L’installazione e la permanenza di cavi telefonici sulle facciate di un edificio incidono sul rapporto tra l’interesse del gestore alla realizzazione/esercizio della rete e le facoltà dominicali del proprietario (o del condominio quale ente di gestione). In questo quadro, assumono rilievo: (i) la ricostruzione del titolo che legittima l’occupazione (consenso, titolo autoritativo, ovvero maturazione di un diritto reale per usucapione); (ii) il distinto profilo del diritto del proprietario di eseguire innovazioni che impongano la rimozione o diversa collocazione di impianti e cavi, con spese a carico del gestore, alle condizioni previste dalla normativa speciale.
In particolare, il comma 7 dell’art. 52 d.lgs. 259/2003 (già art. 91) prevede che “Il proprietario ha sempre facoltà di fare sul suo fondo qualunque innovazione, ancorché essa importi la rimozione od il diverso collocamento degli impianti, dei fili e dei cavi, né per questi deve alcuna indennità, salvo che sia diversamente stabilito nella autorizzazione o nel provvedimento amministrativo che costituisce la servitù”. Il Tribunale ha richiamato, per analogia di ratio, l’art. 122, comma IV, R.D. 1775/1933 (servitù di elettrodotto), evidenziando come tali norme configurino un diritto soggettivo del proprietario a ottenere la rimozione o il diverso collocamento ad onere e spese del gestore, a prescindere dalla modalità di costituzione della servitù (atto autoritativo, contratto o usucapione), diversamente dal regime comune di cui all’art. 1068 c.c.
Il Tribunale di Reggio Calabria, con decisione del 5 dicembre 2025 (R.G. 1738/2020) ha ricostruito questi profili in una controversia promossa da un condominio nei confronti di una società di telefonia, in relazione alla presenza e alla gestione di cavi insistenti sui prospetti dell’edificio.
La vicenda
Il condominio (in persona dell’amministratore) ha domandato la rimozione integrale dei cavi e delle opere sulle facciate ovvero, in subordine, la messa in sicurezza, oltre al risarcimento (e alla corresponsione di un’indennità), deducendo l’abusività dell’apposizione, l’inidoneità degli ancoraggi, il pericolo per l’incolumità e il pregiudizio estetico.
La società convenuta ha eccepito l’improcedibilità per mancato esperimento della mediazione obbligatoria e la prescrizione della pretesa risarcitoria; nel merito ha chiesto il rigetto delle domande e, in via riconvenzionale, l’accertamento dell’acquisto per usucapione della servitù di linea telefonica sui prospetti condominiali.
Nel corso del giudizio il magistrato ha formulato proposta conciliativa ex art. 185-bis c.p.c., avente ad oggetto (tra l’altro) la sistemazione dei cavi con collocazione interrata a regola d’arte a cura e spese del gestore, proposta non accettata integralmente. Dagli scritti difensivi è emersa, inoltre, una sostanziale rinuncia alla riconvenzionale (“non esistono più gli impianti da usucapire”), prospettandosi una parziale cessazione della materia del contendere.
La decisione
Il giudice ha ritenuto non contestato che una sistemazione dei cavi fosse stata eseguita nei termini descritti dalla società, con la conseguenza del sopravvenuto difetto di interesse alle domande dirette alla riduzione in pristino e alla messa in sicurezza; nondimeno, rilevata la persistenza di profili di contrasto (anche sulle spese) e di aspetti non integralmente satisfattivi, ha proceduto all’esame delle risultanze processuali.
Quanto al presupposto di abusività dell’originaria apposizione, la consulenza tecnica d’ufficio ha accertato che “i cavi della linea telefonica poggiati sulle facciate del fabbricato condominiale non hanno avuto lo scopo di servire esclusivamente le unità immobiliari condominiali, ma anche altre utenze”; analogo dato è emerso dalla prova testimoniale (“Posso dire che i cavi ancorati a quel palazzo servono certamente le utenze dello stesso e degli altri palazzi attigui a quel condominio e che sono lì da almeno 20/30 anni…”).
Su tale base, e al limitato fine di verificare l’antigiuridicità della condotta di asservimento, è stata ritenuta fondata la prospettazione della maturazione per usucapione del diritto di servitù in relazione ai cavi destinati anche a utenze diverse da quelle condominiali. Il Tribunale ha quindi richiamato il principio di diritto affermato dalla Suprema Corte secondo cui “l’accertamento della avvenuta usucapione della servitù… esclude il presupposto del risarcimento da illecito, retroagendo gli effetti dell’usucapione… e togliendo ‘ab origine’ il connotato di illiceità al comportamento di chi abbia usucapito” (Cass. Sez. 3, ord. n. 19294/2006; Cass. n. 4434/2009).
Ne è conseguito che l’installazione dei cavi non destinati a servire le utenze condominiali non poteva essere qualificata come abusiva, né poteva fondare – per tale specifica causale – pretese risarcitorie o indennitarie.
