Vociare, scroscio dell'acqua e spostamento di mobili (anche a mezzanotte) non bastano per ottenere il risarcimento

La pronuncia della Corte di Cassazione, Sez. II Civile, n. 31021 del 26/11/2025, affronta profili centrali in materia di immissioni rumorose tra unità immobiliari in condominio, soffermandosi sulla portata vincolante del regolamento condominiale, sui criteri probatori per accertare l'intollerabilità delle immissioni e sulle regole di riparto delle spese processuali nelle controversie che coinvolgono proprietari, conduttori e terzi chiamati.

La vicenda

Nel 2003 due proprietari di un appartamento al piano rialzato convenivano in giudizio i proprietari degli appartamenti sovrastanti (primo e secondo piano), entrambi locati a studenti, lamentando rumori molesti in violazione dell'art. 8 del regolamento condominiale e dell'art. 844 c.c. Veniva chiesta la cessazione delle immissioni e il risarcimento dei danni non patrimoniali per la turbativa della serenità e del riposo, già oggetto di ripetute segnalazioni all'amministratore e alla polizia municipale.

I proprietari del secondo piano resistevano alle domande e, in via riconvenzionale, chiedevano il risarcimento dei danni patrimoniali asseritamente subiti a seguito della risoluzione anticipata del contratto di locazione da parte dei conduttori, ricollegata alle proteste dei vicini. Ottennero altresì di chiamare in garanzia i conduttori, per essere manlevati in caso di condanna risarcitoria.

Si costituivano anche i proprietari del primo piano, i quali, oltre a resistere alle pretese risarcitorie, domandavano in via riconvenzionale il ristoro dei danni patrimoniali connessi al recesso anticipato di alcune conduttrici, sempre attribuendolo all'atteggiamento degli abitanti del piano rialzato. Anche questi proprietari venivano autorizzati a chiamare in causa le conduttrici (e, a valle, alcuni subconduttori) affinché, in ipotesi di accoglimento della domanda principale, fossero dichiarati tenuti in via solidale o sostitutiva.

Il Tribunale, all'esito di un'istruttoria fondata su numerose deposizioni, documenti e una CTU medica sulla persona di uno dei residenti al piano rialzato, accoglieva parzialmente la domanda attorea nei confronti dei proprietari del primo piano (poi deceduti e sostituiti dagli eredi), ritenendo provata la violazione dell'art. 8 del regolamento e l'intollerabilità delle immissioni sonore ex art. 844 c.c., con conseguente condanna al risarcimento del danno non patrimoniale. La domanda veniva invece respinta nei confronti dei proprietari del secondo piano.

Il Tribunale rigettava, inoltre, la domanda di manleva proposta dai proprietari del primo piano contro le conduttrici del loro appartamento, per difetto di prova di un'effettiva attivazione presso queste ultime al fine di far cessare le condotte disturbanti. In punto spese:

• i proprietari del primo piano venivano condannati alla rifusione delle spese dei residenti al piano rialzato;
• questi ultimi erano condannati a loro volta alle spese in favore dei proprietari del secondo piano;
• tutti i proprietari convenuti venivano infine condannati a rifondere le spese ai rispettivi terzi chiamati costituitisi.

In appello, gli eredi dei proprietari del primo piano chiedevano il rigetto anche nei loro confronti della domanda risarcitoria.

La Corte distrettuale, con sentenza n. 2338/2019, riformava parzialmente la decisione: respingeva la domanda di risarcimento nei confronti dei proprietari del primo piano per difetto di prova dell'intollerabilità delle immissioni sonore, pur riconoscendone l'esistenza, e confermava il rigetto verso i proprietari del secondo piano. Veniva altresì confermato il rigetto delle domande risarcitorie proposte dagli originari attori nei confronti dei terzi chiamati.

Quanto alle chiamate in garanzia, la Corte d'appello esaminava le relative domande solo ai fini delle spese e poneva a carico dei proprietari del primo e del secondo piano le spese processuali dei loro conduttori, valorizzando il mancato accertamento di una specifica attivazione dei locatori verso gli inquilini per far cessare i rumori.

