Le spese per il risanamento del solaio gravano solo su chi ha causato il danno con lavori eseguiti male

Ai sensi dell'art. 1125 c.c., le spese per la manutenzione e la ricostruzione di soffitti, volte e solai devono essere ripartite in parti uguali tra i proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, in forza della presunzione di comunione del solaio.

Tuttavia, tale criterio non trova applicazione quando il danno sia direttamente imputabile alla condotta di uno dei proprietari: in questi casi, si applica il principio generale dell'art. 2043 c.c., che pone il risarcimento a carico di chi ha causato il danno.

La Corte d'Appello di Cagliari, con la sentenza n. 253 del 1° luglio 2025, ha confermato tale principio in una controversia relativa al degrado del solaio divisorio tra un'unità commerciale al piano terra e un'abitazione al primo piano.

In particolare, il proprietario del locale al piano terra (attore), che aveva acquistato l'immobile nel 2009, ha citato in giudizio i proprietari dell'appartamento sovrastante (convenuti), lamentando che durante la ristrutturazione del proprio locale era emerso il grave deterioramento del solaio, già sostituito nel 1999 dai convenuti.

L'accertamento tecnico preventivo ha stabilito che i lavori eseguiti nel 1999 dai proprietari del piano primo erano stati realizzati in violazione delle regole dell'arte: travi metalliche non protette dalla corrosione, appoggi privi di idonei sostegni e scarico fognario realizzato con materiale inidoneo.

L'attore ha dunque chiesto la condanna dei convenuti all'esecuzione, a loro spese, dei lavori di ripristino indicati dal CTU, oltre al risarcimento dei danni per il ritardato utilizzo dell'immobile.

I convenuti si sono opposti e hanno chiesto, in via riconvenzionale, che l'attore partecipasse al 50% delle spese ex art. 1125 c.c., oppure, in subordine, la compensazione dei crediti reciproci.

La decisione

Il Tribunale di Cagliari ha rigettato la domanda riconvenzionale e condannato i convenuti a eseguire i lavori a loro esclusiva cura e spese, respingendo la domanda risarcitoria dell'attore. La Corte d'Appello, a sua volta, ha:

• rigettato l'appello principale dei convenuti, confermando l'inapplicabilità dell'art. 1125 c.c., in quanto «l'ammaloramento del solaio (…) è conseguenza immediata e diretta dei lavori di rifacimento eseguiti in autonomia e contro le regole dell'arte dai coniugi appellanti»;
• rigettato l'appello incidentale dell'attore sul danno da mancato utilizzo, per carenza di prova circa l'inagibilità e l'assenza di elementi per una liquidazione equitativa;
• parzialmente riformato la sentenza solo sulle spese di lite, compensandole nella misura di un terzo per entrambi i gradi.

Ne consegue che l'attore non è tenuto a sostenere alcuna quota dei lavori di risanamento del solaio; resta a suo carico solo un terzo delle spese processuali, come disposto dalla Corte.

I precedenti giurisprudenziali

La Corte richiama la giurisprudenza di legittimità secondo cui: «Quando il danno al solaio comune sia imputabile alla condotta di un singolo condomino, non si applica la ripartizione ex art. 1125 c.c., ma si fa luogo alla responsabilità aquiliana ex art. 2043 c.c.» (Cass. n. 6398/1999; Cass. n. 12617/2001).

Viene inoltre ribadito che il diritto al risarcimento del danno a un immobile spetta solo al proprietario al momento dell'evento (Cass. n. 15744/2009; Cass. S.U. n. 2951/2016).

Considerazioni conclusive

La sentenza conferma un principio consolidato: l'art. 1125 c.c. non tutela chi abbia causato il danno con lavori eseguiti male o abbia provocato la rottura del solaio per cause a sé imputabili. Spetta al proprietario che agisce provare la riconducibilità del danno alla condotta dell'altro (come avvenuto qui tramite l'ATP).

L'indirizzo giurisprudenziale potrebbe essere mitigato se:

• il dissesto sia dovuto a vetustà o a manutenzione carente imputabile a entrambi i piani;
• l'opera eseguita dal proprietario soprastante fosse concordata con l'altro e conforme alle regole tecniche;