Animali, sporcizia e parcheggi abusivi possono incidere sul rapporto locativo

l conduttore che adopera la cosa locata per un uso diverso da quello pattuito o la utilizza con modalità tali da arrecare molestie agli altri abitanti dello stabile viola gli obblighi di diligente uso del bene. Quando tali condotte, valutate unitariamente, incidono in modo apprezzabile sull'equilibrio del rapporto, il locatore può ottenere la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento.

La Corte d'Appello di Catania, Seconda Sezione Civile, con sentenza n. 641 del 6 maggio 2026, ha confermato la risoluzione di una locazione abitativa in ragione di una pluralità di condotte imputate alla conduttrice: uso dell'immobile per finalità non abitative, situazione di degrado e sporcizia nelle aree comuni, presenza di numerosi animali randagi richiamati o lasciati incustoditi e limitazione del pari godimento del cortile comune.

La regola applicata non si esaurisce nel mero disturbo arrecato ai vicini: il giudice ha valorizzato il complessivo comportamento contrattuale della conduttrice, coordinando l'obbligo di servirsi della cosa locata con la diligenza dovuta, la disciplina sull'uso diverso da quello pattuito e la necessità di valutare la gravità dell'inadempimento secondo un criterio unitario.

La vicenda

Il locatore di un immobile ad uso abitativo agiva con ricorso ex art. 447-bis c.p.c. chiedendo l'accertamento del grave inadempimento della conduttrice, la risoluzione del contratto e la condanna al rilascio dell'immobile, oltre al pagamento di spese e oneri accessori.

A fondamento della domanda deduceva gravi e reiterate violazioni degli obblighi contrattuali: uso dell'immobile per finalità differenti da quelle abitative, condotte ostili e ostruzionistiche verso il locatore e gli altri abitanti dello stabile, incuria delle aree comuni, presenza di animali randagi e limitazioni nell'uso del cortile comune.

La conduttrice si costituiva contestando la domanda e proponeva riconvenzionale, chiedendo la condanna del locatore all'esecuzione delle riparazioni necessarie per eliminare umidità di risalita e muffa nell'immobile, nonché la riduzione del canone.

Il Tribunale accoglieva la domanda principale, dichiarava risolto il contratto per inadempimento della conduttrice, ordinava il rilascio dell'immobile e condannava la resistente al pagamento di euro 634,77 per spese accessorie, oltre interessi. Venivano rigettate le ulteriori domande.

La conduttrice proponeva appello, lamentando l'erronea valutazione dell'attendibilità dei testimoni, l'insufficienza della prova dell'inadempimento, l'irrilevanza delle spese accessorie non pagate, l'omesso accoglimento della domanda di riduzione del canone e l'ingiusta regolazione delle spese di lite.

La decisione

La Corte d'Appello ha rigettato integralmente l'impugnazione, confermando la valutazione del primo giudice sulla gravità dell'inadempimento.

La motivazione muove dal criterio generale di valutazione dell'inadempimento risolutorio. Il giudice deve verificare non solo la singola condotta contestata, ma il suo peso nell'economia complessiva del rapporto e l'eventuale incidenza sul sinallagma contrattuale. In termini espressi, la Corte osserva che "in tema di risoluzione per inadempimento il giudice, per valutarne la gravità, deve tener conto di un criterio oggettivo, avuto riguardo all'interesse del creditore all'adempimento della prestazione attraverso la verifica che l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto [...] sì da dar luogo a uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale, nonché di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti".

La Corte aggiunge che l'accertamento non può essere frazionato in singoli episodi isolati: "ai fini della pronuncia di risoluzione il giudice non può isolare singole condotte di una delle parti per stabilire se costituiscano motivo di inadempienza [...] ma deve, invece, considerare tutti i comportamenti delle parti, attraverso un'indagine globale ed unitaria dell'intero loro agire".

Applicando tale criterio, il Collegio ha ritenuto corretta la valutazione delle prove testimoniali compiuta dal Tribunale. I testimoni avevano confermato le condotte dedotte dal locatore e la stessa conduttrice, in sede di interrogatorio formale, aveva ammesso alcune circostanze rilevanti: la cura giornaliera di molti gatti randagi che stazionavano nel cortile e nelle aree comuni, il parcheggio di cicli e motocicli da parte dei propri ospiti nel cortile comune e l'accordo sul pagamento pro quota delle utenze idrica ed elettrica.

Il passaggio motivazionale centrale conferma la convergenza delle deposizioni: "i testi escussi, in relazione ai quali non è emerso motivo tale da comprometterne l'attendibilità, hanno integralmente confermato quanto lamentato dal locatore circa le condotte poste in essere dalla conduttrice e, ciò, sia in relazione all'uso dell'immobile locato per finalità differenti da quelle abitative, ovvero per l'attività di massaggi, sia in relazione alla situazione di degrado e di sporcizia delle aree comuni ed, in particolare, del cortile esterno alla stessa riferibile in quanto costantemente frequentato da animali randagi ivi richiamati e/o lasciati incustoditi, al pari dei relativi piatti e mangimi usati per la loro alimentazione".