La decisione

Gli originari proprietari del piano rialzato proponevano ricorso principale per cassazione, articolato in quattro motivi. Contestavano: l'omesso esame del regolamento condominiale (art. 8) quale fatto decisivo; la mancata attribuzione di forza vincolante a tale regolamento, anche nei confronti dei conduttori, ai sensi dell'art. 1372 c.c.; il carattere meramente apparente della motivazione con cui la Corte territoriale aveva escluso il danno risarcibile; nonché la violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. in relazione al giudizio sull'intollerabilità delle immissioni.

Parallelamente, i proprietari del primo e del secondo piano proponevano ricorsi incidentali tardivi, incentrati prevalentemente sulla regolamentazione delle spese relative alle chiamate in garanzia dei conduttori e sulla portata della motivazione della Corte territoriale in ordine all'onere di attivazione dei locatori verso gli inquilini.

La Corte ha anzitutto ribadito che il regolamento condominiale - e, in particolare, l'art. 8, adottato in conformità all'art. 25, comma 6, lett. a) ed e), L.R. Emilia Romagna n. 24/2001 - vincola sia i proprietari sia i loro conduttori o subconduttori, imponendo il divieto di tenere comportamenti rumorosi idonei a recare nocumento agli altri abitanti dell'edificio.

È stato tuttavia precisato che, nel caso concreto, mancava la prova che l'assemblea avesse determinato, ai sensi della lett. g) del medesimo articolo, intervalli orari specifici entro i quali ogni disturbo fosse vietato a prescindere dal nocumento arrecato; ne derivava la necessità di verificare, anche alla luce dell'art. 844 c.c., l'esistenza di un nocumento oggettivo o di un oggettivo pericolo di danno connesso ai rumori accertati.

In questa prospettiva, la Corte ha richiamato l'orientamento secondo cui il regolamento può fissare, in materia di rumori, una soglia di tollerabilità anche più restrittiva rispetto a quella desumibile dall'art. 844 c.c., purché le relative clausole siano sufficientemente specifiche (Cass., ord., 15/05/2024 n. 13396; Cass., ord., 11/09/2014 n. 19229).

Tuttavia, ai fini del riconoscimento del danno non patrimoniale ex art. 2059 c.c., resta indispensabile che le immissioni arrechino un pregiudizio serio a un diritto della personalità, superando la soglia minima di offensività delineata dalle Sezioni Unite (Cass., Sez. Un., 11/11/2008 n. 26972), in un sistema che impone un grado minimo di tolleranza e non tutela i meri fastidi.

La valutazione compiuta dalla Corte territoriale è stata ritenuta conforme a tali principi. Il giudice di merito aveva, infatti, riconosciuto la presenza di rumori provenienti dagli appartamenti locati ai piani superiori, ma, sulla base complessiva delle ventitré testimonianze, dei verbali degli interventi della polizia municipale - tutti a esito negativo quanto alla riscontrata presenza di schiamazzi al momento dei sopralluoghi - e dei documenti prodotti, aveva escluso che si fosse raggiunta la prova di immissioni tali da cagionare un effettivo pregiudizio.

I rumori descritti (vociare, scroscio dell'acqua, spostamento di mobili) e gli orari delle segnalazioni (in più occasioni prima della mezzanotte, e comunque non riconducibili a "tarda notte") erano stati ritenuti compatibili con la normale vita di relazione in un edificio condominiale.

Un passaggio rilevante concerne il ruolo della consulenza tecnica nei giudizi sulle immissioni sonore. La Corte ha evidenziato che non possono essere attribuite efficacia probatoria alle valutazioni dei testimoni sulla "tollerabilità" o "insopportabilità" dei rumori, in quanto espressive di giudizi e non di mere percezioni fattuali, e ha richiamato la funzione tipicamente "percipiente" della consulenza tecnica d'ufficio in materia di rumori, quale strumento normalmente utilizzato per accertare il livello di normale tollerabilità previsto dall'art. 844 c.c., in relazione all'intensità dei suoni e al loro grado di sopportabilità per le persone.

