In caso di consegna dell'opera appaltata i vizi e i difetti della stessa che siano riconoscibili in base alla normale diligenza devono essere denunciati all'appaltatore entro 60 giorni dalla scoperta e la relativa azione deve essere avviata nei successivi due anni. Lo ha ribadito il Tribunale di Crotone con la recente sentenza n. 486 del 31 luglio 2025.
Fatto e decisione
Nella specie un condominio, premettendo di essere stato ingiunto da un'impresa edile per il pagamento del corrispettivo dovuto sulla base di un contratto di appalto, aveva proposto formale opposizione avverso il provvedimento monitorio.
Preliminarmente era stata eccepita l'insussistenza della prova in ordine all'ammontare della somma richiesta.
Ma il condominio aveva anche contestato l'inadempimento dell'impresa appaltatrice rispetto ad alcune delle opere contrattualmente richieste, non avendo la stessa realizzato parte delle lavorazioni indicate in contratto ovvero, se realizzate, non avendo rispettato nell'esecuzione delle stesse le regole dell'arte e avendo utilizzato materiali in quantità e qualità differenti rispetto a quanto previsto nel computo metrico, con duplicazione, per alcune voci, dei costi di lavorazione.
Pertanto il condominio opponente aveva sollevato formale eccezione di riduzione del prezzo ex art. 1668 c.c., precisando, altresì, che il collaudo dell'opera non era mai stato compiuto.
Si era quindi costituita in giudizio l'impresa opposta, la quale aveva contestato la tardività delle eccezioni formulate in relazione all'esecuzione dei lavori.
A suo modo di vedere dette eccezioni risultavano destituite di qualsivoglia fondamento, atteso che la consegna dei lavori si era svolta in assenza di contestazioni da parte dell'amministratore, del direttore dei lavori o dei singoli condomini, come da verbale di fine lavori prodotto in atti. Inoltre, alcun vizio dell'opera era stato mai denunciato anche successivamente alla consegna dell'opera e fino alla notifica del decreto ingiuntivo.
Infine, in relazione all'importo richiesto in via monitoria, veniva sottolineato che lo stesso corrispondeva al risultato della sottrazione fra quanto contrattualmente previsto e quanto effettivamente ricevuto in pagamento.
Il Tribunale di Crotone ha respinto l'opposizione, ritenendo la causa documentale, non essendo quindi necessaria alcuna ulteriore attività istruttoria.
Il Giudice ha infatti preliminarmente ritenuto che nel caso in questione, al fine di stabilire se vi fosse o meno la lamentata responsabilità dell'appaltatore per i vizi e le difformità dell'opera, occorresse valutare se quelli contestati dal condominio fossero riconducibili alla categoria dei vizi o difformità palesi ovvero se si trattasse di vizi occulti e se fossero stati rispettati i termini prescritti per la denuncia dei medesimi all'appaltatore e per l'esercizio della relativa azione.
Nella specie i vizi e le difformità eccepite dal condominio riguardavano la mancata rimozione della vecchia struttura portante della copertura del tetto, la mancata realizzazione della nuova struttura portante della medesima copertura, il mancato completamento dei lavori sulla pavimentazione del sottotetto, l'omessa rasatura delle pareti del vano scale e l'omessa rimozione del tramezzo d'accesso al vano autoclave, nonché l'impiego di materiali diversi da quelli previsti contrattualmente.
Ebbene, il Tribunale calabrese ha ritenuto che detti vizi e difetti non potessero qualificarsi come vizi strutturali, non afferendo ad aspetti costruttivi o di staticità dell'edificio, né quali vizi occulti.
Secondo il Giudice tali tipologie di vizi erano infatti riconoscibili e visibili già attraverso un'ispezione non qualificata e con una diligenza media, a maggior ragione in presenza di un direttore dei lavori, nella specie espressamente incaricato della sorveglianza sull'esecuzione delle opere.
Inoltre, sempre secondo il Tribunale, anche a voler ammettere una sopravvenuta conoscenza da parte del committente dei predetti vizi e difformità, doveva rilevarsi che questi avrebbe dovuto denunciare i medesimi entro sessanta giorni dalla loro scoperta ed esercitare la relativa azione.
Al contrario, nella specie non risultava dagli atti di causa che vi fosse stata denuncia alla società esecutrice dei lavori e i vizi e le difformità erano stati lamentati per la prima volta in sede di giudizio opposizione, a distanza di oltre cinque anni dall'ultimazione dei lavori.
Infatti l'opera risultava regolarmente ultimata dall'appaltatore e accettata dal committente, come da verbale di ultimazione lavori sottoscritto sia dall'amministratore condominiale che dal direttore dei lavori incaricato e dall'impresa appaltatrice.
Considerazioni conclusive
La decisione del Tribunale di Crotone si riallaccia alla prevalente giurisprudenza in tema di contestazione dei vizi e dei difetti delle opere appaltate, secondo la quale, qualora il committente abbia accettato l'opera e i vizi o le difformità fossero dal medesimo conosciuti o riconoscibili, la garanzia di legge non è dovuta.
Questi ultimi devono, in ogni caso, essere denunciati all'appaltatore, a pena di decadenza, entro sessanta giorni dalla scoperta (a meno che quest'ultimo li abbia riconosciuti oppure occultati) e la relativa azione si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell'opera.
Pertanto la consegna dell'opera e la sua accettazione (anche se presunta ai sensi dell'art. 1665, comma 3, c.c.) liberano l'appaltatore dalla responsabilità per i vizi palesi e riconoscibili dal committente, i quali devono necessariamente essere fatti valere in sede di verifica o collaudo (si veda, ad esempio, Cass. civ., n. 11 del 03.01.2019).
Qualora l'opera appaltata sia invece affetta da vizi occulti o non conoscibili, perché non apparenti all'esterno, il termine di prescrizione dell'azione di garanzia decorre dalla scoperta degli stessi, la quale è da ritenersi acquisita dal giorno in cui il committente abbia avuto effettiva e consapevole conoscenza degli stessi.
Infine, la giurisprudenza ha avuto modo di chiarire che in tema di appalto il termine di decorrenza stabilito dall'art. 1667, terzo comma, c.c. va individuato non già con riguardo alla consegna anticipata dell'opera, con riserva di verifica, bensì con riferimento al momento della consegna definitiva, a seguito di verifica e accettazione dell'opera stessa (si veda Cass., Sez. Unite, n. 18409 del 7 luglio 2025).
