L'amministratore che non usa il conto corrente condominiale per evitare pignoramenti rischia la revoca

L'amministratore deve far transitare sul conto corrente intestato al condominio le somme incassate ed erogate per la gestione comune. La scelta di trattenerle o movimentarle fuori da quel circuito, anche per evitare che la liquidità sia assoggettata a pignoramento, incide sulla tracciabilità dei flussi e può integrare una grave irregolarità quando rende non verificabile la destinazione del denaro condominiale.

La Corte d'appello di Napoli, sesta sezione civile, con decreto reso nel procedimento n. 524/2026 R.G.A.N.C., deciso il 7 maggio 2026, ha rigettato il reclamo dell'amministratore e ha confermato la revoca giudiziale disposta dal Tribunale. Per la Corte, la gestione temporanea della liquidità fuori dal conto condominiale, motivata dall'esigenza di evitare pignoramenti, non elimina la violazione degli obblighi di tracciabilità, trasparenza e separazione patrimoniale.

La vicenda

Il procedimento traeva origine dal reclamo proposto dall'amministratore contro il decreto con cui il Tribunale di Napoli, il 26 febbraio 2026, ne aveva disposto la revoca giudiziale dall'incarico di amministratore di un supercondominio.

L'amministratore censurava il provvedimento di primo grado sotto tre profili: la pretesa improcedibilità della domanda, per non essere stata prima sottoposta all'assemblea la richiesta di revoca; l'erronea valutazione della grave irregolarità contestata; la mancanza di un pericolo attuale, anche in ragione della prossima scadenza del mandato.

La difesa dell'amministratore sosteneva che la gestione della liquidità fuori dal conto corrente condominiale fosse stata temporanea e determinata da un contesto debitorio particolarmente critico. In particolare, dopo la ricezione di un verbale di pignoramento, egli aveva ritenuto che ulteriori versamenti sul conto avrebbero reso indisponibili le somme necessarie per utenze e servizi essenziali. Nella comparsa di primo grado era stata richiamata anche l'esistenza di un pignoramento attivo per euro 35.000,00 e la minaccia di un ulteriore pignoramento per euro 67.000,00 (per un approfondimento sulla pignorabilità del conto condominiale).

I condomini resistenti contestavano le doglianze. La Corte ha respinto integralmente il reclamo, confermando che la gestione delle somme condominiali al di fuori del conto intestato al condominio costituiva una condotta incompatibile con gli obblighi dell'amministratore.

La decisione

Il decreto richiama anzitutto la natura del procedimento di revoca giudiziale: l'iniziativa proposta da uno o più condomini viene ricondotta alla risoluzione anticipata del rapporto di mandato che lega tutti i partecipanti all'amministratore. Ne deriva l'applicazione delle regole generali sull'inadempimento: il condomino deve allegare concretamente l'inesattezza della gestione, mentre l'amministratore deve provare l'esatto adempimento dei propri obblighi.

Sulla preventiva convocazione assembleare, la Corte esclude che essa condizioni l'accesso al giudice. Il passaggio motivazionale chiarisce anche la distinzione tra mancata apertura o utilizzazione del conto corrente e gestione idonea a generare confusione patrimoniale:

"La Corte ritiene che l'iniziativa del singolo condomino (o di più condomini, come in questo caso) possa attuarsi indipendentemente dalla circostanza che l'assemblea si sia preventivamente pronunciata contro la revoca. E si rinviene implicita conferma nelle stesse previsioni della norma, posto che non solo non è espressamente prevista, la convocazione dell'assemblea, quale condizione di proponibilità della domanda, ma la preventiva richiesta (peraltro limitata alle gravi irregolarità fiscali ed alla mancata apertura e utilizzazione del conto corrente - n. 3 del comma 12 - mentre il n. 4 prevede, sempre quale grave irregolarità, la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra i patrimoni) assume rilevanza unicamente per consentire al condomino di rivalersi sul condominio per le spese legali. L'Autorità giudiziaria non è dunque in alcun modo vincolata alla preventiva valutazione da parte dell'Ente condominiale."