In assenza di una CTU fonometrica, il giudizio sul superamento della soglia di tollerabilità è stato pertanto fondato sui verbali della polizia municipale e sulla lettura complessiva delle prove testimoniali.

Sotto il profilo processuale, la Corte ha ricordato che l'apprezzamento delle prove, in particolare delle testimonianze e della loro attendibilità, è riservato al giudice di merito. Il controllo di legittimità è oggi limitato al cosiddetto "minimum costituzionale" della motivazione (Cass., Sez. Un., 26/09/2025 n. 26271): sono censurabili solo le ipotesi di motivazione meramente apparente, graficamente inesistente, insanabilmente contraddittoria o intrinsecamente incomprensibile, mentre non è più sindacabile la mera insufficienza o non persuasività della motivazione, né è consentito sollecitare una nuova valutazione del materiale istruttorio sotto l'apparente veste di violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c.

In tema di spese processuali relative alle chiamate in garanzia dei conduttori, la Corte ha accolto - per quanto di ragione - i motivi dei ricorsi incidentali dei proprietari del primo e del secondo piano. Muovendo dal consolidato principio di causalità che integra quello di soccombenza, è stato ribadito che:

"...il rimborso delle spese processuali sostenute dal terzo chiamato in garanzia dal convenuto deve essere posto a carico dell'attore qualora la chiamata in causa si sia resa necessaria in relazione alle tesi sostenute dall'attore stesso e queste siano risultate infondate...; il rimborso rimane, invece, a carico della parte che ha chiamato o fatto chiamare in causa il terzo qualora l'iniziativa del chiamante, rivelatasi manifestamente infondata o palesemente arbitraria, concreti un esercizio abusivo del diritto di difesa..." (Cass., ord., 07/03/2024 n. 6144; Cass., ord., 18/04/2023 n. 10364; Cass., ord., 01/07/2021 n. 18710).

Nel caso specifico, tutte le domande risarcitorie erano state respinte nei confronti dei proprietari del primo e del secondo piano, con conseguente superfluità dell'esame nel merito delle domande di manleva. La Corte ha quindi escluso che potessero ritenersi "manifestamente infondate o temerarie" le chiamate in causa fondate su clausole contrattuali e regolamentari che imponevano anche ai conduttori l'obbligo di non arrecare disturbo agli altri abitanti.

Ne deriva che la condanna dei proprietari a rifondere le spese dei terzi chiamati, basata sulla mancanza di prova di una loro specifica attivazione nei confronti degli inquilini, non era conforme al principio di causalità e dovrà essere riesaminata dal giudice di rinvio alla luce degli artt. 91 e 92 c.p.c.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass., Sez. Un., 11/11/2008 n. 26972 (sulla soglia minima di offensività ai fini del danno non patrimoniale)
• Cass., Sez. Un., 26/09/2025 n. 26271 (sul "minimum costituzionale" della motivazione)
• Cass., ord., 15/05/2024 n. 13396; Cass., ord., 11/09/2014 n. 19229 (sulla possibilità per il regolamento condominiale di fissare soglie più restrittive rispetto all'art. 844 c.c., purché specifiche)
• Cass., ord., 07/03/2024 n. 6144; Cass., ord., 18/04/2023 n. 10364; Cass., ord., 01/07/2021 n. 18710 (principio di causalità nel riparto delle spese tra attore e terzo chiamato)
• L.R. Emilia Romagna n. 24/2001, art. 25, comma 6, lett. a) ed e) (richiamata dall'art. 8 del regolamento)

Considerazioni Conclusive

Dalla motivazione emergono alcuni punti di rilievo operativo per le liti da immissioni rumorose tra unità immobiliari. Anzitutto, la decisione si pone nel solco dell'orientamento che riconosce un ruolo centrale agli accertamenti tecnici nella verifica dell'intensità e della tollerabilità dei rumori.

La consulenza fonometrica è normalmente lo strumento tipico - e spesso insostituibile - per accertare il superamento della soglia di normale tollerabilità, trattandosi di indagine "percipiente", affidata a un tecnico in grado di misurare l'intensità delle immissioni e rapportarla al rumore di fondo e al contesto locale, come chiarito da Cass. civ., sez. II, 20 gennaio 2017, n. 1606 e da più recenti arresti in tema di criterio comparativo e rumore di fondo (v. Cass. civ., 6 settembre 2023, n. 25976, commentata in questo approfondimento ).

