Amministratore e omessa rendicontazione: non basta dire che i condòmini hanno impedito l'accesso ai documenti

Un amministratore cessato dall'incarico, chiamato a rispondere dell'omessa rendicontazione e della mancata giustificazione delle somme riscosse, non può neutralizzare la domanda del condominio limitandosi a dedurre che i condomini gli avrebbero impedito l'accesso ai documenti. Quando tale difesa assume la forma dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., la sua proponibilità resta soggetta alle preclusioni processuali proprie delle eccezioni in senso stretto.

Questo è il punto centrale affermato dal Tribunale di Catania, con la sentenza n. 1176 del 5 marzo 2026: in una controversia promossa dal condominio contro il precedente amministratore per ottenere la restituzione di somme versate dai condomini e non giustificate, la decisione ha valorizzato, da un lato, il principio di vicinanza della prova nel rapporto di mandato e, dall'altro, la tardività della difesa fondata sull'altrui preteso inadempimento.

La vicenda

Il condominio ha agito in giudizio nei confronti dell'ex amministratore chiedendone la condanna al pagamento di euro 15.504,88, quali somme versate dai condomini e non riversate all'impresa appaltatrice, nonché di euro 31.816,87, quali importi sborsati dai partecipanti ma non contabilizzati, per un totale di euro 47.321,75.

Secondo l'allegazione attorea, il precedente gestore aveva omesso del tutto di predisporre e presentare all'assemblea il rendiconto, sia con riguardo alla gestione annuale complessiva, sia con riferimento allo specifico appalto già stipulato, senza quindi evidenziare spese, documenti giustificativi, entrate riscosse ed eventuali rimanenze di cassa.

L'ex amministratore si è costituito tardivamente e ha sostenuto di non avere potuto adempiere perché, il giorno successivo all'assemblea che ne aveva disposto la revoca, alcuni condomini avrebbero chiuso con lucchetto il vano condominiale in cui erano custoditi registri, documentazione contabile, pc e stampante, impedendogli il materiale approntamento del passaggio di consegne.

La decisione

La motivazione si sviluppa lungo due direttrici precise. La prima riguarda il riparto dell'onere della prova. Il Collegio richiama il principio, già affermato in tema di obbligazioni contrattuali e ritenuto applicabile anche al mandato oneroso, secondo cui il creditore della prestazione può allegare l'inadempimento, mentre spetta al debitore dimostrare l'esatto adempimento. In questa prospettiva, il condominio, quale mandante, non era tenuto a provare in positivo la scorrettezza della gestione, mentre gravava sull'amministratore, quale mandatario, la prova della correttezza del proprio operato.

Il passaggio decisivo è riportato in forma netta: "non è al Condominio (mandante, creditore della prestazione di gestione) che compete dimostrare l'inadempimento, ma è all'amministratore (mandatario, debitore) che compete dimostrare la correttezza del proprio operato".

Su questo piano la domanda è stata ritenuta fondata perché l'allegazione dell'omessa rendicontazione era stata specificamente proposta dall'attore e non era stata realmente contestata. Anzi, la stessa difesa del convenuto ha presupposto l'inadempimento, cercando di giustificarlo con il dedotto impedimento materiale all'accesso ai documenti.

La seconda direttrice è propriamente processuale. Il Tribunale qualifica tale linea difensiva come eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 c.c., osservando che la giustificazione del proprio inadempimento mediante richiamo all'altrui mancata collaborazione integra, appunto, una tipica exceptio inadimpleti contractus. E qui la pronuncia contiene il vero nucleo selettivo della decisione: "La giustificazione del proprio inadempimento con la stigmatizzazione dell'altrui inadempimento, anche rispetto agli obblighi di collaborazione, costituisce una eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c."; inoltre, "si tratta di un'eccezione in senso stretto (...), la quale non può essere sollevata dal convenuto tardivamente costituitosi".

La condanna è così seguita in via integrale, con riconoscimento in favore del condominio dell'importo complessivo richiesto, oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo e spese di lite.

La soluzione accolta resta, dunque, strettamente collegata al duplice presupposto concreto emerso dalla motivazione: da un lato, la mancata prova dell'esatto adempimento dell'obbligo di rendiconto; dall'altro, la tardiva proposizione della difesa fondata sull'altrui comportamento impeditivo. È questo il punto che impedisce di trasformare la decisione in una regola assoluta su ogni contestazione relativa al passaggio di consegne.