La motivazione valorizza quindi l'obbligo, imposto all'amministratore, di far transitare sul conto condominiale le somme ricevute dai condomini o da terzi e quelle erogate per conto del condominio. L'inosservanza di tale obbligo viene letta, nella fattispecie concreta, anche come gestione suscettibile di generare confusione tra il patrimonio del condominio e quello dell'amministratore o di altri condomini.

La giustificazione legata al rischio di pignoramento non è stata ritenuta idonea. La Corte riporta la stessa prospettazione difensiva dell'amministratore, secondo cui il versamento sistematico delle somme sul conto avrebbe significato "consegnare la liquidità ai creditori pignoratizi" e privare il condominio delle risorse minime per i servizi essenziali. Proprio tale impostazione è stata considerata incompatibile con la funzione del conto dedicato:

"Ebbene, non solo si tratta di violazione talmente grave da comportare ex se la revoca, ma neppure convince la motivazione posta a fondamento del comportamento censurato [...] Si tratta di atteggiamento che, non solo non esclude la revoca, ma può esporre il [condominio] a ulteriori e più gravi conseguenze, ad esempio, in termini di maturazione di ulteriori interessi e accessori oppure di maggiori oneri per spese giudiziali."

La condotta non viene quindi trattata come mera irregolarità formale. Per la Corte, mantenere la liquidità fuori dal conto condominiale per sottrarla al vincolo esecutivo altera il circuito ordinario di controllo delle somme comuni e può aggravare la posizione debitoria del condominio, perché il mancato pagamento dei creditori espone la compagine a interessi, accessori e ulteriori spese.

È stato respinto anche il motivo fondato sull'asserita assenza di pericolo. Il procedimento di revoca giudiziale, richiamando la giurisprudenza di legittimità, viene descritto come rimedio camerale, urgente e sostitutivo della volontà assembleare, diretto a tutelare rapidamente la corretta gestione condominiale. La prossima scadenza dell'incarico non assume rilievo decisivo, poiché la revoca giudiziale comporta anche l'impossibilità di nuova nomina dell'amministratore revocato da parte dell'assemblea del medesimo condominio.

Il reclamo è stato dunque rigettato, con condanna dell'amministratore al pagamento delle spese del procedimento e con dichiarazione della sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore contributo unificato.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass., Sez. Un., n. 13533/2001: in tema di inadempimento, il creditore deve allegare l'inesatto adempimento, mentre il debitore è gravato della prova dell'esatto adempimento. Il decreto utilizza tale criterio per il riparto degli oneri nel procedimento di revoca.
• Cass. civ., n. 3579/2004: l'allegazione dell'inadempimento deve riguardare le circostanze concrete che integrano l'inesattezza denunciata, così da consentire alla controparte di difendersi e offrire prova liberatoria.
• Trib. Salerno, sez. I, 12 aprile 2011: la revoca dell'amministratore richiesta da uno o più condomini è ricondotta alla risoluzione anticipata del rapporto di mandato; il condomino allega l'inadempimento, l'amministratore prova l'adempimento.
• Cass. civ., Sez. VI-2, ord. 6 maggio 2021, n. 11871: il procedimento di revoca giudiziale ha carattere eccezionale, urgente e sostitutivo della volontà assembleare; la natura camerale non esclude la statuizione sulle spese quando vi sia contrapposizione tra le parti.
• Trib. Napoli, decreto 26 febbraio 2026: la mancata canalizzazione dei versamenti sul conto corrente condominiale, giustificata dall'esigenza di evitare pignoramenti, è stata ritenuta condotta incompatibile con tracciabilità e separazione patrimoniale.
• Trib. Livorno, 11 luglio 2019, n. 3590: l'utilizzo irregolare del conto condominiale, con mancato transito di somme ricevute dai condomini e movimentazioni idonee a confondere contabilità personale e condominiale, integra grave irregolarità idonea a fondare la revoca.
• Trib. Castrovillari, decreto 11 maggio 2025: l'obbligo di apertura e utilizzazione del conto condominiale resta in capo all'amministratore anche quando l'assemblea abbia assunto determinazioni difformi, trattandosi di presidio di trasparenza e separazione dei patrimoni.
• Trib. Milano, decreto 26 giugno 2025: l'utilizzo anomalo del conto corrente condominiale per pagamenti estranei, prelievi in contanti e movimenti provenienti da conti di altri soggetti è stato ricondotto a una gestione incompatibile con la diligenza richiesta all'amministratore e lesiva del rapporto fiduciario.
• Corte d'appello di Torino, decreto 9 marzo 2020, n. 31: l'anticipazione personale dell'amministratore non integra, di per sé, grave irregolarità quando la somma transita sul conto condominiale, resta documentata e non genera confusione tra patrimoni.
• Cass. civ., Sez. II, n. 15706/2017; Cass. civ., Sez. II, n. 25681/2020: la revoca giudiziale richiede la valutazione della gravità concreta della condotta e del rischio di pregiudizio per il condominio, senza ridursi a un automatismo fondato sulla sola contestazione formale.