Quanto all'uso diverso dell'immobile, la Corte richiama l'art. 80 della legge n. 392/1978, che consente al locatore, nei termini e alle condizioni previste dalla norma, di chiedere la risoluzione quando il conduttore adibisca l'immobile a uso diverso da quello pattuito. Nel caso concreto il contratto prevedeva espressamente la destinazione abitativa e vietava l'adibizione a finalità differenti.

Quanto alle altre condotte, la Corte ha valorizzato l'obbligo del conduttore di servirsi della cosa locata con la diligenza del buon padre di famiglia per l'uso determinato nel contratto. La cura degli animali, anche ove riferita ad animali randagi, non può tradursi in una fonte di molestie o di degrado per gli altri abitanti dello stabile; allo stesso modo, l'uso del cortile comune non può impedire o limitare il pari godimento degli altri aventi diritto.

La motivazione è netta sul punto: "Quanto alla presenza di animali e sporcizia nelle aree comuni va osservato che la cura degli animali, eventualmente randagi, senz'altro tutelata, deve, comunque, avvenire nel rispetto delle disposizioni normative di riferimento e anche la eventuale presenza di colonie feline, laddove effettivamente esistente, va segnalata e sottoposta al rispetto delle prescrizioni di riferimento né può costituire motivo per arrecare molestia agli altri condomini e/o ai vicini dello stabile. La stessa conclusione va formulata in relazione al continuo parcheggio di veicoli nelle aree comuni da parte di soggetti estranei, a nulla rilevando che ciò non risulti espressamente vietato in contratto posto che l'uso del bene comune non può avvenire impedendo agli altri condomini di farne parimenti uso o comunque limitando il loro diritto di godimento".

I verbali prodotti in appello dalla conduttrice, relativi a sopralluoghi successivi alla sentenza di primo grado, sono stati ritenuti non decisivi. Pur escludendo specifici problemi igienico-sanitari, tali accertamenti erano isolati e temporalmente distanti dall'introduzione del giudizio; inoltre avevano comunque rilevato un numero elevato di gatti e consigliato il riconoscimento della colonia felina e la calendarizzazione degli interventi di sterilizzazione e castrazione.

La domanda riconvenzionale di riduzione del canone è stata rigettata per difetto di prova. La Corte ha rilevato che la conduttrice aveva denunciato i vizi solo nel settembre 2022, aveva accettato senza particolari riserve il rinnovo automatico del contratto e non aveva dimostrato natura, origine e incidenza dell'umidità sull'idoneità dell'immobile all'uso pattuito. La richiesta di consulenza tecnica è stata qualificata come meramente esplorativa.

