La Corte d'Appello di Catania, con la sentenza n. 1554 del 26 novembre 2025, ha confermato la decisione del Tribunale di Ragusa che aveva dichiarato nulla la delibera condominiale del 25 ottobre 2016 nella parte relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione straordinaria dei balconi incassati, limitatamente ai costi dei lavori di pittura delle parti interne, riconosciute come di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
La pronuncia si inserisce nell'orientamento giurisprudenziale secondo cui, nei casi di balconi incassati, occorre distinguere tra le componenti che costituiscono parti comuni dell'edificio e quelle che restano in proprietà esclusiva, con conseguente differenziazione nella ripartizione degli oneri manutentivi.
La vicenda
L'appellante aveva proposto opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 1396/2017, emesso dal Tribunale di Ragusa su istanza del condominio, per il pagamento della somma di € 5.827,38 a titolo di spese per lavori straordinari eseguiti sui balconi incassati.
L'opponente contestava la fondatezza della pretesa creditoria sostenendo che i lavori deliberati ed eseguiti dal condominio avevano riguardato anche parti di sua esclusiva proprietà (le superfici interne dei balconi), senza il suo consenso.
Chiedeva quindi dichiararsi la nullità della delibera assembleare del 25 ottobre 2016 e la revoca del decreto ingiuntivo opposto. Il condominio si costituiva chiedendo il rigetto dell'opposizione.
A seguito dell'istruttoria e dell'espletamento della consulenza tecnica d'ufficio, il Tribunale accoglieva parzialmente l'opposizione: dichiarava nulla la delibera limitatamente ai costi dei lavori di pittura delle parti interne dei balconi incassati e revocava il decreto ingiuntivo per tale quota; confermava invece l'obbligo dell'opponente al pagamento della restante somma (pari a € 5.677,31) e alle spese processuali.
L'appellante proponeva gravame ritenendo che il Tribunale avrebbe dovuto dichiarare la nullità dell'intera deliberazione in ordine alla ripartizione delle spese straordinarie e non soltanto limitatamente ai costi dei lavori sulle parti interne dei balconi incassati.
Lamentava inoltre che l'amministratore non le avesse fornito la documentazione relativa ai lavori straordinari e che questi fossero stati deliberati senza il suo consenso; infine contestava la regolamentazione delle spese legali.
La decisione
In via preliminare, i giudici d'appello hanno respinto le eccezioni del condominio relative all'inammissibilità del gravame per inesistenza della notifica dell'atto di appello e per violazione dell'art. 342 c.p.c.
È stato ritenuto che la notificazione via PEC, pur indirizzata anche a un indirizzo non più presente nei pubblici registri, non avesse determinato alcuna lesione del diritto di difesa e, comunque, che ogni eventuale nullità risultasse sanata dalla costituzione in giudizio dell'appellato.
Quanto alla specificità dei motivi di appello, è stata riconosciuta la sufficiente individuazione del quantum appellatum e delle censure mosse alla sentenza di primo grado.
Nel merito, i giudici d'appello hanno rigettato tutte le doglianze dell'appellante. Dall'istruttoria svolta in primo grado - in particolare dalla CTU - risultava che i balconi oggetto dei lavori erano "incassati", ossia parte integrante della facciata dello stabile: "le parti laterali ed esterne degli stessi, che, evidentemente, rientrano nella facciata comune dell'edificio, sono da considerarsi parti comuni, mentre le loro parti interne devono considerarsi di esclusiva proprietà".
Il primo giudice aveva formulato al CTU uno specifico quesito volto a determinare se i lavori avessero interessato anche porzioni in proprietà esclusiva; era emerso che solo i lavori sulle superfici interne ricadevano su beni individuali.
Di conseguenza - coerentemente con quanto affermato dalla Cassazione (Cass. n. 637/2000) - era stata dichiarata nulla la delibera impugnata "esclusivamente nella parte in cui prevedeva la pitturazione delle parti interne dei balconi".
Anche le ulteriori doglianze sono state respinte: dalla documentazione risultava che l'appellante fosse stata presente alle assemblee nelle quali erano stati approvati i lavori sulle parti comuni (assemblea del 6 giugno 2014), scelta l'impresa esecutrice e decisa la data d'inizio degli interventi; era invece assente all'assemblea del 18 dicembre 2014 (approvazione preventivo e piano di riparto), ma la relativa delibera le era stata comunicata tramite raccomandata A/R ed ella non l'aveva impugnata.
