Nell'ambito delle controversie che occupano il condominio, sono molteplici le liti inerenti all'insorgere di contestazioni correlate alla violazione del pari utilizzo delle parti comuni.
Negli ultimi anni, la difficoltà, soprattutto nei centri urbani, di reperire posti auto sulla via pubblica, ha determinato, sempre più frequentemente, la compagine condominiale a chiedere di inserire all'ordine del giorno delle assemblee, laddove l'edificio sia ovviamente dotato di aree esterne, l'adozione di delibere per destinare tali spazi a parcheggio e sosta di veicoli.
Le doglianze sollevate ed avanzate nei confronti di tali decisioni, sovente, attengono alla effettiva possibilità di adibire i cortili a parcheggio e/o alla regolamentazione della fruizione dei posti auto realizzati, qualora non sufficienti, nonché, anche e soprattutto, al metodo, criteri e tempi di attribuzione degli stessi.
L'ordinanza emessa dal Tribunale di Reggio Calabria (30 dicembre 2025) è di certo interesse per comprendere i profili giuridici che investono la disamina del Giudicante al ricorrere di vertenze che hanno ad oggetto la individuazione e l'uso di posti auto all'interno di un cortile condominiale, con specifico riferimento alle modalità di assegnazione e durata.
La varietà delle questioni e situazioni sottoposte alla attenzione dei Tribunali ha maturato l'esigenza di approfondire il tema ed enucleare compiuti principi in materia grazie all'opera ermeneutica della Giurisprudenza la quale, nella trattazione dell'argomento, ha riconosciuto, la primaria ed indefettibile importanza della giusta e conforme lettura ed interpretazione del disposto normativo dell'art. 1102 Cod. Civ. rubricato "Uso della cosa comune".
La vicenda
Alcuni proprietari di unità immobiliari facenti parte di un condominio hanno impugnato la delibera con la quale l'assemblea ha deciso, a maggioranza, l'assegnazione nominativa di posti auto a tempo indeterminato su un'area esterna, mediante estrazione a sorte delle singole porzioni, di differente superficie, con conseguente certo vantaggio per alcuni e pregiudizio di altri.
I ricorrenti hanno chiesto di dichiarare la nullità della suddetta delibera per violazione del principio dell'uso paritario del bene comune motivando che una tale statuizione non atteneva sic et simpliciter alla organizzazione della cosa comune ma incideva, menomandolo, sul diritto di ciascuno di godere del bene stesso.
Per tale ragione, una simile determinazione avrebbe dovuto essere assunta all'unanimità e, non, come avvenuto, a maggioranza.
Il Giudice ha accolto l'impugnazione promossa per i motivi in appresso illustrati.
Principio del pari uso delle parti comuni ex art. 1102 Cod. Civ.
Nel caso in commento, è pacifico che il cortile su cui sono stati individuati ed assegnati i posti auto di cui si discute è una parte comune ex art. 1117 Cod. Civ. per cui la gestione, ovvero la fruizione di tale bene, soggiace alla disciplina e, dunque, alla prescrizioni contenute nell'art. 1102 Cod. Civ.
Sul punto, appare confacente riportare la evocata norma, ove è codificato il principio del pari uso della cosa comune in rispondenza al quale <Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa>.
Il dettato normativo della disposizione in esame è intellegibile nell'affermare il diritto di ciascun partecipante alla compagine condominiale di poter fruire e godere delle aree comuni purché non ne alteri la destinazione e non ostacoli gli altri aventi diritto a farne pari uso.
Tanto osservato, è opportuno rappresentare che incorre in una chiara violazione della norma chiunque ponga in essere anche una soltanto delle condotte descritte dalla stessa.
Nella vicenda de qua, non vi è dubbio che l'assegnazione esclusiva di posti auto nominativi ed a tempo indeterminato implichi la costituzione di un diritto reale atipico di godimento in favore dei singoli condomini da cui ne deriva una manifesta sottrazione alla comunione.
A tal riguardo, la Suprema Corte di Cassazione ha affermato che "La pattuizione avente a oggetto la creazione del cosiddetto diritto reale di uso esclusivo su una porzione di cortile condominiale, costituente come tale parte comune dell'edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, tale da incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall'articolo 1102 del cc, è preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del numerus clausus dei diritti reali e della tipicità di essi" (Cassazione civile sez. un., 17/12/2020, n.28972).
Posto ciò, già di per se' dirimente per accogliere l'impugnazione avanzata, non possiamo ignorare come, per non incorrere nel vizio di nullità, le delibere che attribuiscono diritti esclusivi su parti comuni condominiali devono essere adottate all'unanimità.
Diversamente, nella vertenza avanti al Tribunale di Reggio Calabria, la delibera risulta essere stata assunta solo a maggioranza.
A conforto di tale assunto, la Giurisprudenza di merito che si e' espressa in un caso analogo, ha confermato che "Per deliberare l'assegnazione, in via esclusiva e definitiva, di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio delle autovetture non è sufficiente la maggioranza qualificata dei condomini, essendo necessaria l'unanimità.
Infatti, l'uso esclusivo di parte del bene comune da parte di un solo condomino si pone in violazione dell'art.1102 cc e dell'art. 1117 cc in quanto contrasta con il diritto di pari uso o godimento sul bene comune spettante a ciascun condomino" (Tribunale Venezia sez. I, 07/08/2023, n.1424).
Innovazione vietata ai sensi dell'art. 1120 Cod. Civ.
Fermo quanto sopra argomentato, e' appropriato osservare, ulteriormente, che la assegnazione esclusiva di un posto auto in una parte comune, senza la previsione di alcun termine temporale, costituisce una palese limitazione nella fruizione e godimento del bene.
Una delibera che disponga tale condizione costituisce una innovazione vietata ex art. 1120 Cod. Civ., letta ed esaminata sempre in rapporto al principio di pari uso della cosa comune di cui all'art. 1102 Cod. Civ.
A sostegno, la Suprema Corte ha ribadito che "L'assegnazione, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti macchina all'interno di un'area condominiale è illegittima, in quanto determina una limitazione dell'uso e del godimento che gli altri condomini hanno diritto di esercitare sul bene comune. Detta assegnazione è lesiva di un uso e godimento paritario del bene, apprezzato sulla scorta di un'astratta valutazione del rapporto di equilibrio che deve essere mantenuto fra tutte le possibili concorrenti fruizioni del bene stesso da parte dei partecipanti al condominio" (Cassazione civile sez. II, 27/05/2016, n.11034).
Alla luce di quanto esposto, l'ordinanza de qua accoglie e condivide i principi resi dall'orientamento consolidato della Giurisprudenza e, in conformità agli stessi ha dichiarato nulla la delibera impugnata condannando il condominio al pagamento delle spese e competenze di lite in ragione della integrale soccombenza.
