammissibile nel momento in cui la nuova opera da altri intrapresa sul proprio come sull'altrui fondo e da cui si ha ragione di temere che stia per derivare danno alla res che forma oggetto del diritto o del possesso del denunciante, non sia ancora ultimata. Quando, invece, l'opera è stata portata a termine, si deve fare ricorso alle rimozione e alla definitiva eliminazione della situazione dannosa (Cass. civ., sez. II, 12/03/2002, n. 3573).
