Nei rapporti di vicinato, la disciplina delle distanze per l'apertura di vedute è posta a tutela del diritto di proprietà e della riservatezza del fondo confinante, impedendo la realizzazione di opere che consentano un affaccio diretto a distanza inferiore a quella stabilita dall'art. 905 c.c.
Tale disciplina mira a prevenire conflitti tra proprietari limitrofi, imponendo limiti alle trasformazioni edilizie suscettibili di incidere sulla sfera giuridica altrui.
La questione è stata affrontata dal Tribunale di Nuoro (sentenza n. 272 del 24 aprile 2026) che si è pronunciato sulla legittimità di un'apertura realizzata dal proprietario del piano terreno idonea a creare un affaccio sul fondo vicino, con conseguente applicazione delle norme in materia di distanze legali.
Fatto e decisione
I proprietari di un'unità immobiliare posta al primo piano di uno stabile condominiale convenivano in giudizio la proprietaria del locale commerciale al piano terra al fine di ottenere l'accertamento e la declaratoria dell'illegittimità dell'apertura realizzata dalla convenuta sull'immobile di sua proprietà, dalla quale derivava la creazione di un accesso al sottoscala e, di fatto, di un affaccio sul giardino di loro proprietà.
Conseguentemente chiedevano la condanna della convenuta alla rimozione dell'apertura con ripristino a sua cura e spese dello stato dei luoghi, nonché al risarcimento dei danni.
Gli attori lamentavano che tale intervento fosse stato eseguito senza il loro consenso e in violazione delle distanze legali.
Si costituiva in giudizio la convenuta la quale contestava le domande avversarie sostenendo la legittimità dell'opera e, in via riconvenzionale, chiedeva l'accertamento dell'irregolarità di alcune aperture dell'immobile degli attori oltre al risarcimento dei danni per infiltrazioni provenienti dall'appartamento sovrastante.
Il Tribunale ha ritenuto fondata la domanda principale attorea accertando l'illegittimità dell'apertura atteso che aveva determinato la creazione di un portico con affaccio sul giardino confinante di proprietà degli attori, in precedenza non sussistente, in violazione delle distanze legali.
Tuttavia, in applicazione del principio di proporzionalità, ha disposto non la demolizione dell'opera bensì il suo arretramento fino al rispetto della distanza legale.
È stata, invece, respinta, la domanda risarcitoria avanzata dagli attori per difetto di prova del danno subito.
Quanto alle domande riconvenzionali, il Tribunale ha escluso l'illegittimità delle finestre e dei balconi dell'appartamento degli attori, rilevando che tali opere erano già esistenti all'epoca della stipula dell'atto di vendita tra l'originario unico proprietario e gli attori ossia preesistenti alla divisione dell'immobile e alla costituzione del condominio e, pertanto, legittime quali servitù per destinazione del padre di famiglia.
Il giudice ha, poi, accolto parzialmente la domanda avanzata dalla convenuta volta ad accertare la sussistenza di infiltrazioni, muffe ed efflorescenze all'interno del proprio locale commerciale, accertando che solo una parte dei fenomeni era imputabile a difetti di impermeabilizzazione di un balcone di proprietà degli attori e conseguentemente condannando questi ultimi ad eseguire i lavori necessari per eliminarne le cause. Anche in questo caso, è stata respinta la domanda di risarcimento dei danni per difetto di prova.
Considerazioni conclusive
Il Tribunale, accertata la proprietà esclusiva in capo agli attori del sottoscala, ha ritenuto illegittimo l'accesso a detta area realizzato mediante un'apertura dall'immobile di proprietà della convenuta in quanto realizzata in violazione delle distanze prescritte dalla legge per le vedute.
In particolare, pur ribadendo che la porta in sé non costituisce veduta, il giudice ha riconosciuto che l'intervento aveva determinato la creazione di un portico idoneo all'affaccio sul giardino confinate di proprietà degli attori con conseguente applicazione della disciplina sulle distanze ex art. 905 c.c.