Era inoltre presente alle successive assemblee del 23 giugno 2015 (decisione di iniziare i lavori sui prospetti) e del 25 ottobre 2016 (approvazione del consuntivo dei lavori straordinari e del piano di riparto).
"Per quanto sopra appare evidente che l'odierna appellante fosse a conoscenza dell'entità e dei costi dei lavori… non avendo specificamente impugnato alcuna delibera". Nessuna violazione poteva ravvisarsi nel comportamento dell'amministratore, il quale aveva correttamente convocato le assemblee rendendo edotti i condomini su tutte le attività svolte, ai sensi dell'art. 1713 c.c.
Quanto alle spese processuali, è stata confermata la prevalente soccombenza dell'appellante poiché l'opposizione era stata accolta solo per una quota irrisoria ("il cui costo ammonta a € 150") rispetto alla somma complessivamente richiesta ("pari a € 5.827,38").
La sentenza di primo grado è stata dunque confermata integralmente, con ulteriore condanna dell'appellante alle spese del giudizio di secondo grado e all'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.
I riferimenti giurisprudenziali
Nella motivazione viene richiamata Cass., sez. II civ., n. 637/2000 ("gli stessi [balconi incassati] sono da considerarsi parti comuni essendo necessari per l'esistenza del fabbricato nonché destinati all'uso o al servizio dello stesso").
La Corte fa applicazione del principio affermato dalla Cassazione distinguendo tra elementi strutturali facenti parte della facciata comune (parti laterali ed esterne) - soggetti alla disciplina delle cose comuni ex art. 1117 c.c. - e superfici interne riservate alla proprietà individuale.
Sono inoltre richiamate pronunce relative all'efficacia sanante della costituzione in giudizio rispetto a vizi della notifica (Cass., SS.UU., n. 15979/2022; Cass., n. 24329/2024) e ai requisiti di specificità dell'appello (Cass., SS.UU., n. 27199/2017), precisandosi che i criteri indicati dalle Sezioni Unite restano validi anche alla luce del nuovo testo dell'art. 342 c.p.c., introdotto dal d.lgs. n. 149/2022 ed applicabile ratione temporis.
Considerazioni conclusive
I principi applicati dalla Corte d'Appello risultano coerenti con l'indirizzo accolto dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui i balconi "incassati", quando costituiscono parte integrante della facciata dello stabile, sono da considerarsi - nelle loro componenti strutturali esterne - beni comuni ex art. 1117 c.c.; tuttavia le superfici interne restano in proprietà esclusiva del singolo condomino.
La distinzione tra elementi comuni ed esclusivi comporta una diversa imputazione degli oneri manutentivi:
- le spese relative agli elementi strutturali esterni (frontale, parti laterali e sottobalcone se visibile dalla facciata) spettano a tutti i condomini pro quota;
- le spese relative alle superfici interne (soffitto e pavimento calpestabile) gravano sul proprietario esclusivo.
Tale criterio trova conferma sia nella giurisprudenza citata sia nella motivazione dettagliata della sentenza ("correttamente il primo giudice ha ritenuto la nullità della delibera impugnata esclusivamente nella parte in cui prevedeva la pitturazione delle parti interne dei balconi").
Non vengono invece esaminati altri profili, quali, ad esempio, la possibilità per un singolo condomino di effettuare autonomamente interventi migliorativi sulle parti comuni senza autorizzazione assembleare.
L'impostazione adottata dalla Corte si colloca in un orientamento ampiamente seguito, ma non mancano decisioni che, in presenza di particolari conformazioni architettoniche o di regolamenti condominiali derogatori, pervengono a soluzioni differenti;
L'esito processuale vede confermata la parziale nullità della deliberazione limitatamente ai costi relativi alle superfici interne dei balconi incassati, mentre viene rigettata ogni altra censura sulla validità delle deliberazioni assembleari, sulla gestione dell'amministratore e sulla ripartizione delle spese, con conseguente condanna dell'opponente alle spese di entrambi i gradi di giudizio e all'ulteriore contributo unificato.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