Ne discende che, in assenza di CTU fonometrica e a fronte di accertamenti esterni (verbali della polizia municipale, ARPA, ecc.) costantemente negativi, difficilmente potrà essere utilmente censurata in cassazione la valutazione di merito che escluda l'intollerabilità delle immissioni, giacché il giudizio sulla congruità del metodo tecnico e sull'opportunità di disporre approfondimenti resta tipico apprezzamento di fatto del giudice di merito.

La prova testimoniale, per contro, conserva spazio solo per la descrizione di fatti direttamente percepiti (durata delle immissioni, orari, frequenza, ricadute pratiche sulla vita quotidiana), ma non può surrogare una misurazione tecnica né tradursi in giudizi soggettivi su ciò che sarebbe o meno "sopportabile".

Quanto al parametro della "normale tollerabilità", la pronuncia si colloca nel consolidato indirizzo che ne afferma la natura relativa: il limite non è mai assoluto, ma va calibrato sulla situazione ambientale, sulle caratteristiche della zona e sulle abitudini degli abitanti, tenendo conto della rumorosità di fondo sulla quale si innestano le immissioni denunciate (Cass. civ., 14 settembre 2022, n. 27036, richiamata in questo articolo ; v. anche Trib. Rieti 2 novembre 2023 n. 5683 e Trib. Rovigo 2 ottobre 2024 n. 710, commentate in questo commento ).

In via empirica, molte decisioni valorizzano uno scostamento di almeno 3 dB rispetto al rumore di fondo come indice di probabile intollerabilità, ma si precisa che né il superamento né il rispetto dei valori amministrativi conducono automaticamente, da soli, a ritenere l'immissione rispettivamente illecita o lecita: resta necessario un giudizio complessivo ex art. 844 c.c., in cui il rumore percepito come fastidioso non è di per sé sufficiente a configurare l'intollerabilità (Cass. civ., 11 febbraio 2011, n. 3440, citata in questo contributo ).

In questa chiave si collocano anche pronunce più "restrittive", che, specie con riguardo a rumori fisiologicamente connessi ad attività lecite (lavori di ristrutturazione, uso di servizi igienici, ecc.), richiedono che le immissioni siano effettivamente gravi, continue e sproporzionate rispetto alla normale sensibilità di una persona media, escludendo che ogni disagio circoscritto integri un illecito civile.

Sul rapporto tra regolamento condominiale e art. 844 c.c., la decisione conferma l'orientamento secondo cui il regolamento di natura contrattuale può prevedere clausole più severe rispetto al mero limite di normale tollerabilità (ad esempio, divieti assoluti di destinare le unità a determinate attività - scuola di musica, danza, locali di intrattenimento - o di arrecare qualsivoglia disturbo in specifiche fasce orarie).

Quando tali clausole sono puntuali e riferite a condotte ben tipizzate, esse costituiscono il primo parametro di giudizio per valutare la liceità della condotta, anche prescindendo dall'accertamento di un superamento della soglia ex art. 844 c.c.: così, tra le altre, App. Roma 19 dicembre 2022, n. 8176, in tema di divieto di adibire le unità a "scuola di musica, di canto o di ballo" ( testo commentato ), nonché la giurisprudenza di merito che reputa legittime clausole che vietino tout court "rumori di qualsiasi natura" in determinate fasce orarie, ritenendo che in tali casi la liceità dell'immissione debba essere valutata alla stregua del regolamento e non dell'art. 844 c.c.

Questo orientamento - di carattere generale, ma applicabile solo in presenza di regolamenti contrattuali chiari e specifici - trova un ulteriore sviluppo nelle decisioni che riconducono direttamente alla violazione regolamentare l'illegittimità di condotte rumorose o moleste, anche ai fini dell'eventuale responsabilità del proprietario che non si sia attivato per far rispettare le clausole nei confronti del proprio conduttore (ad es. Trib. Roma 1° marzo 2022, n. 3187, richiamata in questo articolo ). Resta fermo, tuttavia, che si tratta di applicazioni legate a casi specifici e al testo concreto del regolamento, non automaticamente estensibili a ogni compagine.