Invero, le porte, che hanno la funzione di consentire l'accesso ad un locale, non possono di per sé essere considerate vedute, anche quando, al momento della loro apertura e fino alla chiusura, esse possano occasionalmente permettere di guardare sui fondi circostanti (Cass., n. 2/1992; Cass., n. 10603/1990; Cass., n. 6820/1983), né tantomeno luci irregolari, non avendo la funzione di illuminare un locale o di consentire il passaggio dell'aria, salvo che si tratti di una porta- finestra, in quanto tale, idonea a consentire di guardare nel fondo del vicino (Cass., n. 8693/2000).
Tuttavia, l'obbligo del rispetto delle distanze legali è operante anche quando la veduta viene esercitata dal piano terreno di una costruzione; in questo caso non occorre che l'apertura sia munita di un parapetto, come è richiesto dall'art. 905 cod. civ, soltanto per i "balconi o altri sporti terrazze, lastrici solari e simili", in quanto consentono un affaccio dall'alto, che sarebbe disagevole e pericoloso senza alcuna protezione (Cass., n. 6576/2005).
Nella specie, dunque, la creazione di un portico con possibilità di affaccio sul fondo di proprietà della parte attrice ad una distanza inferiore ad un metro e mezzo è stata dichiarata illegittima per violazione dell'art. 905 comma 2, c.c.
Nella scelta della tutela, il Tribunale ha optato per l'arretramento dell'opera in luogo della sua demolizione ritenendo tale misura sufficiente a soddisfare l'interesse del vicino leso, con il minor sacrificio possibile per l'autore dell'abuso. All'uopo ha richiamato l'orientamento giurisprudenziale secondo cui "in questa materia vige il principio di proporzionalità in relazione al contenuto del provvedimento di tutela giurisdizionale, nel senso che esso è chiamato a realizzare integralmente l'interesse sostanziale protetto dal diritto accertato in giudizio con il minor sacrificio dell'interesse dell'obbligato. In particolare, deve essere disposta la condanna all'arretramento invece che alla totale demolizione quando la prima tuteli integralmente gli interessi protetti dal diritto di veduta o dal rispetto delle distanze legali tra costruzioni o delle distanze delle costruzioni dai confini (cfr. Cass. n. 5080/2025; Cass. n. 10395/2025)".
Sempre in tema di "vedute", il Tribunale ha ritenuto di escludere l'applicazione della disciplina delle distanze legali alle finestre e balconi dell'appartamento di proprietà degli attori trattandosi di vedute preesistenti alla divisione dell'edificio in distinte unità immobiliari e, pertanto, ha ritenuto sussistente una servitù per destinazione del padre di famiglia ex art. 1062 c.c. All'uopo, il giudice ha ricordato che ai fini della costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia, è necessaria la sussistenza dell'opera di asservimento, visibile e permanente, nel momento dell'alienazione dei fondi da parte dell'unico originario proprietario.
In tal senso, la giurisprudenza è concorde nel ritenere che in tema di condominio degli edifici, la disciplina sulle distanze legali delle vedute non si applica alle opere eseguite in epoca anteriore alla costituzione del condominio, atteso che, in tal caso, l'intero edificio, formando oggetto di un unico diritto dominicale, può essere nel suo assetto liberamente precostituito o modificato dal proprietario anche in vista delle future vendite dei singoli piani o porzioni di piano, operazioni che determinano, da un lato, il trasferimento della proprietà sulle parti comuni (art. 1117 c.c.) e l'insorgere del condominio, e, dall'altro lato, la costituzione, in deroga (od in contrasto) al regime legale delle distanze, di vere e proprie servitù a vantaggio e a carico delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli acquirenti, secondo lo schema della servitù per destinazione del padre di famiglia (Cass., n. 11287/2018; Cass., n. 6923/2015).
In sintesi, la realizzazione di un'apertura che, pur non qualificabile formalmente come veduta, determini in concreto la creazione di un affaccio sul fondo del vicino, integra violazione dell'art. 905 c.c. qualora non sia rispettata la distanza minima stabilita dalla norma. In tal caso il giudice, in applicazione del principio di proporzionalità, può disporre l'arretramento dell'opera in luogo della sua demolizione, ove tale misura sia idonea a tutelare integralmente l'interesse del proprietario confinante. Inoltre, il danno da violazione delle distanze non è in re ipsa e deve essere allegato e provato, mentre le vedute preesistenti alla divisione di un edificio appartenente a un unico proprietario si presumono legittime per effetto di servitù costituita per destinazione del padre di famiglia.