Neppure poteva operare la compensazione con le spese accessorie, dovute in forza degli accordi contrattuali e confermate dall'istruttoria. Il mancato pagamento dell'importo di euro 634,77, pur non costituendo da solo il nucleo essenziale della risoluzione, è stato considerato un ulteriore elemento di aggravamento del complessivo inadempimento contrattuale.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., Sez. II, 5 marzo 2019, n. 6364; Cass. civ., Sez. III, 27 novembre 2015, n. 24206; Cass. civ., Sez. II, 9 febbraio 2011, n. 3173: la gravità dell'inadempimento va valutata con riguardo all'interesse del creditore, all'incidenza sull'economia del rapporto e al comportamento complessivo delle parti.
• Cass. civ., Sez. II, 6 ottobre 2021, n. 27085: nella domanda di risoluzione il giudice deve compiere un'indagine globale e unitaria del comportamento delle parti, senza isolare singole condotte dal contesto del rapporto obbligatorio.
• Cass. civ., Sez. III, 17 maggio 2023, n. 13542: in materia di locazione, l'art. 80 della legge n. 392/1978 consente al locatore di chiedere la risoluzione se il conduttore adibisce l'immobile a uso diverso da quello pattuito.
• Cass. civ., Sez. III, ordinanza n. 22680/2020, richiamata nella motivazione: la condotta del conduttore può integrare abuso del bene locato quando si traduca in atti molesti verso gli altri abitanti dello stabile; l'inadempimento è ravvisabile anche in assenza di modificazioni materiali dell'immobile, se l'utilizzo pregiudica il valore o il corretto godimento del bene.
• Cass. civ., n. 6751/1987: il comportamento del conduttore che, personalmente o tramite persone con lui conviventi, provochi molestie di fatto agli altri inquilini del fabbricato costituisce inadempimento contrattuale per abuso della cosa locata nei confronti del locatore.
• Cass. civ., n. 22860/2020: le molestie arrecate ai vicini possono integrare abuso del bene locato e la condotta inadempiente può assumere rilievo risolutorio anche quando consista in un solo episodio, ove la gravità sia accertata dal giudice di merito.
• Cass. civ., Sez. I, 20 novembre 2025, n. 30531; Cass. civ., Sez. II, 10 ottobre 2025, n. 27169; Cass. civ., n. 15270/2024: la valutazione dell'attendibilità dei testimoni, della sufficienza delle deposizioni e della loro convergenza con gli altri elementi di prova appartiene al giudice di merito, che deve motivare le ragioni della preferenza accordata a una ricostruzione rispetto a un'altra.
• Cass. civ., Sez. II, 13 maggio 2025, n. 12791; Cass. civ., Sez. III, 25 luglio 2023, n. 22400; Cass. civ., Sez. II, 20 settembre 2022, n. 27403; Cass. civ., Sez. II, 10 novembre 2021, n. 33103: le istanze istruttorie rigettate o non accolte devono essere reiterate in modo specifico in sede di precisazione delle conclusioni; in difetto, si intendono rinunciate.
• Trib. Bergamo, 27 giugno 2025, n. 812: il comportamento del conduttore che, anche tramite familiari conviventi, arrechi molestie agli altri abitanti dell'edificio può integrare grave inadempimento e giustificare la risoluzione della locazione, in applicazione dell'obbligo di uso diligente della cosa locata.
• Trib. Bergamo, 18 aprile 2024, n. 975: il conduttore è tenuto a rispettare le regole che disciplinano l'uso dei beni comuni e la detenzione di animali non può tradursi in danno, disturbo o degrado per gli altri abitanti dello stabile.
• Trib. Pisa, 24 novembre 2022, n. 1458: la riduzione del canone per vizi della cosa locata presuppone una diminuzione apprezzabile dell'idoneità del bene all'uso pattuito; il vizio deve incidere concretamente sul godimento secondo la destinazione contrattuale.

Considerazioni conclusive

La risoluzione della locazione è giustificata quando il conduttore usa il bene in modo incompatibile con la destinazione pattuita e tiene condotte che, considerate nel loro insieme, compromettono il pacifico godimento dell'immobile e delle aree comuni. La valutazione resta concreta e unitaria: uso diverso, molestie, degrado, limitazione del pari uso del cortile e mancato pagamento di oneri accessori non sono stati trattati come episodi autonomi, ma come componenti di un comportamento complessivamente incompatibile con la prosecuzione del rapporto.

La soluzione si colloca nella linea degli arresti che riconducono le molestie arrecate agli altri abitanti dello stabile all'abuso della cosa locata e, quindi, alla violazione dell'obbligo di usare il bene con la diligenza dovuta. Cass. n. 6751/1987 qualifica come inadempimento contrattuale le molestie provocate dal conduttore, anche tramite conviventi; Cass. n. 22860/2020 conferma che la gravità può essere apprezzata anche in presenza di un singolo episodio particolarmente rilevante; Cass. n. 22680/2020, richiamata dalla Corte, valorizza l'uso del bene idoneo a pregiudicare il corretto godimento o il valore dell'immobile anche senza trasformazioni materiali. Sul punto v. anche molestie del conduttore e risoluzione della locazione.

La presenza di animali non modifica il criterio di giudizio. La cura di animali, anche randagi, è compatibile con il rapporto locativo solo se esercitata nel rispetto delle prescrizioni applicabili e senza arrecare disturbo, sporcizia o compressione del godimento altrui. Il precedente del Tribunale di Bergamo n. 975/2024 conferma questo limite con riferimento agli animali domestici: la detenzione è ammessa, ma non può tradursi in danno o molestia per gli altri abitanti dello stabile. In tal senso può vedersi anche animali domestici e obblighi dell'inquilino.

La domanda di riduzione del canone per vizi dell'immobile opera su un piano diverso e non elide l'inadempimento del conduttore se manca la prova di una diminuzione apprezzabile dell'idoneità del bene all'uso pattuito. Il richiamo al Tribunale di Pisa n. 1458/2022 delimita correttamente il rimedio: umidità, muffa o difetti dell'immobile rilevano solo quando incidono in modo concreto sul godimento secondo la destinazione contrattuale. Nel caso deciso, l'assenza di prova sulla natura, sull'origine e sull'effettiva incidenza dei vizi ha impedito sia la riduzione del canone sia la compensazione con le spese accessorie dovute; per un approfondimento, v. vizi dell'immobile locato e ridotta godibilità.

La conferma della risoluzione deriva, quindi, dalla convergenza tra uso difforme dell'immobile, violazione degli obblighi di diligenza, incidenza delle condotte sulle aree comuni, prova testimoniale ritenuta attendibile e mancata dimostrazione di vizi idonei a ridurre il godimento dell'alloggio.