È possibile però che detto immobile non sia comune. Tale situazione si verifica quando il costruttore decide di riservarsi la proprietà di determinati locali, destinandoli ad alloggio del portiere nel regolamento condominiale.
Se escluso che il bene rientri nella nozione di cui all'articolo 1117 c.c., n. 2), viene da domandarsi se si possa configurare una servitù a vantaggio degli altri condomini in considerazione dell'attività svolta nell'appartamento? La questione è stata affrontata dalla Cassazione nella recentissima ordinanza n. 16083 del 10 giugno 2024.
Fatto e decisione
La vertenza prendeva l'avvio quando gli acquirenti dell'alloggio del portiere citavano in giudizio il condominio. Gli attori notavano che con rogito avevano acquistato l'alloggio al piano terra del caseggiato.
L'originaria proprietaria e costruttrice del fabbricato aveva concesso tale immobile in uso perpetuo alla collettività condominiale, affinché venisse utilizzato come alloggio per il portiere (in cambio si voleva assicurare come contropartita eventuali servizi/appalti futuri dai condomini).
Il regolamento di condominio di natura contrattuale, in apposita clausola, precisava chiaramente che detto immobile non sarebbe rientrato nelle cose comuni di cui all'art. 1117 c.c.: il costruttore se ne era quindi riservato la proprietà.
Gli attori- acquirenti chiedevano al Tribunale che il diritto d'uso dell'alloggio fosse dichiarato a loro inopponibile e che il condominio convenuto (in mancanza del portiere) fosse condannato alla restituzione e al pagamento di indennità per l'illegittima occupazione.
In particolare i proprietari del suddetto immobile non si ritenevano vincolati dagli accordi intercorsi tra l'originario costruttore ed il condominio.
Quest'ultimo prospettava l'esistenza sull'alloggio di un vincolo di destinazione di natura reale-pertinenziale, impresso dalla società costruttrice ed originaria proprietaria dell'intero complesso condominiale con il regolamento condominiale di natura contrattuale, in quanto tale opponibile a tutti i successivi aventi causa.
Inoltre evidenziava come detto vincolo di destinazione sarebbe comunque opponibile alle controparti, essendo stato menzionato espressamente negli atti di compravendita dell'alloggio e che proprio a causa di detto vincolo l'immobile era stato acquistato dagli attori ad un prezzo irrisorio.
In subordine, il condominio prospettava l'esistenza di un comodato relativo all'immobile in questione, con termine implicito coincidente con la cessazione dell'uso dell'alloggio a portineria. I giudici di primo e secondo grado hanno dato torto agli attori.
Secondi i giudici di merito l'espressione "uso perpetuo" era da intendersi come vincolo suscettibile di trasmissione erga omnes, di natura reale.
Per i giudici di secondo grado, però, così come affermato dai proprietari dell'alloggio, non era corretta la qualificazione del vincolo come obbligazione propter rem fatta dal Tribunale, trattandosi invece, comunque, di vincolo suscettibile di trasmissione erga omnes, di natura reale, da qualificarsi tuttavia come costituzione di servitù atipica.
I soccombenti ricorrevano in cassazione sostenendo che il regolamento di condominio di natura contrattuale, predisposto dall''originaria unica proprietaria dell'immobile e accettato da tutti i condomini in quanto contenuto negli atti di acquisto e trascritto, secondo quanto accertato dalla sentenza impugnata, non potesse costituire una servitù atipica, quale diritto reale avente a oggetto la destinazione di locale ad alloggio del portiere, con previsione poi riprodotta anche nell'atto di acquisto di quell'unità immobiliare da parte dei ricorrenti. La Cassazione ha ritenuto condivisibile l'interpretazione della clausola sopra detta del regolamento proposta dalla Corte di Appello.
I giudici supremi non hanno ritenuto valide le deduzioni dei ricorrenti volte a sostenere che il regolamento di condominio di natura contrattuale, predisposto dall''originaria unica proprietaria dell'immobile e accettato da tutti i condomini in quanto contenuto negli atti di acquisto e trascritto, non potesse costituire una servitù atipica, quale diritto reale avente a oggetto la destinazione di locale ad alloggio del portiere, con previsione poi riprodotta anche nell'atto di acquisto di quell'unità immobiliare da parte dei ricorrenti.
La Cassazione ha ricordato che la giurisprudenza ha già avuto modo di dare atto che la destinazione di locale ad alloggio del portiere è inquadrabile nello schema della servitù.
Considerazioni conclusive
Nella vicenda esaminata gli acquirenti dell'alloggio del portiere, sul presupposto della natura meramente obbligatoria del diritto "di uso perpetuo" concesso al condominio, a loro asseritamente inopponibile, hanno ritenuto sussistente il proprio diritto, all'immediata restituzione del bene e al risarcimento dei danni.
La tesi sopra espressa è stata recentemente respinta dalla giurisprudenza che ha escluso come tali vincoli siano inquadrabili nella categoria delle obbligazioni propter rem, stante l'assenza, da un lato, del requisito della "tipicità", non esistendo "alcuna disposizione di legge che contempla l'obbligazione reale tipica di concedere in uso perpetuo un bene immobile" e, dall'altro, dell'ulteriore presupposto dell'"agere necesse" diretto a soddisfare l'interesse creditorio; al contrario tali vincoli sono da considerare, più correttamente, quali servitù atipiche, in quanto intesi a restringere permanentemente i poteri normalmente connessi alla proprietà di quel bene e ad assicurare correlativamente particolari vantaggi ed utilità alle altre unità immobiliari ed alle parti comuni, assumendo, perciò, comunque, carattere di realità e di opponibilità erga omnes, in specie ai terzi acquirenti di dette unità immobiliari (in questo senso Cass. civ., sez. II, 14/10/2022, n. 30302; Cass. civ., sez. II, 08/09/2021, n. 24188).
La Suprema Corte ha pure escluso che, inquadrato nello schema della servitù, il vincolo relativo all'alloggio del portiere si risolva in uno svuotamento del contenuto del diritto di proprietà, come lamentato dai ricorrenti: in realtà il vincolo di destinazione ad alloggio del portiere non annulla qualsiasi utilità connessa al godimento dell'immobile.
In altre parole si può affermare che, sia nei periodi nei quali il condominio eventualmente deliberi di non avvalersi del servizio di portierato, sia nel caso in cui il condominio deliberi la cessazione definitiva di quel servizio, i proprietari dell'alloggio acquistato dal costruttore possono utilizzare l'immobile.
La situazione che ne deriva non è dissimile a quella della servitù di parcheggio, riconosciuta a condizione che la facoltà che ne deriva risulti attribuita a diretto vantaggio del fondo dominante, per la sua migliore utilizzazione, quale utilitas di carattere reale (Cass. civ., Sez. Un., 13 febbraio 2024, n. 3925).
