Il titolare dell'esercizio commerciale che ritenga di essere stato danneggiato, in termini di riduzioni della clientela, dai lavori svolti dal condominio per mezzo dell'impresa appaltatrice deve dimostrarne in primo luogo la condotta colposa, vale a dire la mancata adozione di quelle cautele che l'ordinaria diligenza impone nello svolgimento delle opere edili. È quanto si ricava dalla recente sentenza n. 920 dell'11 settembre 2025 del Tribunale di Pescara.
Fatto e decisione
Nella specie il titolare di un centro estetico aveva citato in giudizio i condomini dell'edificio in cui veniva svolta l'attività, chiedendone la condanna in solido al risarcimento dei danni asseritamente subiti a causa dei lavori di straordinaria manutenzione eseguiti su una porzione dell'area pedonale e del marciapiede condominiale antistante l'esercizio commerciale.
Quest'ultimo aveva dedotto che detti lavori, consistenti nel rifacimento della pavimentazione e dell'impianto di illuminazione, avevano di fatto isolato il centro estetico dal contesto urbano, determinando una drastica riduzione della clientela, considerata l'impossibilità di proseguire l'attività per la polvere e le difficoltà di accesso, oltre al danneggiamento dell'insegna, che di fatto lo avevano costretto alla chiusura definitiva del negozio.
Si erano costituiti in giudizio con distinte comparse i condomini convenuti, chiedendo il rigetto integrale della domanda e deducendo che i lavori in questione erano stati urgenti e improcrastinabili, essendo finalizzati a porre rimedio a gravi infiltrazioni verificatesi nei garage sottostanti.
In ogni caso, l'esecuzione degli stessi era stata integralmente demandata all'impresa appaltatrice, con autonomia organizzativa e gestionale, sicché non ricorreva alcuna responsabilità condominiale.
Il Tribunale di Pescara, vista l'eccezione preliminare sollevata dai condomini convenuti, ha prima di tutto chiarito che la legittimazione passiva dei medesimi risiedeva nella natura di committenti delle opere dalle quali sarebbero derivati i danni contestati dall'attore.
Il fatto che l'esecuzione materiale di essi fosse stata affidata a un appaltatore non escludeva, infatti, la legittimazione dei condomini, giacché la responsabilità ex artt. 1655, 2043 e 2049 c.c. può ben configurarsi anche nei confronti del committente.
Il Tribunale ha chiarito che, generalmente, l'art. 2049 c.c. non si applica al rapporto tra committente e appaltatore.
Di conseguenza, in caso di danni a terzi, è direttamente e personalmente responsabile l'appaltatore.
Tuttavia, come precisato dal giudice di merito, la giurisprudenza (si veda, ad esempio, Cass. civ., 25 gennaio 2016, n. 1234) contempla alcune ipotesi eccezionali nelle quali, anche in costanza di un appalto, il committente può essere chiamato a rispondere, ovvero allorché quest'ultimo eserciti un potere direttivo o di ingerenza sulle modalità di esecuzione dell'opera, al punto da svuotare o sensibilmente ridurre l'autonomia imprenditoriale dell'appaltatore.
Nel merito, il Tribunale ha respinto la domanda, non essendo stati provati i presupposti che avrebbero potuto integrare la responsabilità extracontrattuale dei condomini convenuti. L'attore, come detto, aveva ricondotto i pregiudizi lamentati all'esecuzione di lavori straordinari di rifacimento della pavimentazione e dell'illuminazione nel tratto di marciapiede antistante il locale da lei condotto in locazione. Tuttavia dall'istruttoria non era emersa alcuna condotta colposa illecita imputabile ai convenuti.
L'unico dato incontestato è che i lavori vi erano effettivamente stati e che avevano comportato dei disagi nella fruizione del marciapiede, nonché l'oscuramente e il danneggiamento dell'insegna dell'esercizio commerciale.
Secondo il Tribunale si trattava però di circostanze sulla base delle quali non era possibile fondare una responsabilità risarcitoria in capo ai convenuti, avendo dovuto l'attore dimostrare non solo che le modalità di esecuzione dei lavori fossero state anomale, imprudenti o contrarie a regole di diligenza, ma anche che tale condotta fosse addebitabile ai condomini committenti.
Mentre il dedotto oscuramento e il danneggiamento dell'insegna attenevano a condotte ascrivibili all'impresa esecutrice dei lavori, che non era stata chiamata in causa.
Considerazioni conclusive
La responsabilità civile extracontrattuale, ex art. 2043 c.c., presuppone la sussistenza di una condotta colpevole o antigiuridica, nonché il nesso causale tra tale condotta e il danno lamentato, oltre alla prova di un danno ingiusto risarcibile.
L'onere di provare tutti questi elementi incombe sull'attore, secondo la regola generale di cui all'art. 2697 c.c. Inoltre, come evidenziato dal Tribunale di Pescara, la responsabilità del committente è eccezionale e richiede la dimostrazione di specifiche ingerenze o della scelta negligente di un'impresa palesemente inidonea.
La Suprema Corte ha costantemente affermato che il committente risponde dei danni arrecati a terzi dall'appaltatore soltanto ove abbia impartito direttive specifiche sulle modalità esecutive dell'opera, tali da ridurre l'autonomia dell'appaltatore, ovvero abbia scelto un'impresa manifestamente inidonea (si vedano: Cass. civ., sez. III, 3 aprile 2023, n. 9178; Cass. civ., sez. III, 12 luglio 2023, n. 19919; Cass. civ., sez. III, 23 ottobre 2024, n. 27526).
