Il verbale dell'assemblea condominiale è il documento ufficiale che registra le attività svolte durante la riunione, riportando in modo formale le discussioni avvenute e le decisioni adottate dai condomini. La redazione di tale documento è obbligatoria come emerge dall'articolo 1136 c.c., ultimo comma, a norma del quale "Delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore".
La legge non ne disciplina il contenuto mancando una norma come quella prevista per le società di capitali che individua il contenuto minimo del verbale di assemblea.
Il verbale dell'assemblea condominiale deve essere inviato ai condomini assenti, affinché possano essere informati sulle decisioni prese e, se necessario, esercitare il diritto di impugnazione entro 30 giorni dalla ricezione. Il verbale deve documentare con precisione chi ha votato e con quale peso millesimale. In assenza di questi dati, non si può accertare se la delibera è stata approvata validamente.
Cosa implica l'assenza, nel verbale, dell'indicazione dei condomini favorevoli e contrari con i rispettivi millesimi? La questione è stata affrontata una recente decisione del Tribunale di Roma (sentenza n. 13696 del 06/10/2025).
La vicenda
Un condomino citava in giudizio un condominio, evidenziando una serie di irregolarità riscontrate nel verbale di un'assemblea condominiale. In particolare, l'attore lamentava l'omessa indicazione, nel verbale, dei nominativi dei condomini presenti all'assemblea, sia di coloro che vi avevano partecipato personalmente, sia di quelli intervenuti per mezzo di delega.
Tale omissione, secondo il condomino, comprometteva la trasparenza e la validità della deliberazione, rendendo impossibile verificare il rispetto dei quorum costitutivi e deliberativi previsti dalla normativa condominiale.
Lo stesso condomino notava che, nel corso della medesima assemblea, era stato approvato il bilancio consuntivo relativo all'anno 2020, unitamente al piano di riparto delle spese. Tuttavia, l'attore rilevava la presenza di errori contabili all'interno del documento contabile, nonché la mancata allegazione dei giustificativi relativi a diverse poste passive, ritenendo il bilancio inattendibile e viziato.
Inoltre aggiungeva che anche il bilancio preventivo per l'anno 2021, redatto sulla base del consuntivo 2020, presentava anomalie e irregolarità. Di conseguenza, anche il preventivo appariva viziato, sia sotto il profilo formale che sostanziale.
Alla luce di tali circostanze, l'attore concludeva chiedendo al giudice di dichiarare la nullità e/o l'annullamento della delibera assembleare impugnata.
Il convenuto, ossia il condominio, non si costituiva in giudizio, nonostante la regolare notifica dell'atto di citazione, e per tale motivo veniva dichiarato contumace.
La decisione
Il Tribunale ha dato ragione al condomino. Il giudice romano ha osservato che nel verbale dell'assemblea condominiale sono stati riportati gli interni e i nominativi di tutti i proprietari dello stabile, ma non è stata fornita alcuna indicazione esplicita circa la loro effettiva presenza in assemblea, né se abbiano partecipato personalmente o tramite delega.
Inoltre, accanto a tre condomini è comparsa la dicitura "del", da cui si è solo potuto presumere che siano intervenuti per delega conferita ai soggetti indicati.
Come ha notato il Tribunale, a fronte di un elenco contenente 22 nominativi, il verbale ha indicato la presenza di soli 12 condomini su un totale di 21, per complessivi millesimi 487,50 del valore totale.
A parere del giudice romano, la presenza delle gravi lacune sopra dette del verbale ha inciso sulla possibilità di verificare la regolarità della costituzione dell'assemblea e il rispetto dei quorum deliberativi, rendendo fondate le censure sollevate dalla parte attrice.
Peraltro, il condominio non ha formulato alcuna contestazione, non essendosi costituito e risultando pertanto contumace.
Alla luce di quanto sopra, la domanda del condomino è stata accolta. La delibera è stata annullata.
Considerazioni conclusive
Il verbale dell'assemblea condominiale, ai fini della verifica dei quorum prescritti dall'art. 1136 c.c., deve contenere l'elenco dei condomini intervenuti di persona o per delega, indicando i nomi di quelli assenzienti o dissenzienti, con i rispettivi valori millesimali (Trib. Napoli 27 gennaio 2023 n. 1018).
In particolare il verbale deve contenere, il luogo, la data e l'ora della riunione, l'attestazione se trattasi di assemblea in prima o in seconda convocazione, l'elenco nominativo dei condomini presenti di persona o tramite delega e delle relative quote millesimali, l'indicazione del presidente e del segretario della riunione, l'attestazione del presidente che sono state compiute le operazioni inerenti la verifica della corretta convocazione degli aventi diritto, nonché della sussistenza dei quorum costitutivi in relazione alla specifica convocazione, eventuali dichiarazioni fatte dagli intervenuti, l'esito delle votazione con specifica indicazione di favorevoli, astenuti e contrari (ricavabile anche dall'elenco dei condomini e relativi quorum indicati nel foglio presenze che può costituire parte integrante dello stesso verbale), eventuali dichiarazioni ed indicazioni dell'amministratore (Trib. Roma 8 gennaio 2025, n. 353). La Cassazione ha chiarito però che non è annullabile la deliberazione il cui verbale, ancorché non riporti l'indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, cionondimeno contenga l'elenco di tutti i condomini presenti, con i relativi millesimi e indichi, altresì, l'indicazione nominativa di quelli che si sono astenuti e di quelli che hanno votato contro, nonché del valore complessivo delle rispettive quote millesimali, consentendo tali dati di stabilire con sicurezza, per differenza, quanti e quali condomini hanno espresso voto favorevole, nonché di verificare che la deliberazione assunta abbia superato il "quorum" richiesto dall'art. 1136 c.c. (Cass. civ., sez. II, 20/12/2021, n. 40827).
