È valida la delibera che approva il rendiconto anche se i bilanci delle gestioni precedenti non sono stati approvati

L'approvazione del bilancio/rendiconto consuntivo da parte dell'assemblea non richiede, in assenza di specifiche previsioni regolamentari, che siano stati previamente approvati i rendiconti delle gestioni precedenti. Il Tribunale di Napoli, con sentenza n. 10447 del 10 novembre 2025 (R.G. n. 26490/2023), ha dichiarato inammissibile la domanda relativa al punto 1 dell'ordine del giorno per carenza di legittimazione e ha rigettato le ulteriori domande di nullità/annullamento della delibera assembleare del 16 giugno 2023, che aveva approvato, tra l'altro, il rendiconto relativo al periodo di gestione 28.06.2021 - 30.11.2021 e il rendiconto consuntivo 2022, pur in assenza dell'approvazione dei bilanci delle annualità antecedenti.

La decisione si fonda sull'orientamento consolidato secondo cui nessuna norma impone una rigorosa sequenza temporale nell'esame e nell'approvazione dei rendiconti condominiali.

La vicenda

Una condomina aveva impugnato la delibera adottata dall'assemblea il 16 giugno 2023, nella parte in cui erano stati deliberati i punti 1, 2, 3 e 4 dell'ordine del giorno, tra cui l'approvazione del rendiconto consuntivo relativo alla gestione dell'amministratore uscente (periodo 28.06.2021 - 30.11.2021) e del rendiconto consuntivo 2022. Veniva lamentata, in particolare, la mancanza di continuità con i bilanci degli anni precedenti, redatti dall'amministratrice cessata ma mai sottoposti all'assemblea né approvati.
L'attrice sosteneva che tale circostanza avrebbe impedito una corretta valutazione delle voci del rendiconto, non consentendo di verificare la regolarità della ripartizione delle spese e l'esatta attribuzione degli oneri condominiali.
Inoltre, la condomina contestava l'attribuzione di spese di pulizia e illuminazione scale per periodi successivi all'apertura della successione della madre e al frazionamento dell'immobile originario; riteneva altresì illegittima l'imputazione di debiti per oneri condominiali che assumeva già pagati e la determinazione dei millesimi in misura superiore a quelli ritenuti corretti sulla base di un accordo di ripartizione intervenuto con il nuovo proprietario dell'unità immobiliare contigua.

La decisione

Il Tribunale ha, in primo luogo, dichiarato inammissibile l'impugnazione relativa al punto 1 dell'ordine del giorno, ritenendo insussistente la legittimazione ad agire in difetto di dissenso o astensione rispetto a quel deliberato, e ha poi rigettato nel resto le domande, ritenendo infondate le censure relative sia alla presunta necessità di approvare i bilanci pregressi prima di deliberare sui rendiconti oggetto di impugnazione, sia alle modalità di riparto delle spese e alla determinazione dei millesimi.
In particolare, il giudice ha ribadito il principio consolidato secondo cui "nessuna norma codicistica detta, in tema di approvazione dei bilanci consuntivi del condominio, il principio dell'osservanza di una rigorosa sequenza temporale nell'esame dei vari rendiconti presentati dall'amministratore e relativi ai singoli periodi di esercizio in essi considerati" (cfr. Cass., Sez. 2, n. 11526/1999; Cass., Sez. 2, n. 13100/1997; Cass., Sez. 2, n. 8521/2017).
Il Tribunale ha quindi affermato che "va ritenuta legittima la delibera assembleare che (in assenza di un esplicito divieto pattiziamente convenuto al momento della formazione del regolamento contrattuale) approvi il bilancio consuntivo senza prendere in esame la situazione finanziaria relativa al periodo precedente", precisando che "i criteri di semplicità e snellezza che presidiano alle vicende dell'amministrazione condominiale consentono, senza concreti pregiudizi per la collettività dei comproprietari, finanche la possibilità di regolarizzazione successiva delle eventuali omissioni nell'approvazione dei rendiconti".
Ne consegue, secondo il giudice, che l'amministratore subentrato ha correttamente sottoposto all'assemblea il rendiconto limitato al periodo della propria gestione, pur in assenza dell'approvazione dei bilanci delle gestioni precedenti, non potendosi ravvisare, in difetto di specifico divieto regolamentare, alcun vizio della relativa delibera.

Quanto alle ulteriori doglianze sulla presunta illegittimità nella ripartizione delle spese e nella determinazione dei millesimi attribuiti all'unità immobiliare della condomina ricorrente, il giudice ha rilevato l'assoluta genericità delle contestazioni e l'assenza di prova concreta a supporto delle stesse, evidenziando come non fosse stato dimostrato né l'esatto ammontare degli importi effettivamente dovuti, né gli errori che sarebbero stati commessi nella redazione del bilancio, neppure in relazione all'art. 1123, comma 2, c.c.
Sul punto della mancata allegazione del registro di contabilità alla convocazione assembleare per l'approvazione del bilancio, il Tribunale ha osservato che "nessuna norma impone l'allegazione di tale registro alla convocazione per l'approvazione del bilancio", escludendo così qualsiasi vizio invalidante.

