In tema di condominio, la comunicazione della deliberazione ai condomini assenti, ai fini della decorrenza del termine decadenziale di cui all'art. 1137, comma 2, c.c., richiede la prova dell'effettivo recapito del verbale all'indirizzo del destinatario, secondo la presunzione di cui all'art. 1335 c.c.; tale presunzione non opera qualora la comunicazione avvenga tramite posta elettronica ordinaria, priva delle garanzie proprie della PEC. E'quanto ha affermato la Cassazione nella sentenza n. 15567 del 21 maggio 2026.
La vicenda
La vicenda trae origine dall'iniziativa giudiziaria di una condomina che aveva impugnato una serie di delibere assembleari adottate tra il 2014 e il 2015, sostenendo di non averne mai ricevuto la comunicazione. La ricorrente sosteneva di aver saputo delle delibere solo quando aveva ricevuto il decreto ingiuntivo per le spese condominiali. Per questo motivo, a parere della ricorrente, la contestazione era stata proposta nei termini previsti dall'art. 1137 c.c.
Il condominio, costituendosi, eccepiva la decadenza, ritenendo che la condomina fosse venuta a conoscenza dei verbali in epoca ben anteriore e che, pertanto, il termine per impugnare fosse ormai spirato. Il giudice di primo grado rigettava la domanda e la Corte d'appello confermava tale decisione, affermando che la comunicazione delle delibere si doveva considerare "non contestata".
La condomina proponeva ricorso per cassazione articolando tre motivi.
Con il primo lamentava la violazione dell'art. 115 c.p.c., sostenendo che la Corte territoriale aveva erroneamente ritenuto non contestata la comunicazione dei verbali, benché tale circostanza fosse stata oggetto di specifica contestazione sin dal primo grado. Con il secondo motivo denunciava la violazione dell'art. 1137 c.c., affermando che la Corte d'appello non si era pronunciata sulla domanda di annullamento delle delibere. Con il terzo motivo, infine, deduceva la violazione degli artt. 1423 e 1137 c.c., ritenendo che alcune delibere avrebbero dovuto essere dichiarate nulle e non semplicemente annullabili.
Il condominio resisteva eccependo l'inammissibilità del ricorso e sostenendo che i motivi erano privi di autosufficienza o diretti a rimettere in discussione valutazioni di merito non sindacabili in sede di legittimità.
La decisione
La Suprema Corte ha respinto le eccezioni preliminari; secondo i giudici supremi la ricorrente ha adeguatamente individuato i profili di censura e il ricorso ha consentito di comprendere con chiarezza le doglianze sollevate.
Nel merito, la Cassazione ha ritenuto fondato il primo motivo. La Corte ha richiamato il principio secondo cui la comunicazione delle delibere ai condomini assenti, ai fini della decorrenza del termine decadenziale di cui all'art. 1137 c.c., richiede che il destinatario abbia acquisito una conoscenza effettiva e completa del verbale. Tale conoscenza può presumersi solo quando l'atto sia recapitato all'indirizzo del destinatario, secondo la presunzione di cui all'art. 1335 c.c.
In questo quadro, la Cassazione ha messo in rilievo che solo la posta elettronica certificata consente di ritenere perfezionata la comunicazione, poiché garantisce la prova dell'avvenuta consegna. L'e-mail ordinaria, invece, non offre alcuna certezza né sulla consegna né sull'identità del destinatario. Nel caso concreto, l'indirizzo di posta elettronica utilizzato dal condominio non è risultato immediatamente riconducibile alla condomina e non è emersa la prova dell'effettivo recapito del verbale. Di conseguenza, i giudici supremi ha ritenuto errata la conclusione della Corte d'appello, che aveva considerato non contestata la comunicazione delle delibere, pur in assenza di un elemento essenziale: la prova dell'arrivo del verbale all'indirizzo della destinataria.
In conclusione, la Cassazione ha accolto il primo motivo, dichiarato assorbito il secondo e rigettato il terzo, cassando la sentenza impugnata e rinviando la causa alla Corte d'appello, in diversa composizione, affinché riesamini la controversia alla luce dei principi enunciati e provveda anche sulle spese del giudizio di legittimità.
Considerazioni conclusive
L'avviso di convocazione deve essere trasmesso con modalità tipizzate dall'art. 66 disp. att. c.c., la comunicazione del verbale assembleare non è soggetta a forme vincolate, ma resta pur sempre un atto unilaterale recettizio, la cui conoscenza può presumersi solo se vi sia prova del recapito.
Nell'ordinamento condominiale non esiste una norma che stabilisca in modo puntuale come debba essere trasmesso il verbale dell'assemblea ai partecipanti. In assenza di una disciplina specifica, si ritiene opportuno fare riferimento ai criteri previsti per la convocazione, richiamati dall'art. 66 disp. att. c.c., che indica come strumenti idonei la raccomandata A.R., la PEC, il fax o la consegna a mano.
Il verbale deve essere comunicato ai condomini assenti, affinché siano messi in condizione di conoscere le deliberazioni adottate e, se lo ritengono, esercitare il diritto di impugnazione entro trenta giorni dal momento in cui ne ricevono notizia. La mancata comunicazione del verbale assembleare al condomino assente non rende la delibera invalida. L'unico effetto di tale omissione riguarda la decorrenza del termine per impugnare: se il condominio non dimostra di aver trasmesso la delibera, il termine di trenta giorni non può considerarsi iniziato.
La notifica di un decreto ingiuntivo basato su una delibera assembleare non è sufficiente, di per sé, a far partire il termine di impugnazione. Il decreto ingiuntivo serve a recuperare un credito, non a informare il condomino delle decisioni dell'assemblea. Inoltre, il destinatario potrebbe limitarsi a pagare quanto richiesto senza leggere gli allegati o senza accedere al fascicolo del monitorio.
Per questo motivo, la giurisprudenza ha sempre escluso che la semplice presenza della delibera tra gli allegati del decreto equivalga alla comunicazione del verbale.
La situazione cambia, però, quando il condomino ingiunto decide di opporsi al decreto.
L'opposizione dimostra che il condomino ha avuto conoscenza effettiva del contenuto della delibera. Non si tratta più di una conoscenza presunta o potenziale, ma di una conoscenza reale, concreta, sufficiente a tutelare le sue ragioni. Ed è proprio questa conoscenza effettiva che fa scattare il termine di trenta giorni per impugnare (Trib. Frosinone 7 luglio 2023, n. 758).
