Nella vicenda oggetto della recente sentenza della Corte di Appello di Cagliari, sezione distaccata di Sassari, del 17 ottobre 2025 n. 367, si è discusso di una locazione commerciale e dell'indennità di avviamento a favore del conduttore subentrato all'originario contraente.
A tale riguardo, secondo la tesi della parte locatrice, l'indennità in questione non era dovuta poiché il presunto cessionario della locazione non era legittimato a riceverla. Infatti, contrariamente alla tesi avversa, secondo il locatore non vi era stata alcuna successione nel rapporto, non si era concretizzata alcuna cessione del contratto e, pertanto, l'eventuale indennità doveva andare a favore dell'originario contraente della locazione.
La lite in Tribunale si era, quindi, risolta con l'accoglimento della domanda di liquidazione dell'indennità. Si trattava, però, di una conclusione che non accontentava, certo, il locatore, il quale si rivolgeva alla Corte di Appello di Cagliari, sezione distaccata di Sassari, per ottenere la revisione del provvedimento impugnato.
Ebbene, in caso di cessione di un contratto di locazione commerciale, a chi spetta l'indennità di avviamento? Sul tema, come si esprime la giurisprudenza della Corte di Cassazione? Per trovare risposta a queste domande, non ci resta che verificare quanto è emerso da questo procedimento.
Indennità di avviamento nella locazione commerciale: quando è prevista?
In tema di locazione commerciale, quando quest'ultima si risolve e scade, ad esempio, per una disdetta del locatore, l'indennità di avviamento è riconosciuta per indennizzare il conduttore degli utili che l'impresa è in grado di generare per la clientela formatasi nel tempo e per la notorietà legata all'ubicazione dei locali.
Pertanto, condizione essenziale dell'indennità è il rapporto diretto con il pubblico. Si pensi, per ipotesi, ad un supermercato oppure ad uno dei tanti negozi di abbigliamento.
Trattasi, altresì, di un presupposto che il conduttore non è nemmeno tenuto a dimostrare in tutti quei casi in cui il contatto, con i vari clienti, è ricavabile dalla destinazione dell'immobile risultante dal contratto «Cassazione con Sez. 3, 23/10/2023, n. 29303 - In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, il conduttore che, in seguito alla cessazione del rapporto, chieda il pagamento dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale non ha l'onere di provare che l'immobile era utilizzato per il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, se questa circostanza derivi dalla stessa destinazione contrattuale dell'immobile, gravando sul locatore, che eccepisce la diversa destinazione effettiva, l'onere di provare tale atto impeditivo della suddetta pretesa, ai sensi dell'art. 2697,comma 2, c.c.».
Perciò, una volta sussistenti i presupposti per questa indennità, al locatore non resta che riconoscerla al conduttore, anche perché, se non dovesse essere versata, il detentore potrebbe rifiutarsi di lasciare l'immobile persino dinanzi a un'intimazione di sfratto.
Resta, indubbiamente, la considerazione che si tratti di un importo non di poco conto. Ad esempio, la regola base per gli esercizi commerciali in affitto prevede che l'avviamento debba essere quantificato in 18 mensilità del canone di locazione. Ecco, dunque, spiegato il motivo per cui, come nel caso in esame, se possibile, il locatore contesta il riconoscimento dell'indennità.
Cessione locazione commerciale: quali effetti si producono?
La legge prevede che il contratto di locazione commerciale possa essere ceduto senza nemmeno il consenso del locatore «il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento - art. 36 legge 392/1978».
Se ciò dovesse avvenire, il cessionario, neoconduttore, subentrerebbe in tutti i rapporti del contratto, sia quelli attivi che quelli passivi «La cessione del contratto comporta il trasferimento soggettivo del complesso unitario di diritti ed obblighi derivanti dal contratto, lasciando immutati gli elementi oggettivi essenziali e realizzando soltanto una sostituzione soggettiva, il che non esclude che, a cessione avvenuta (o contestualmente alla stessa) il cessionario ed il contraente ceduto possano accordarsi tra loro per apportare delle modiche al contenuto del contratto originario, restando, in assenza di tale accordo, immutato il contenuto del contratto originario (Cass. Sez. L. 21 settembre 2022, n. 27681; Cass. Sez. L., 05/11/2003, n. 16635)».
Alla luce di tali presupposti, appare, quindi, naturale e conseguenziale che, come ricordato dalla Corte di Appello in esame, l'eventuale indennità di avviamento commerciale spetti al soggetto che, al momento della conclusione del contratto, risulti essere il conduttore effettivo dell'immobile «la Suprema Corte ha chiarito che il diritto all'indennità di avviamento spetta al soggetto che effettivamente esercita l'attività commerciale al momento della cessazione del rapporto locatizio».
Per queste ragioni, la sentenza impugnata è stata confermata così come il riconoscimento dell'indennità di avviamento commerciale a favore del cessionario dell'originario contratto di locazione.
