Una recente decisione del Tribunale di Torre Annunziata (sentenza n. 2417 del 31 ottobre 2025) ha chiaramente affermato che l'assemblea, nel regolamentare l'uso delle parti comuni, non può spingersi fino al punto di comprimere, anche solo per un singolo partecipante, le facoltà di utilizzo riconosciute dalla legge.
La vicenda
Un condomino, proprietario di un appartamento con accesso dal viale condominiale, conveniva in giudizio il condominio, impugnando una delibera assembleare, relativa all'assegnazione di posti auto nel cortile, per illiceità dell'oggetto, e contrarietà a norme imperative e violazione dell'ordine pubblico.
L'attore contestava il punto 4 dell'ordine del giorno dell'assemblea ("relazione dell'amministratore sul progetto posti auto"), con riferimento specifico al posto auto n. 12, collocato in corrispondenza del cancelletto pedonale d'ingresso alla proprietà dell'attore.
L'attore era convinto che la delibera condominiale violasse il suo diritto di accesso libero e non ostacolato alla proprietà esclusiva, tutelato anche da norme penali come quella sulla violenza privata (art. 610 c.p.).
Inoltre evidenziava che l'assegnazione di un posto auto, proprio davanti all'ingresso della sua abitazione, consentiva una condotta lesiva, impedendo il pieno godimento del bene. In altre parole il condomino sosteneva che la decisione impugnata costituisse una limitazione strutturale e temporale incompatibile con il suo diritto di proprietà, alterando la destinazione di uso del viale comune e impedendogli di farne parimenti uso secondo il proprio diritto; la delibera quindi violava apertamente l'articolo 1102 c.c., secondo cui ciascun partecipante ha diritto ad utilizzare la cosa comune, purché tale utilizzo non impedisca l'uso che parimenti può farne un altro partecipante secondo il proprio diritto.
Instaurato il contraddittorio, il condominio si costituiva in giudizio e contestava la fondatezza della domanda. In particolare, il convenuto richiamava l'art. 1120 c.c., comma 2, che consente di realizzare parcheggi a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio con la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 2, c.c., ossia con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore millesimale dell'edificio.
Il convenuto metteva in evidenza che la delibera era stata approvata con 15 voti favorevoli su 16 presenti e con un totale di 659,57 millesimi, ben oltre la soglia minima richiesta di 500 millesimi.
Inoltre, sottolineava che il regolamento condominiale prevedeva già la possibilità di destinare gli spazi comuni alla sosta dei veicoli, demandando all'assemblea il potere di stabilire modalità e limiti.
A parere del condominio, ciò confermava la piena legittimità della delibera, sia sotto il profilo normativo che regolamentare.
Infine, il convenuto contestava anche le doglianze dell'attore relative al cancelletto pedonale, sostenendo che non vi fosse prova dell'esistenza originaria di tale varco sin dalla costruzione dell'edificio.
La decisione
Il Tribunale ha dato ragione al condomino. Secondo lo stesso giudice la delibera che ha approvato a maggioranza il piano assegnazione posti auto (come allegato alla convocazione ed al verbale) è nulla poiché rende inservibile all'uso dell'attore l'accesso al cortile comune da uno dei varchi della sua proprietà esclusiva.
Il Tribunale ha notato come l'attore abbia provato che il varco pedonale oggetto di contestazione esisteva sin dalla costruzione dell'edificio.
A conferma della storicità dell'accesso, il condomino ha prodotto documentazione risalente (almeno al 2008), tra cui una richiesta dell'amministratore di allora relativa alle autorizzazioni condominiali per il varco, una lettera del 2009 in cui l'attore dichiarava di aver spostato il cancelletto in base a una delibera degli anni '70 e un verbale del 2011 in cui si chiedeva il ripristino della posizione originaria del cancelletto.
Alla luce di questi elementi, il Tribunale ha confermato che la proprietà dell'attore dispone di più accessi sul viale comune e che il varco contestato era presente da tempo. Il condominio, però, pur ritenendolo illegittimo, non ha mai intrapreso azioni concrete per rimuoverlo, limitandosi a deliberarne la chiusura solo con la delibera impugnata.
Quest'ultima perciò è stata dichiarata nulla, per violazione dell'art.1120 c.c., u.c., e dell'articolo 1102 c.c.
Considerazioni conclusive
In linea generale si può affermare che la delibera con la quale sia disposta una diversa distribuzione dei posti auto per disciplinare lo spazio comune in modo più pratico per tutti i condomini, anche al fine di evitare usi discriminati di tale area, rientra legittimamente nei poteri dell'assemblea, in quanto riguarda l'uso del bene comune e la sua regolamentazione, senza sopprimere o limitare le facoltà di godimento dei condomini, non incidendo sull'essenza del bene comune né alterandone la funzione o la destinazione (Cass. civ., sez. II, 13/06/2023, n. 16902).
In quest'ottica è consentito all'assemblea, nell'ambito del potere di regolamentazione dell'uso delle cose comuni ad essa spettante e con delibera approvata con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 c.c., individuare all'interno del cortile condominiale i singoli posti auto di cui possano fruire i singoli partecipanti, al fine di rendere più ordinato e razionale il godimento paritario, ovvero, allorché sia impossibile il simultaneo godimento in favore di tutti i comproprietari, prevedere il godimento turnario del bene. Una tale delibera mantiene, invero, un valore meramente organizzativo delle modalità d'uso delle cose comuni, senza menomare i diritti dei condomini di godere e disporre delle stesse.
Si può affermare che dette delibere rientrano nell'ambito delle innovazioni diretta al miglioramento, all'uso più comodo, o al maggior rendimento delle cose comuni a norma dell'art. 1120 c.c., comma 1. Nell'assumere queste decisioni l'assemblea deve tenere sempre conto dell'importante limite previsto dal quarto comma dell'art. 1120 c.c.: non si possono approvare modifiche che rendano inutilizzabili, anche per un solo condomino, le parti comuni dell'edificio.
Questo divieto serve a tutelare il diritto di ciascun condomino di godere delle parti comuni, in proporzione alla propria quota, senza subire limitazioni da parte degli altri.
Di conseguenza non può che essere radicalmente nulla quella decisione che rende inservibile anche ad un solo condomino l'accesso al cortile comune da uno dei varchi della sua proprietà esclusiva.
