La Corte di Cassazione (12 settembre 2025, n. 25077) è nuovamente intervenuta sull'ambito di applicazione temporale della norma - adottata nel 2012 per esigenze di spending review - che ha ridotto i canoni e le indennità di occupazione in assenza di titolo dovute da parte delle pubbliche amministrazioni per l'utilizzo a fini istituzionali di immobili privati.
Nel caso affrontato, la Suprema Corte ha stabilito che la riduzione del 15% delle indennità dovute per l'utilizzo a fini istituzionali di immobili in assenza di titolo da parte delle Amministrazioni centrali si applica con decorrenza dalla data di entrata in vigore del suddetto provvedimento legislativo, cioè dal 7 luglio 2012. Approfondiamo la questione.
Fatto e decisione
La questione ha riguardato l'interpretazione dell'art. 3, comma 4, d.l. 6 luglio 2012, n. 95, cioè della norma che ha previsto una riduzione del 15% dei canoni e delle indennità di occupazione senza titolo dovute dalle Amministrazioni centrali ai privati locatori.
La norma, infatti, prevede tre diverse decorrenze:
- dal 1° luglio 2014, i canoni di locazione sono ridotti della misura del 15% di quanto corrisposto in ragione della previsione contrattuale;
- dal 15 agosto 2012, cioè dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto legge (l. 7 agosto 2012, n. 135), la riduzione del 15% si applica ai contratti di locazione scaduti o rinnovati dopo tale data;
- dal 7 luglio 2012, ovverosia dall'entrata in vigore del decreto legge, la riduzione del 15% si applica anche agli utilizzi in essere in assenza di titolo.
Alla luce della corretta interpretazione del dato normativo, la Corte di Cassazione ha affermato che la riduzione del 15% delle indennità dovute per l'utilizzo a fini istituzionali di immobili, in assenza di titolo, da parte delle Amministrazioni centrali si applica con decorrenza dalla data di entrata in vigore del decreto legge n. 95/2012, cioè dal 7 luglio 2012.
La riduzione, peraltro, può essere eccepita in ogni momento del giudizio di primo grado, anche nella comparsa conclusionale, trattandosi di norma imperativa che si applica automaticamente a questo tipo di locazioni.
Così testualmente la norma: «La riduzione del canone di locazione si inserisce automaticamente nei contratti in corso ai sensi dell'articolo 1339 c.c., anche in deroga alle eventuali clausole difformi apposte dalle parti, salvo il diritto di recesso del locatore».
Considerazioni conclusive
La sentenza in commento si pone nel solco tracciato dalla precedente giurisprudenza di legittimità.
Secondo la Corte di Cassazione (4 gennaio 2023, n. 163), la prima previsione, quella con decorrenza dal 1° luglio 2014, riguarda i contratti di locazione che, pur stipulati anteriormente all'entrata in vigore del decreto legge (ché altrimenti non avrebbe senso la previsione di una riduzione del canone ope legis, questa presupponendo l'esistenza di un canone già in precedenza concordato), al momento dell'entrata in vigore della legge di conversione non siano ancora scaduti.
La seconda ipotesi riguarda i contratti di locazione scaduti o rinnovati dopo la data dell'entrata in vigore della legge di conversione, ai quali si applica comunque la riduzione, con decorrenza da tale data (ossia da quella di entrata in vigore della legge di conversione del d.l. 6 luglio 2012, n. 95).
La selezione di tale ipotesi intermedia è di tipo alternativo: deve infatti trattarsi di contratti «scaduti» dopo l'entrata in vigore della legge di conversione oppure di contratti «rinnovati» dopo tale data.
Secondo la Corte di Cassazione, la norma non è altrimenti interpretabile se non nel senso che con essa si è voluto escludere che la postergazione (dal 1° luglio 2014) della riduzione del 15% potesse valere anche per i contratti scaduti dopo l'entrata in vigore della legge di conversione ma prima del termine di operatività fissato nel primo periodo (7 luglio 2012), indipendentemente dal fatto che a tale scadenza essi fossero stati o meno rinnovati.
In assenza di tale esclusione, invero, per tali contratti la riduzione non avrebbe potuto operare per tutti i canoni maturati dalla data di conversione del decreto fino alla predetta decorrenza e, dunque, sarebbe rimasta priva di effetti pratici. La norma invece risulterebbe contraddittoria e antinomica con la previsione del primo periodo se riferita ai contratti scaduti dopo il termine di decorrenza ivi fissato.
La terza ipotesi attiene proprio alla circostanza oggetto d'esame: si tratta del caso di detenzione sine titulo da parte della pubblica amministrazione. Per essa la norma prevede l'applicazione di analoga riduzione (15%) «alla data di entrata in vigore del presente decreto».
Orbene, secondo l'interpretazione offerta dal giudice nomofilattico, la disposizione deve essere intesa nel senso che la riduzione debba applicarsi con decorrenza immediata, cioè dall'entrata in vigore del decreto legge, quindi dal 7 luglio 2012.
Ricapitolando, il legislatore ha inteso evidenziare tre diversi termini:
- il primo decorre dal 1° luglio 2014 e vale per la riduzione dei canoni nei contratti ancora in corso a quella data;
- il 15 agosto 2012, data di entrata in vigore della legge di conversione, segna la diversa decorrenza della riduzione per i canoni relativi a contratti che, in corso alla data di entrata in vigore del d.l. n. 95/2012, siano scaduti anteriormente al 1° luglio 2014 ma dopo l'entrata in vigore della legge di conversione: contratti cioè che siano scaduti (non importa se poi rinnovati o meno) tra il 15 agosto 2012 e il 1° luglio 2014. Per tali locazioni sono dunque ridotti del 15% i canoni maturati dopo il 15 agosto 2012;
- il terzo termine è infine fissato al 7 luglio 2012, ossia alla data stessa di entrata in vigore del d.l. n. 95/2012, e segna la decorrenza della riduzione (sempre nella stessa percentuale del 15%) delle indennità dovute per le illegittime occupazioni «in essere».