È stato inoltre rilevato che il rendiconto approvato rispettava i requisiti minimi di chiarezza e intelligibilità richiesti dall'art. 1130-bis c.c., risultando articolato in voci di entrata e uscita, situazione patrimoniale, riepilogo finanziario e nota esplicativa idonei a consentire ai partecipanti una verifica immediata dei dati contabili.

I riferimenti giurisprudenziali

La sentenza richiama numerosi precedenti della Suprema Corte:

• Cass., Sez. U., n. 4806/2005; Cass., Sez. U., n. 9839/2021: distinzione tra nullità e annullabilità delle deliberazioni assembleari, con affermazione del carattere generale dell'azione di annullamento ex art. 1137 c.c. e della natura residuale della nullità;
• Cass., Sez. 2, n. 11526/1999; Cass., Sez. 2, n. 13100/1997; Cass., Sez. 2, n. 8521/2017: inesistenza nel codice civile dell'obbligo di sequenzialità nell'approvazione dei bilanci consuntivi, salvo diversa pattuizione regolamentare;
• Cass., n. 33038/2018; Cass., Sez. 6-2, ord. n. 1370/2023; Cass., Sez. 2, ord. n. 28257/2023; Cass., Sez. 2, sent. n. 14428/2025: requisiti minimi per la validità della deliberazione assembleare di approvazione del rendiconto ex art. 1130-bis c.c. e sufficienza della intelligibilità delle voci contabili rispetto alle esigenze informative dei condomini;
• Cass., n. 5889/2001; Cass., n. 19457/2005; Cass., n. 15633/2012: definizione giurisprudenziale dell'eccesso di potere in ambito condominiale, inteso come uso arbitrario - e non meramente discrezionale - del potere deliberativo, tale da deviare dall'interesse della collettività;
• Cass., Sez. 2, n. 5889/2001; Cass., Sez. 2, n. 5611/2019: legittimazione all'impugnazione delle deliberazioni annullabili riconosciuta solo al condomino assente, dissenziente o astenuto, con rilevabilità d'ufficio del difetto di legittimazione.

Muovendo da tali precedenti, il Tribunale ha evidenziato, da un lato, che tutte le censure prospettate attenevano a vizi rientranti nello schema dell'annullabilità ex art. 1137 c.c. (poiché incidenti su materie riconducibili alle attribuzioni assembleari) e, dall'altro, che la condomina era legittimata ad agire solo con riguardo ai punti 2, 3 e 4 della delibera, avendo espresso - tramite delegato - dissenso su tali deliberati, mentre difettava la legittimazione con riferimento al punto 1.

Considerazioni conclusive

L'approvazione da parte dell'assemblea del rendiconto relativo a un singolo periodo di gestione è valida anche se non siano stati ancora approvati i bilanci delle gestioni precedenti, purché non sussista un espresso vincolo pattizio di sequenzialità contenuto nel regolamento contrattuale.

Il principio, qui applicato al caso concreto di mancata approvazione dei bilanci 2017-2021, trova fondamento nei criteri di semplicità e snellezza che devono caratterizzare l'amministrazione condominiale e risponde all'esigenza pratica - sottolineata anche dalla Suprema Corte - di evitare blocchi gestionali dovuti a omissioni o ritardi nell'approvazione dei precedenti rendiconti, ferma restando la possibilità di successive regolarizzazioni.
Di rilievo anche il profilo probatorio e di legittimazione: il giudice ha ritenuto infondate le doglianze sul merito contabile per la loro genericità e per l'assenza di riscontri documentali idonei a dimostrare errori nei riparti, nell'applicazione dell'art. 1123, comma 2, c.c. o nella quantificazione dei millesimi, nonché ha dichiarato inammissibile l'impugnazione del punto 1 per carenza di legittimazione, mancando una posizione di assenza, dissenso o astensione rispetto a quel deliberato.
Ne discende, in termini pratici, che il condomino che intenda riservarsi la possibilità di impugnare una deliberazione annullabile deve curare che la propria posizione (assenza, dissenso o astensione) risulti chiaramente dal verbale e che eventuali contestazioni sui dati contabili siano supportate da una documentazione puntuale (pagamenti effettuati, errori nei millesimi, violazioni dei criteri di riparto).
L'esito processuale è stato, quindi, la conferma dell'efficacia della deliberazione impugnata nei punti scrutinati e la soccombenza della condomina ricorrente, con conseguente condanna alla rifusione delle spese di lite in favore del condominio.