Una recente sentenza della Corte d'Appello di Napoli (sentenza 6 maggio 2026 n. 3391) spiega quando una clausola che vieta la destinazione a "pensione" può davvero essere opposta al proprietario. E quando, invece, il bed & breakfast non può essere fermato.
La vicenda
Un condominio citava una condomina in giudizio chiedendo di inibire l'attività di bed & breakfast svolta dai conduttori dell'unità immobiliare di proprietà della convenuta, ritenendo non opponibile alla stessa il divieto di destinare gli appartamenti a "pensione" previsto dal regolamento condominiale di natura contrattuale. Il Tribunale dava ragione alla condomina, respingendo la domanda del condominio. Quest'ultimo si rivolgeva alla Corte di Appello sostenendo che la clausola regolamentare, predisposta dal costruttore e originario proprietario dell'intero compendio, fosse opponibile alla condomina in quanto richiamata nel suo titolo di acquisto e che l'attività di bed & breakfast integrasse, nella sostanza, la medesima destinazione vietata. Contestava inoltre l'interpretazione del regolamento operata dal giudice di prime cure, ritenuta erronea e non conforme ai criteri ermeneutici degli artt. 1362 e 1369 c.c.
Si costituiva l'appellata, eccependo l'inammissibilità del gravame ai sensi dell'art. 342 c.p.c. e, in subordine, la sua infondatezza. Resistevano anche i conduttori dell'immobile, chiamati in causa nel primo grado, i quali proponevano appello incidentale per ottenere la riforma della decisione di compensazione integrale delle spese processuali, sostenendo che il condominio, quale parte soccombente, dovesse essere condannato alla loro rifusione secondo il principio di causalità.
La decisione
La Corte ha ritenuto l'atto di appello ammissibile. I giudici di secondo grado hanno esaminato anche l'eccezione di difetto di legittimazione dell'amministratore, che hanno respinto, rilevando che l'amministratore era stato autorizzato dall'assemblea a promuovere il giudizio di primo grado e che tale autorizzazione, mai revocata, si estendeva anche ai successivi gradi.
Nel merito, la controversia ruotava attorno all'opponibilità alla proprietaria dell'unità immobiliare della clausola regolamentare che vietava la destinazione degli appartamenti a pensione. Il condominio ha prodotto una copia autenticata del regolamento e del verbale di deposito notarile, ma la Corte ha rilevato che la dicitura manoscritta relativa alla trascrizione ("trascritto a Napoli il 20.10 n.46495") non è risultata assistita da fede privilegiata, presentando segni grafici difformi e non riconducibili con certezza al notaio o al conservatore. Inoltre, non è emersa la prova della trascrizione del regolamento come negozio unitario e, soprattutto, non era stato prodotto il titolo di acquisto della convenuta, nel quale la clausola avrebbe dovuto essere espressamente richiamata per essere opponibile.
La Corte d'Appello ha rigettato integralmente l'impugnazione principale del condominio, confermando la decisione del Tribunale, sebbene con motivazione parzialmente diversa.
La Corte ha inoltre accolto l'appello incidentale proposto dai conduttori riformando la decisione di compensazione delle spese del primo grado. Ha ritenuto che, secondo il principio di causalità, le spese sostenute dai terzi chiamati in causa dovessero essere poste a carico del condominio appellante, che aveva provocato il loro coinvolgimento nel giudizio pur senza avanzare pretese dirette nei loro confronti.
La Corte ha quindi condannato il condominio al pagamento delle spese del primo grado in favore dei terzi chiamati, liquidandole d'ufficio, e ha altresì condannato l'appellante al pagamento delle spese del giudizio di appello in favore dell'appellata e dei chiamati in causa, con distrazione ai rispettivi procuratori. Infine, ai sensi dell'art. 13, comma 1‑quater, D.P.R. 115/2002, ha dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore contributo unificato da parte del condominio appellante.
Considerazioni conclusive
I divieti e i limiti di destinazione che incidono sulle facoltà di godimento dei condomini, riguardando unità immobiliari in proprietà esclusiva, devono risultare da espressioni chiare, esplicite e non equivoche. L'individuazione della regola contenuta nel regolamento contrattuale va quindi condotta evitando interpretazioni estensive, sia quanto all'ambito delle limitazioni imposte alla proprietà individuale, sia quanto ai beni cui tali limitazioni si riferiscono (Trib. Savona 27 febbraio 2026, n. 135).
Il problema successivo riguarda la loro opponibilità ai nuovi acquirenti: anche quando la clausola è formulata in modo chiaro e rigoroso, essa vincola i successivi proprietari solo se trascritta oppure specificamente richiamata nel titolo di acquisto.
Infatti le restrizioni alle facoltà inerenti al godimento della proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio, volte a vietare lo svolgimento di determinate attività all'interno delle unità immobiliari esclusive, costituiscono servitù reciproche (App. L'Aquila 9 luglio 2025, n. 831).
Di conseguenza l'efficacia delle clausole del regolamento contrattuale che impongono limiti alle proprietà esclusive nei confronti dei terzi acquirenti è subordinata alla loro trascrizione, da effettuarsi con indicazione specifica delle clausole che comportano una riduzione delle facoltà dominicali.
Se il negozio che genera tali diritti reali non è stato trascritto, le limitazioni possono vincolare i successivi acquirenti solo se inserite nel loro atto di acquisto.
I giudici di secondo grado hanno rilevato che il condominio non aveva fornito la prova della trascrizione del regolamento condominiale né della specifica accettazione della clausola limitativa nel titolo di acquisto della convenuta. In assenza di tali elementi, la clausola non poteva essere opposta alla proprietaria dell'unità immobiliare, con conseguente infondatezza della domanda inibitoria.
