Sono ormai riconosciuti i riflessi positivi della luce naturale sul benessere psico-fisico della persona: essa non solo migliora la qualità della vita quotidiana, ma incide in maniera significativa sulla salute e sull'equilibrio psicologico.
Proprio per questo motivo, molti condomini cercano di valorizzare gli spazi abitativi aumentando l'apporto di luce negli ambienti domestici.
Le soluzioni più frequenti consistono nella trasformazione delle finestre in porte-finestre, così da consentire un accesso diretto all'esterno, oppure nella realizzazione di balconi e terrazze, che oltre a favorire la luminosità degli interni, offrono nuove possibilità di utilizzo e di comfort.
Queste opere però non possono certo arrecare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, nè alterare il decoro architettonico.
In merito a tale aspetto si è recentemente pronunciato il Tribunale di Grosseto (sentenza n. 868 del 18 novembre 2025).
La vicenda
La vicenda iniziava a seguito dell'impugnazione di una delibera da parte di una condomina che riteneva la decisione nulla. Secondo la sua ricostruzione, infatti, alla riunione partecipava e votava un soggetto titolare soltanto di un diritto di abitazione sull'immobile, privo quindi della legittimazione necessaria, mentre il vero proprietario non veniva convocato.
Inoltre la condomina riteneva la delibera illegittima sia perché aveva autorizzato opere innovative che alteravano il decoro architettonico dell'edificio, in violazione dell'art. 1120 c.c., sia perché era stata assunta senza l'unanimità dei consensi, richiesta nei casi di modifiche alla facciata.
In particolare, la condomina rilevava che con la decisione impugnata un condomino era stato autorizzato a realizzare sulla facciata una nuova terrazza esterna, con conseguente trasformazione della finestra esistente in porta finestra per consentirne l'accesso, nonché alla modifica di altre aperture, allungate fino al livello del pavimento e dotate di parapetti metallici di sicurezza.
Sul prospetto retrostante, inoltre, veniva consentita la trasformazione delle finestre già presenti in porte finestre, anch'esse allungate e munite di parapetti esterni.
In considerazione di quanto esposto, l'attrice deduceva la nullità della delibera per la mancata convocazione del condomino titolare dell'unità immobiliare interessata dagli interventi, per la partecipazione e il voto di soggetto privo di legittimazione, nonché per l'assenza dell'unanimità dei consensi, necessaria ad autorizzare opere incidenti sul decoro architettonico della facciata.
La decisione
Il Tribunale ha dato torto all'attrice. In primo luogo il giudice toscano ha notato che l'attrice non aveva il potere di impugnare la delibera oggetto di giudizio per omessa convocazione all'assemblea del condomino autore delle opere, essendo solo quest'ultimo il soggetto legittimato a far valere una tale violazione.
Il Tribunale ha precisato che un condomino regolarmente convocato non può impugnare la delibera solo perché un altro partecipante al condominio non è stato convocato.
L'interesse a contestare una delibera non può ridursi al semplice desiderio di annullarla o di vederla perfettamente conforme alla legge: deve invece derivare da una posizione concreta e qualificata, legata all'incertezza che la delibera crea sui diritti e sugli obblighi dei partecipanti.
Del resto è stato dimostrato che il condominio autore delle opere era presente all'assemblea, in virtù di una delega scritta, risultando quindi legittimato a partecipare e a votare.
Di conseguenza, questo motivo di impugnazione sollevato dall'attrice è stato respinto perché infondato.
Il Tribunale ha escluso che le opere autorizzate fossero delle innovazioni, considerandole solo "mere alterazioni materiali della facciata" inidonee a trasformare la sostanza complessiva dell'edificio.
Il giudice toscano ha aderito pienamente alle conclusioni del CTU: le opere autorizzate non hanno comportato modifiche alla sagoma del fabbricato, né la creazione di nuovi volumi tali da compromettere le condizioni statiche dell'edificio o ridurre aria e luce agli altri condomini, né hanno inciso sul decoro del caseggiato.
Il Tribunale ha sottolineato che il CTU aveva rilevato come, nella progettazione dell'intervento, fosse stata riservata particolare attenzione al rispetto dell'assetto architettonico dell'edificio.
È emerso, inoltre, che la facciata, già prima dei lavori, si presentava disomogenea sotto il profilo geometrico e architettonico, priva di uniformità estetica e segnata dalla presenza di elementi incongrui: tende da sole di tipologia e colore diversi installate a protezione dei terrazzi e persiane di differente colorazione, in legno al primo piano e verdi al secondo.
Considerazioni conclusive
Il decoro architettonico è un bene suscettibile di valutazione economica, nel senso che un'alterazione dello stesso può determinare un deprezzamento dell'intero fabbricato, e quindi, anche alle singole unità immobiliari che lo compongono.
Naturalmente vi è alterazione del decoro architettonico tutte le volte in cui siano eseguiti sulla facciata del palazzo interventi di modifica idonei a menomare l'aspetto del caseggiato. La Cassazione ha precisato che vi è decoro per tutti gli edifici e non solo per quelli stabili che rivestano un particolare valore interesse storico o artistico: anche l'edificio popolare è dotato di decoro architettonico perché anche la più modesta costruzione ha pur sempre caratteristiche strutturali tali da conferire all'immobile una particolare fisionomia suscettibile di essere danneggiata da innovazioni su porzioni di proprietà esclusiva o sulle parti comuni (Cass. civ., sez. II, 11/05/2011, n. 10350).
È importante sottolineare che il divieto di alterare il decoro architettonico del fabbricato, previsto dall'art. 1120 c.c. in tema di innovazioni deliberate dall'assemblea, si applica anche alle modificazioni apportate dal singolo condomino a vantaggio proprio ex art. 1102 c.c., comma 1, ancorché non alterino la destinazione delle cose comuni (App. Perugia 15 agosto 2025, n. 452). Nel valutare l'impatto di un'opera modificativa sul decoro architettonico bisogna adottare un criterio di reciproco temperamento tra l'unitarietà originaria di linee e di stile, le menomazioni intervenute successivamente e l'alterazione prodotta dall'opera modificativa sottoposta a giudizio (Cass. civ., sez. II, 12/06/2023, n. 16518).
Nel caso esaminato il Tribunale ha osservato che gli interventi eseguiti sulla facciata anteriore e posteriore dell'edificio non erano da considerare come vere e proprie innovazioni ai sensi dell'art. 1120 c.c. Le opere contestate dall'attore sono risultate modifiche lecite non lesive del decoro del caseggiato e inidonee a compromettere le condizioni statiche del caseggiato oppure a comportare una diminuzione di aria e luce per gli altri condomini.
La realizzazione del nuovo balcone e la trasformazione delle finestre in porte-finestre sono state eseguite mantenendo dimensioni e tipologia conformi ai manufatti originari, con l'utilizzo di materiali e colori identici a quelle preesistenti, così da garantire la continuità dello stile complessivo dell'immobile.