Sul versante risarcitorio, la decisione appare coerente con i criteri elaborati dalle Sezioni Unite del 2008 e del 2017, che escludono la configurabilità di un danno non patrimoniale "in re ipsa" e richiedono la prova - anche presuntiva - di un pregiudizio serio ai diritti inviolabili della persona (in particolare alla vita privata e familiare).

In tema di immissioni rumorose, la giurisprudenza più recente ha chiarito che:

• il danno biologico (lesione della salute in senso tecnico-clinico) va specificamente allegato e dimostrato, non potendo presumersi dalla sola esistenza delle immissioni (Cass. civ., ord. 3 settembre 2018, n. 21554, commentata in questo commento );
• l'assenza di un danno biologico documentato non esclude la risarcibilità del danno non patrimoniale derivante dalla lesione del diritto al normale svolgimento della vita privata e familiare e alla piena esplicazione delle abitudini di vita quotidiana, tutelato anche dall'art. 8 CEDU (Cass. civ., 28 agosto 2017, n. 20445, in tema di falegnameria rumorosa, qui commentata ; Cass. civ., 3 settembre 2018, n. 21554; Cass. civ., 28 luglio 2021, n. 21649, sul rumore dello sciacquone, qui commentata ; App. Firenze 14 febbraio 2024, n. 301, relativa a un ascensore particolarmente rumoroso, qui commentata );
• la prova del pregiudizio alla vita privata può essere fornita anche tramite presunzioni gravi, precise e concordanti, partendo dall'accertata esposizione a immissioni intollerabili (intensità, durata, orari notturni, impossibilità di riposare o di usare normalmente talune stanze).

Questo sviluppo ha superato le posizioni più restrittive, che subordinavano il risarcimento al solo accertamento di un danno sanitario documentato, e ha consolidato il principio - oggi di valore generale - secondo cui il danno non patrimoniale da immissioni è autonomamente risarcibile quando risulti, anche in via presuntiva, un serio sacrificio della vivibilità dell'abitazione.

Al tempo stesso, la Cassazione ha più volte ricordato che l'esistenza di immissioni illecite non implica automaticamente un danno risarcibile: occorre pur sempre una specifica allegazione e dimostrazione (pur presuntiva) dell'incidenza concreta sulla sfera personale del danneggiato, come ribadito, ad esempio, in materia di immissioni da pizzeria.

Quanto all'individuazione dei soggetti responsabili, il quadro che emerge è il seguente:

• l'autore immediato delle immissioni (spesso il conduttore o il gestore dell'attività) risponde ex art. 2043 c.c.;
• il proprietario-locatore dell'unità da cui provengono le immissioni non è, di regola, responsabile dei rumori intollerabili del conduttore, salvo che si accerti un suo concreto concorso causale nel fatto dannoso (ad es. avendo locato l'immobile pur potendo prevedere con ordinaria diligenza che l'attività avrebbe certamente arrecato danni a terzi, o avendo in altro modo cooperato alla produzione delle immissioni: Cass. civ., 28 maggio 2015, n. 11125; Cass. civ., ord. 1° marzo 2018, n. 4908, commentate in questo approfondimento ; v. anche questo articolo ). Si tratta di un principio di portata generale, più volte ribadito dalla Cassazione;
• il condominio, infine, può essere chiamato a rispondere ex art. 2051 c.c. quando le immissioni provengano da beni o impianti comuni (ascensori, condizionatori installati su lastrico solare, impianti tecnici), se non prova il caso fortuito, come mostra la giurisprudenza di merito e di legittimità in tema di condizionatori e ascensori rumorosi.

  Diversamente, in caso di immissioni provenienti da singole unità, il coinvolgimento del condominio presuppone un autonomo titolo di responsabilità (ad es. inerente al mancato esercizio dei poteri dell'amministratore rispetto al regolamento o alla custodia delle parti comuni) ed è di regola escluso in assenza di tale presupposto.