Considerazioni conclusive

L'amministratore che mantiene somme condominiali fuori dal conto intestato al condominio per evitare l'aggressione dei creditori incide sul nucleo degli obblighi di gestione finanziaria: il denaro comune deve restare tracciabile, imputabile al condominio e verificabile dai partecipanti. La finalità di preservare liquidità per utenze o servizi essenziali non consente di sostituire il circuito legale di movimentazione con canali non controllabili, perché proprio la tracciabilità consente di distinguere entrate, uscite, destinazione delle somme e responsabilità gestorie.

Il decreto conferma la linea già seguita nel provvedimento di primo grado, nel quale la mancata canalizzazione dei versamenti era stata ritenuta decisiva perché collegata al tentativo di evitare il pignoramento delle somme; sul punto v. anche revoca per mancato uso del conto condominiale. La stessa logica compare nel precedente del Tribunale di Livorno, dove il mancato deposito delle rate condominiali e la "personalizzazione" del conto hanno determinato una commistione tra contabilità personale e condominiale; in tal senso v. uso irregolare del conto condominiale. Il decreto del Tribunale di Milano del 26 giugno 2025 rafforza il medesimo criterio: pagamenti estranei, prelievi in contanti e movimenti provenienti da rapporti di altri soggetti assumono rilievo quando rendono opaca la gestione e incrinano il rapporto fiduciario, sul punto v. anche uso anomalo del conto condominiale.

Il limite applicativo resta quello delle operazioni documentate e pienamente ricostruibili. La Corte d'appello di Torino ha escluso la grave irregolarità quando l'anticipazione personale dell'amministratore passa dal conto condominiale, viene contabilizzata e non genera confusione tra patrimoni. La differenza non sta nell'origine personale o condominiale della provvista, ma nel percorso del denaro: l'anticipazione tracciata resta verificabile dai condomini; la gestione esterna al conto dedicato sottrae invece il flusso al controllo ordinario, per un approfondimento v. anticipazioni tracciate sul conto condominiale.

Gli arresti che richiedono una valutazione concreta della gravità non ridimensionano l'esito del caso. Servono, piuttosto, a distinguere le irregolarità meramente formali dalle condotte che incidono davvero sulla separazione patrimoniale e sulla possibilità di controllo. Qui la scelta non si è esaurita in un errore contabile isolato: l'amministratore ha rivendicato un metodo di gestione diretto a mantenere la liquidità fuori dal conto per evitare il vincolo esecutivo. La Corte ha quindi ritenuto che l'emergenza debitoria dovesse essere affrontata con strumenti compatibili con la tracciabilità del denaro comune, non mediante una circolazione sottratta al conto condominiale e idonea ad aggravare la posizione del condominio verso i creditori.