In tema di locazione commerciale, secondo la legge, al termine del contratto, ad esempio alla sua scadenza naturale, è dovuta al conduttore un'indennità, definita di avviamento, pari ad almeno 18 mensilità dell'ultimo canone.
Tale indennità non è prevista soltanto nei casi in cui il contratto si risolve per l'inadempimento del conduttore oppure per avere questi esercitato disdetta o recesso dalla locazione "In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dello articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto (art. 34 Legge 392/1978)".
Invece, nel contratto di locazione, valutato dal Tribunale di Catanzaro nel procedimento culminato con la recente sentenza n. 2368 del 6 dicembre 2024, il conduttore aveva rinunciato, espressamente, all'indennità di avviamento all'interno di una clausola dell'accordo.
Ebbene, alla scadenza naturale di questa locazione commerciale, il conduttore aveva chiesto ugualmente l'indennità, al punto da non lasciare i locali sino a quando la stessa non sarebbe stata versata.
Ne è derivato, pertanto, un contenzioso che pare opportuno approfondire.
Mancato pagamento indennità di avviamento: è possibile trattenere l'immobile?
Nella vicenda in commento, alla scadenza naturale di una locazione commerciale, il conduttore aveva mantenuto il possesso dei locali, giustificando la propria condotta col fatto di non aver ricevuto l'indennità di avviamento dal locatore. Ebbene, tale comportamento era stato legittimo?
La giurisprudenza sul tema, richiamata opportunamente anche dal Tribunale di Catanzaro in esame, risolve positivamente questo dubbio, affermando che le prestazioni di riconsegna dell'immobile e di pagamento dell'indennità sono reciproche ed interdipendenti.
Pertanto, il conduttore può lecitamente trattenere la detenzione dell'immobile locato in attesa che il locatore paghi quanto dovuto "in tema di locazioni di immobili urbani a uso non abitativo, la disposizione dell'articolo 34 della legge sull'equo canone, secondo cui l'esecuzione del provvedimento di rilascio dopo la cessazione del rapporto è condizionata al pagamento dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, non si limita a prevedere un mero diritto di ritenzione a favore del conduttore, ma regola un effetto del rapporto di interdipendenza fra le reciproche obbligazioni di riconsegna dell'immobile e di pagamento dell'indennità, che rende la prima inesigibile per difetto di contemporaneo adempimento o di offerta di adempimento dell'obbligazione dell'altra parte.
Ne consegue che, fino a quando non sia stata corrisposta, ovvero offerta l'indennità, il conduttore ha diritto di protrarre la detenzione e il godimento dell'immobile per l'esercizio della sua attività commerciale, senza che da tale attività possa derivare alcuna responsabilità a suo carico a titolo di maggior danno ex art. 1591 del codice civile (cfr. Cass. n. 22924/2012; Cass. n. 14814/2004)".
Rinuncia all'indennità di avviamento nel contratto di locazione commerciale: è valida?
Nella sentenza in commento, il Tribunale di Catanzaro ha accertato la nullità della clausola con la quale, alla firma della locazione, il conduttore aveva rinunciato all'indennità di avviamento.
Secondo l'ufficio calabrese, si trattava, infatti, di una disposizione in contrasto con l'art. 79 della legge 392/1978, secondo il quale sarebbe nulla ogni pattuizione diretta ad attribuire al locatore un vantaggio in contrasto con la legge appena citata.
Tuttavia, aggiunge il Tribunale, nulla vieta al conduttore di esprimere tale rinuncia al termine della locazione, quando cioè non si trova più in quella tipica posizione di debolezza contrattuale in pendenza del rapporto "l'art. 79 della L. 392/1978 sancisce la nullità di ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto di locazione o ad attribuire al locatore un canone maggiore di quello legale, ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge stessa.
Tale disposizione non impedisce al conduttore di rinunciare all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, purché ciò avvenga successivamente alla cessazione del rapporto, ossia quando il conduttore non si trovi più in quella posizione di debolezza alla cui tutela la disciplina è preordinata (cfr. ex multis n. 15373/2018). La ratio di tale nullità trova il suo fondamento nell'esigenza di tutela del conduttore, quale contraente debole, la quale viene meno una volta stipulato il contratto di locazione: fino a quando non venga concluso un contratto di locazione, infatti, i diritti che ne discendono sono da considerarsi indisponibili per le stesse parti contrattuali, poiché, solo successivamente alla conclusione del contratto, quando il conduttore non è più in una situazione di debolezza per il timore di essere costretto a lasciare l'immobile ove svolge attività commerciale, è possibile negoziare sui diritti nascenti dal contratto, incluso il diritto alla indennità di avviamento (Cassazione civile sez. III, 21/07/2022, n.22826)".
Tornando al caso in commento, il conduttore aveva, pertanto, diritto all'indennità, poiché la rinuncia espressa in sede contrattuale era stata nulla. Il Tribunale di Catanzaro ha, quindi, accolto la domanda di pagamento condannando, di conseguenza, il locatore.
