Secondo la cosiddetta legge Ponte, nelle nuove costruzioni era obbligatorio riservare delle aree dove i vari proprietari dell'edificio avrebbero potuto parcheggiare le proprie vetture. «Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione (art 41sexies Legge n. 1150/1942 così come introdotto dall'art. 18 della Legge n. 765/1967)».
Negli anni, però, le contestazioni sull'applicazione di questa norma sono state molteplici. In particolare, le liti sono sorte allorquando questi spazi sono stati ceduti a terzi o come nel caso sottoposto al vaglio del Tribunale di Catanzaro e culminato con la decisione n. 678 del 5 marzo 2026, l'area è stata acquisita a seguito di una vendita all'asta.
In queste, come in altre circostanze, si è sempre discusso di uno specifico argomento: le aree in questione potevano essere acquistate ed utilizzate in contrasto col diritto dei terzi condòmini ad utilizzarle per il parcheggio delle proprie auto?
Anche nel caso esaminato dal Tribunale di Catanzaro, l'ufficio calabrese, al pari di tanti magistrati di merito e di legittimità, che negli anni si sono pronunciati sul tema, ha dovuto rispondere alla predetta domanda
Non ci resta, perciò, che approfondire quanto è accaduto in questa diatriba.
Il trasferimento del bene acquistato all'asta cancella ogni vincolo sull'area destinata a parcheggio?
Nella vicenda in esame, due proprietari di un edificio pretendevano dal titolare di uno spazio pertinenziale del condominio il riconoscimento del loro diritto d'uso come area di parcheggio. Trattavasi, infatti, di un fabbricato costruito successivamente al 1967 e il loro diritto derivava dalla legge.
La lite si spostava, dunque, in tribunale dove la parte convenuta eccepiva un fatto bel preciso: l'area era stata acquistata all'asta e, secondo quanto previsto dal Codice di procedura civile, la stessa era stata trasferita priva di qualsivoglia vincolo e/o peso «Avvenuto il versamento del prezzo e verificato l'assolvimento dell'obbligo posto a carico dell'aggiudicatario dall'articolo 585, quarto comma, il giudice dell' esecuzione può sospendere la vendita quando ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto, ovvero pronunciare decreto col quale trasferisce all' aggiudicatario il bene espropriato, ripetendo la descrizione contenuta nell' ordinanza che dispone la vendita e ordinando che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie, se queste ultime non si riferiscono ad obbligazioni assuntesi dall' aggiudicatario a norma dell'articolo 508. Il giudice con il decreto ordina anche la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie successive alla trascrizione del pignoramento (art. 586 cod. proc. civ.)».
Ebbene l'eccezione sollevata dal convenuto non è stata ritenuta meritevole di accoglimento. Per il Tribunale di Catanzaro, infatti, la norma del Codice non prende in considerazione i vincoli pubblicistici, cioè quelli derivanti dalla legge, e il decreto di trasferimento del bene all'asta non può cancellarli.
Pertanto, se lo spazio è pertinenziale a un condominio costruito successivamente al 1967, il diritto d'uso come parcheggio a favore dei terzi condòmini non può essere cancellato da un'eventuale aggiudicazione all'asta del cespite.
La legge che ha cancellato il diritto d'uso come parcheggio sull'area pertinenziale di un condominio non è retroattiva
Nel 2005, il legislatore introdusse una norma in base alla quale il vincolo di destinazione a parcheggio delle aree pertinenziali di un fabbricato non era più incontestabile. In ragione di tale disposizione questi spazi potevano essere trasferiti liberamente ed autonomamente senza alcun peso «Gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse (art. 12, comma 9, Legge 28 novembre 2005, n. 246)».
Tale norma, però, non era e non è retroattiva e non può, perciò applicarsi ai condominii che sono stati costruiti antecedentemente all'entrata in vigore di questa legge.
Per cui, passando al caso in esame, anche sotto questo aspetto, il diritto d'uso preteso dalla parte attrice non poteva essere messo in discussione. Il fabbricato, con le relative aree pertinenziali, era stato, infatti, edificato prima del 2005.
Considerazioni conclusive
La sentenza in esame ha confermato che le area pertinenziali, destinate a parcheggio di un condominio costruito successivamente al 1967 ed antecedentemente al 2005, sono vincolate dalla legge. Perciò, il diritto d'uso a favore dei terzi condòmini non può essere messo in discussione da un trasferimento dello spazio e tanto meno da una sua aggiudicazione all'asta.
Tali conclusioni hanno trovato conforto nella giurisprudenza di legittimità «le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza 18 luglio 1989, n. 3363, affermando che "gli spazi a parcheggio sono liberamente alienabili, ma nei limiti della destinazione a parcheggio non modificabile e del diritto reale di uso esclusivo riconosciuto agli utenti degli alloggi" hanno ribadito che la norma urbanistica (art. 18 1, 765/1967), che imponga vincoli o limiti alla proprietà, ha natura imperativa e inderogabile non solo nei rapporti fra costruttore e Pubblica Amministrazione, in quanto norma di azione, ma anche nei rapporti tra costruttore e terzi che da quei vincoli o limiti ricevono un vantaggio, in quanto norma di relazione.
