Con la sentenza n. 1633 del 20 luglio 2025, il Tribunale di Catanzaro ha affrontato il tema della responsabilità per il pagamento dei lavori urgenti eseguiti sulle parti comuni di un condominio, chiarendo che, qualora l'amministratore abbia disposto tali interventi in presenza dei presupposti di urgenza, l'obbligazione di pagamento grava direttamente sul condominio, senza possibilità di rivalsa nei confronti dell'amministratore stesso.
La pronuncia si sofferma sulla distinzione tra atti di ordinaria e straordinaria amministrazione e sulla disciplina delle spese per lavori urgenti, con riferimento agli artt. 1130, 1133, 1134 e 1135 c.c.
La vicenda
Un'impresa edile aveva ottenuto decreto ingiuntivo nei confronti di un condominio per il pagamento di lavori eseguiti sull'impianto fognario comune (disostruzione della condotta e ricostruzione della tubazione con sistema "relining no dig"), per un importo complessivo di € 15.262,50 oltre accessori.
Il condominio proponeva opposizione, eccependo l'inesistenza delle condizioni di ammissibilità del ricorso monitorio - sostenendo che le fatture prodotte avessero mero valore commerciale e non fossero idonee a provare il credito - e deducendo altresì che i lavori non erano stati deliberati dall'assemblea.
In via subordinata, chiedeva la manleva da parte dell'amministratore pro tempore, chiamato in causa quale terzo garante.
La decisione
Il Tribunale ha rigettato integralmente l'opposizione del condominio, confermando il decreto ingiuntivo e respingendo la domanda di manleva nei confronti dell'amministratore pro tempore.
Sotto il profilo probatorio, il giudice ha ritenuto pienamente provato il credito vantato dall'impresa sulla base della documentazione prodotta (fatture elettroniche regolarmente annotate nella contabilità del destinatario, buoni intervento sottoscritti dall'amministratore e assenza di contestazioni stragiudiziali), richiamando la giurisprudenza secondo cui la registrazione contabile delle fatture e l'assenza di contestazioni possono costituire piena prova dell'esistenza del rapporto sottostante (Cass. Ord. n. 1972/2023; Cass. Ord. n. 128/2022; Cass. Ord. n. 35171/2021; Cass. n. 296/2024).
Quanto alla richiesta di rivalsa contro l'amministratore, il Tribunale ha accertato - sulla base delle risultanze istruttorie e delle dichiarazioni testimoniali - che i lavori eseguiti avevano carattere urgente e indifferibile: "il pozzetto di raccolta degli scarichi condominiali [...] era completamente sprofondato nel sottosuolo ed era ostruito con liquami e terra e ciò impediva l'utilizzo della rete fognaria".
Analoga urgenza è stata ravvisata anche per gli ulteriori interventi successivi, resi necessari per evitare danni e pericoli per la salute e la sicurezza dei condomini.
Sulla base della normativa codicistica (artt. 1130, 1133, 1134 e 1135 c.c.) e della giurisprudenza consolidata (Cass., n. 2807/2017), il Tribunale ha affermato che:
"In materia di lavori di straordinaria amministrazione disposti dall'amministratore di condominio in assenza di previa delibera assembleare non è infatti configurabile alcun diritto di rivalsa o di regresso del condominio [...], con la sola eccezione dei lavori di carattere urgente.
Di conseguenza, nel caso in cui l'amministratore abbia assunto l'iniziativa di compiere opere [...] caratterizzate dall'urgenza, ove questa effettivamente ricorra ed egli abbia speso nei confronti dei terzi il nome del condominio quest'ultimo deve ritenersi validamente rappresentato e l'obbligazione è direttamente riferibile al condominio.
Laddove invece i lavori eseguiti da terzi su disposizione dell'amministratore non posseggano il requisito dell'urgenza, il relativo rapporto obbligatorio non è riferibile al condominio [...]"
Pertanto, il pagamento dei lavori urgenti resta a carico esclusivo del condominio, senza possibilità per quest'ultimo di agire in rivalsa verso l'amministratore che abbia agito nell'interesse comune ed entro i limiti previsti dalla legge. Soltanto in caso di assenza dei presupposti di urgenza o di sconfinamento dai poteri gestori, potrebbe configurarsi una diversa responsabilità dell'amministratore.
I precedenti giurisprudenziali
La sentenza richiama puntualmente i principi affermati dalla Suprema Corte con Cass., n. 2807/2017, ribadendo che solo in presenza dell'urgenza dei lavori può derogarsi alla necessità della preventiva autorizzazione assembleare; diversamente, se manca tale requisito, le obbligazioni assunte dall'amministratore non sono riferibili al condominio ma restano a suo carico personale.
Sono inoltre citate le più recenti pronunce in tema di efficacia probatoria delle fatture commerciali (Cass., nn. 1972/2023; 128/2022; 35171/2021; 296/2024) ai fini dell'accertamento giudiziale del credito.
Considerazioni conclusive
La decisione si pone nel solco della giurisprudenza maggioritaria, secondo cui la deroga all'autorizzazione assembleare ex art. 1135 c.c., comma II opera solo per i lavori urgenti effettivamente tali: in tal caso le obbligazioni contratte dall'amministratore sono immediatamente imputabili al condominio rappresentato.
Non è configurabile alcuna azione regressiva o diritto alla manleva nei confronti dell'amministratore quando questi abbia agito tempestivamente per fronteggiare situazioni indifferibili nell'interesse comune. Diversamente si discorrerebbe solo se fosse accertata la mancanza dei presupposti d'urgenza o uno sconfinamento dai poteri conferiti dalla legge (circostanza esclusa nel caso concreto).
Va segnalato che tale orientamento risulta ormai consolidato sia nella prassi giudiziaria sia nella dottrina maggioritaria. Tuttavia, potrebbe trovare applicazione diversa laddove emergano elementi atti a dimostrare una palese insussistenza dello stato d'urgenza ovvero un comportamento doloso o gravemente negligente da parte dell'amministratore (ipotesi qui escluse dalle risultanze istruttorie). Per tale ragione, risulta opportuno che i condomini prestino particolare attenzione al corretto svolgimento dei lavori, documentando le fasi salienti degli interventi mediante fotografie e riprese video, così da poter fornire eventuali elementi di riscontro in caso di future contestazioni.
In definitiva: il pagamento dei lavori urgenti ordinati dall'amministratore ricade sul condominio senza possibilità per quest'ultimo di rivalersi sull'amministratore stesso quando questi abbia agito nei limiti previsti dagli artt. 1130-1135 c.c.; ogni diversa soluzione presuppone la prova rigorosa della mancanza dei presupposti d'urgenza o dello sconfinamento dai poteri gestori.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