Sul piano sistematico, il quadro normativo di sfondo resta quello degli obblighi di restituzione e consegna gravanti sull'amministratore cessato. La disciplina codicistica colloca tale dovere nell'art. 1129, comma 8, c.c., secondo cui, alla cessazione dell'incarico, l'amministratore deve consegnare tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini, oltre a compiere le attività urgenti necessarie a evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto a ulteriori compensi; la stessa ricostruzione è coerente con le regole generali del mandato e con l'obbligo di rendiconto ex art. 1713 c.c.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass., Sez. Un., 30 ottobre 2001, n. 13533: in materia di obbligazioni contrattuali, il creditore deve provare la fonte del proprio diritto e può limitarsi ad allegare l'inadempimento; spetta al debitore dimostrare l'esatto adempimento. Il Tribunale vi si richiama per applicare il criterio al rapporto tra condominio e amministratore.
• Cass. civ., sez. II, 24 giugno 2025, n. 16892: richiamata dalla sentenza per confermare, con specifico riferimento all'amministratore di condominio, che la prova della correttezza della gestione grava sul mandatario convenuto.
• Cass. civ., 8 febbraio 2004, n. 2428: nell'azione di rendiconto proposta contro il mandatario, chi ha gestito interessi altrui deve provare non solo causale ed entità degli esborsi, ma anche le modalità di esecuzione dell'incarico rilevanti per valutare il suo operato; il principio è stato richiamato in giurisprudenza di merito proprio con riguardo agli ammanchi di cassa dell'amministratore.
• Cass. civ., 20 settembre 2017, n. 22063: il rendiconto può essere domandato ogni volta che da un rapporto sostanziale derivi il dovere legale o negoziale di far conoscere il risultato dell'attività svolta, in quanto incidente sulla sfera patrimoniale altrui; il riferimento completa il fondamento dell'obbligo di rendiconto dell'amministratore.
• Cass. civ., sez. II, 6 febbraio 2008, n. 2800: la mancata collaborazione della controparte può integrare il presupposto dell'eccezione di inadempimento, rilevante anche rispetto agli obblighi di cooperazione richiamati dal giudice nella motivazione.
• Cass. civ., sez. II, 5 agosto 2002, n. 11728: l'eccezione di inadempimento è qualificata come eccezione in senso stretto; per questo la sua proposizione resta soggetta alle preclusioni processuali, profilo decisivo nel caso concreto.
• Cass. civ., sez. II, 3 dicembre 1999, n. 13504: l'amministratore cessato non può trattenere la documentazione condominiale in attesa del rimborso di somme anticipate, perché tra obbligo di restituzione e pretesa creditoria non vi è rapporto di corrispettività né interdipendenza; il principio resta coerente con l'attuale disciplina del passaggio di consegne.
• Cass. civ., sez. II, 16 agosto 2000, n. 10815: alla cessazione dell'incarico l'amministratore, quale mandatario, deve rendere il conto e rimettere tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato; il precedente è utilizzato dalla giurisprudenza successiva per inquadrare i doveri restitutori dell'uscente.
• Cass. civ., sez. II, 8 luglio 2021, n. 19436: l'amministratore revocato resta tenuto, ai sensi dell'art. 1713 c.c., a rendere il conto della gestione e a rimettere al condominio quanto ricevuto in esecuzione del mandato; il precedente è utile per inquadrare il dovere di rendiconto nella fase successiva alla cessazione dell'incarico.
• Cass. civ., ord. 24 giugno 2021, n. 18185: la mancata nomina di un nuovo amministratore non legittima alcuno ius retinendi sulla documentazione condominiale; l'obbligo di riconsegna permane anche dopo la cessazione dell'incarico.
• Cass. civ., 15 dicembre 2021, n. 40134: nella lite sulla documentazione non consegnata, il condominio deve indicare specificamente i documenti richiesti e la loro inerenza alla gestione, mentre l'ex amministratore deve eccepirne l'estraneità o provare fatti impeditivi della consegna; il criterio conferma, anche nel passaggio di consegne, la centralità dell'onere probatorio gravante sul gestore uscente.

Considerazioni conclusive

L'ex amministratore chiamato a rendere conto della gestione deve dimostrare l'esatto adempimento e può opporre l'altrui mancata collaborazione solo con una rituale e tempestiva eccezione di inadempimento. È questo il nucleo pratico della decisione: il difetto di rendicontazione resta a carico del mandatario, mentre il dedotto impedimento nel reperire o utilizzare la documentazione non assume rilievo se viene introdotto oltre le preclusioni che governano le eccezioni in senso stretto.

La soluzione accolta si raccorda in modo lineare con l'indirizzo che, da Cass. n. 13533/2001 fino ai più recenti arresti sul rapporto tra condominio e amministratore, colloca sul gestore l'onere di provare la correttezza dell'attività svolta, la causale degli esborsi e la regolare tenuta della gestione. Nella stessa linea si collocano anche le decisioni che, alla cessazione dell'incarico, riconducono all'art. 1713 c.c. l'obbligo di rendiconto e di rimessione di quanto ricevuto, senza lasciare spazi a trattenimenti o inerzie incompatibili con il mandato cessato. Sul punto v. anche l'obbligo di rendiconto dell'amministratore revocato.

Allo stesso quadro appartengono gli arresti sul passaggio di consegne, che valorizzano il dovere di immediata riconsegna della documentazione e precisano il riparto dell'onere probatorio nella lite con l'amministratore uscente: il condominio deve individuare i documenti richiesti e la loro pertinenza alla gestione, mentre l'ex amministratore deve dimostrare l'avvenuta consegna oppure allegare e provare fatti impeditivi specifici. In tal senso v. il dovere di lealtà nel passaggio di consegne e, per un approfondimento, v. il dovere di passaggio delle consegne.

Il dato che distingue il caso deciso sta però nel rilievo processuale attribuito alla difesa dell'ex amministratore: l'impedimento materiale dedotto non è stato esaminato come semplice contestazione del fatto costitutivo, ma come exceptio inadimpleti contractus, e proprio per questo è rimasto assorbito dalla tardività della costituzione. Ne risulta una sintesi interpretativa netta: l'obbligo di rendiconto e di restituzione segue la cessazione del mandato secondo un orientamento stabile; l'allegazione di ostacoli frapposti dal condominio può assumere rilievo solo se si traduce in una difesa tempestivamente proposta e sorretta da prova adeguata. In questo perimetro, la condanna integrale alle somme non giustificate rappresenta l'esito coerente della mancata prova dell'adempimento e della tardiva introduzione dell'eccezione fondata sull'altrui comportamento impeditivo.