Ciò nonostante, è stata riconosciuta l’illegittimità della condotta del gestore nella fase successiva, laddove, a fronte della richiesta dell’amministratore di spostare i cavi per consentire i lavori di restauro delle facciate, la società “non ha provveduto tempestivamente ai necessari lavori di rimozione, pretendendo anche il pagamento delle spese”. Sul punto il Tribunale ha applicato l’art. 52, comma 7, d.lgs. 259/2003 e, per analogia, l’art. 122, comma IV, R.D. 1775/1933, precisando che tali disposizioni attribuiscono al proprietario il diritto di ottenere la rimozione o diversa collocazione ad onere e spese del gestore, salvo diverse pattuizioni o diversa previsione nel provvedimento amministrativo costitutivo della servitù.
Tuttavia, la lesione di tale diritto non è stata ritenuta sufficiente, da sola, a fondare un risarcimento: nel caso concreto “non risultano provati i pregiudizi lamentati né tantomeno il nesso causale con la condotta inadempiente”. Anzi, la CTU ha evidenziato che “le opere realizzate dalla parte convenuta sono state manomesse nel tempo… i cavi sono stati riposizionati… durante i lavori manutentivi ad opera di soggetti terzi”, con ricadute anche sul nesso causale.
In dispositivo, pertanto, sono state rigettate per sopravvenuto difetto di interesse le domande di riduzione in pristino e di messa in sicurezza; sono state rigettate le domande di risarcimento danni e di pagamento dell’indennizzo; le spese di lite sono state integralmente compensate e le spese di CTU ripartite per metà tra le parti.
I riferimenti giurisprudenziali richiamati
In materia sostanziale: Cass., Sez. III, ord. n. 19294/2006; Cass. n. 4434/2009 (effetto retroattivo dell’usucapione e venir meno dell’illiceità originaria). Cass. n. 2505/1998; Cass. n. 481/1988 (servitù quando la linea serva anche utenze diverse dal fondo attraversato, con necessità di titolo/procedura in mancanza di consenso).
In materia processuale: Cass. n. 21757/2021 (e richiami: Cass. n. 13217/2013; Cass. n. 11962/2005; Cass. n. 27460/2006; Cass. n. 16150/2010) sui presupposti della cessazione della materia del contendere e sulla “soccombenza virtuale”.
Sull’applicabilità dell’art. 52, comma 7, d.lgs. 259/2003 anche a servitù usucapite: Trib. Pistoia, sent. n. 1316/2016; Trib. Torino, sent. n. 226/2016; Trib. Catania, sent. n. 3534/2025.
Considerazioni conclusive
Il percorso motivazionale distingue correttamente i piani: (i) quello della legittimazione “originaria” dell’occupazione, ricondotta – per i cavi destinati anche a utenze estranee – alla maturazione dei presupposti dell’usucapione, con conseguente esclusione dell’illiceità ab origine e delle pretese risarcitorie/indennitarie fondate su tale causale; (ii) quello, distinto, del diritto del proprietario a imporre lo spostamento degli impianti quando debba eseguire innovazioni (quali i lavori di restauro), diritto riconosciuto dalla disciplina speciale, con spese in capo al gestore salvo diversa previsione nel titolo o nel provvedimento amministrativo.
Nel caso concreto, il rigetto del risarcimento si fonda su un profilo tipicamente probatorio: l’assenza di prova del danno e del nesso causale, nonché la ricostruzione (in CTU) di manomissioni e riposizionamenti riconducibili a terzi. Ne discende, in chiave pratica, che la domanda risarcitoria – ove la causale sia il ritardo o l’inerzia nello spostamento – richiede allegazioni e prove puntuali (ad es. fermo cantiere, maggiori costi documentati, pregiudizi effettivi e causalmente ricollegabili alla condotta del gestore), non essendo sufficiente la sola violazione dell’obbligo di ricollocamento.
Per ulteriori approfondimenti (orientamenti in linea con i principi applicati), possono risultare utili: Trib. Patti, sent. n. 459/2021 (spostamento cavi, spese e risarcimento) ; nonché, sul tema della necessità di un titolo (o del consenso) quando l’impianto serva anche terzi, Cass. civ., sez. II, sent. n. 788/2022 . In prospettiva più recente, la ricostruzione dell’obbligo di spostamento “a spese del gestore” è coerente anche con Cass. civ., sez. II, 5 agosto 2024, n. 22040, richiamata in dottrina .
Resta fermo che l’assetto può mutare ove: (a) esista un titolo (contrattuale o autoritativo) contenente pattuizioni derogatorie sui costi; (b) venga offerta prova rigorosa di un danno-conseguenza e del relativo nesso causale; (c) la fattispecie riguardi impianti/condotte diversi da quelli oggetto della disciplina speciale applicata.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
