Il singolo condomino non può utilizzare le parti comuni in modo tale da escludere la possibilità di pari uso da parte degli altri comproprietari. In questo caso è possibile chiedere tutela in giudizio con ricorso ex artt. 1168-1170 c.c., ossia con le azioni di manutenzione e reintegrazione a tutela del possesso. E' quanto si ricava dalla recente ordinanza del 25 agosto 2025 pronunciata dal Tribunale di Verona, sezione terza civile.
Fatto e decisione
Nella specie con ricorso ex artt. 1168-1170 c.c., premesso di essere rispettivamente comodatario e proprietaria di un appartamento sito in un edificio condominiale con annessa quota di 1/6 di un terreno di pertinenza e, quanto al primo, di aver sempre utilizzato in modo esclusivo il terzo orto da sinistra posto su quel terreno, delimitato da due corsie laterali, destinate a consentire l'accesso allo stesso orto e lo svolgimento delle operazioni di raccolta, irrigazione e manutenzione, avevano chiesto la reintegrazione e/o manutenzione del possesso della corsia posta al confine con la porzione di terreno in uso esclusivo dei resistenti, lamentando la condotta di spoglio posta in essere da questi, consistita nell'apposizione di una rete e di un telo ombreggiante al di fuori dell'area di sedime della loro porzione, con conseguente accorpamento della corsia, sulla quale era stato posizionato anche un manto di prato sintetico.
Si erano quindi costituiti i resistenti, senza negare di aver tenuto le condotte materiali contestando, contestando però che nella specie vi fossero gli estremi dello spoglio o della molestia ed evidenziando che dette condotte erano state attuate in modo tale da consentire comunque il godimento della porzione di terreno dei ricorrenti.
Il Tribunale di Verona, nel decidere il ricorso, ha preliminarmente evidenziato, quanto al requisito del possesso, che gli stessi resistenti avevano riconosciuto che le porzioni di terreno prospicenti le abitazioni, compresa quella adibita ad orto da uno dei ricorrenti, risultavano assegnate in uso esclusivo ai singoli condomini quale modalità di uso della cosa comune dai medesimi prescelta, mentre il camminamento laterale era da ritenersi area del terreno condominiale non assegnata ad alcuno, quindi aperta all'uso da parte di tutti i condomini.
E i ricorrenti sostenevano appunto che tale corsia era dagli stessi utilizzata per accedere al proprio orto. Il Giudice ha quindi ritenuto sussistente lo spoglio in tal modo denunciato, poiché risultava pacifico che lo stato dei luoghi era stato modificato dai resistenti, non avendo i medesimi negato di aver apposto la recinzione e il telo ombreggiante al di fuori dell'area di sedime della porzione di terreno in loro uso esclusivo, fino a ricomprendere la corsia laterale posta tra le due porzioni, impedendo con ciò l'utilizzo da parte degli altri compossessori della corsia medesima.
Per quanto sopra il Tribunale ha ordinato ai resistenti di reintegrare i ricorrenti nel compossesso della corsia oggetto di causa, posta tra le due porzioni di terreno in loro rispettivo uso esclusivo, ripristinando lo stato precedente dei luoghi, mediante la rimozione immediata della recinzione, dei relativi pali infissi al suolo, del telo ombreggiante, del prato sintetico e di ogni altro ostacolo al libero passaggio e all'utilizzo della corsia medesima.
I resistenti sono stati altresì condannati, in solido tra loro, al pagamento della penale di € 30,00 per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione del provvedimento.
Considerazioni conclusive
In tema di diritto al pari utilizzo dei beni comuni è consolidato l'orientamento giurisprudenziale secondo cui qualora uno dei condomini, senza il consenso degli altri e in loro pregiudizio, abbia alterato o violato lo stato di fatto o la destinazione della cosa comune, impedendo o restringendo il godimento spettante a ciascuno di essi, in modo da sottrarla alla sua specifica funzione, sono esperibili da parte degli altri comproprietari le azioni a difesa del compossesso per conseguire la riduzione della cosa al pristino stato, allo scopo di trarne quella utilità alla quale la cosa era destinata prima della contestata modificazione.
Inoltre quando si tratta di beni comuni non si rende nemmeno necessaria la prova specifica del possesso in capo al soggetto che chiede la tutela giudiziale e il comproprietario autore del contestato utilizzo del bene comune può ritenersi giustificato solo quando detta attività non sia in contrasto con l'esercizio attuale o potenziale di analoga attività da parte di altro condomino, non limitandone i poteri corrispondenti ai diritti spettanti sulle cose condominiali (si vedano: Cass. civ., 11/03/2022, n. 8032; Cass. civ., 24/08/2015, n. 17072).
