La realizzazione di una veranda in ambito condominiale, soprattutto su terrazze o coperture, è un intervento edilizio sempre più diffuso per aumentare lo spazio abitabile. Tuttavia, quando l'edificio si trova in una zona classificata a rischio sismico, questo tipo di opera può sollevare problemi di legittimità e sicurezza strutturale.
In merito a tale aspetto si è recentemente pronunciata la Suprema Corte (ordinanza del 26 giugno 2025 n. 17279).
Vicenda e decisione
La vicenda prende l'avvio quando due coniugi realizzano una veranda sul terrazzo del condominio. Alcuni condomini si rivolgono al Tribunale con l'obiettivo di ottenere la rimozione di tale manufatto Secondo i ricorrenti, il terrazzo è di proprietà condominiale, e le opere edilizie effettuate, fra cui l'occupazione di un'area adiacente al vano ascensore e la presunta ostruzione al passaggio verso il tetto, devono essere considerate abusive.
La domanda, però, viene rigettata in primo grado dal Tribunale che ha negato le richieste dei condomini.
Non soddisfatti dalla decisione, gli attori hanno proposto appello, insistendo sulla tesi che quelle opere violassero tanto la proprietà comune quanto le normative edilizie vigenti.
La Corte d'Appello riconosce che il terrazzo non è una parte comune, bensì una porzione privata, derivante dalla trasformazione di un vecchio sottotetto. Tuttavia, non ritiene legittima la veranda realizzata dai coniugi.
Secondo i giudici di secondo grado l'intervento, pur realizzato su una proprietà privata, è una sopraelevazione che incide sulla stabilità dell'edificio.
I convenuti sono stati perciò condannati a demolire la struttura realizzata sul terrazzo ritenuta non conforme alla normativa antisismica vigente per gli interventi di adeguamento (art. 8.4.3 delle NTC attuative dell'art. 2 del D.M. 17.1.2018 vigente all'epoca della richiesta di autorizzazione in sanatoria). La Cassazione ha aderito pienamente alla tesi sostenuta dai giudici di secondo grado, chiarendo che in zona sismica di primo grado, come quella in cui si trova il caseggiato abitato dalle parti in causa, una sopraelevazione difforme dalla normativa antisismica è presunta pericolosa ai sensi dell'art. 1127, comma 2, c.c. I giudici supremi hanno evidenziato che la CTU di primo grado, che aveva escluso la pericolosità dell'intervento, è stata ritenuta errata, perché si era limitata a valutare il peso aggiuntivo della veranda, senza considerare l'aumento di superficie abitabile e senza estendere la verifica alle fondamenta dell'edificio.
La Cassazione quindi ha ritenuto corretta la qualificazione dell'intervento come sopraelevazione strutturale e non come semplice vano tecnico, con conseguente necessità di rispettare l'art. 8.4.3 delle NTC, vigente al momento della richiesta di sanatoria.
In ogni caso i giudici supremi hanno considerato irrilevante l'autorizzazione antisismica in sanatoria rilasciata dal Genio Civile perché basata su un presupposto tecnico errato. In altre parole l'autorizzazione è stata concessa per una "veranda", ma l'opera era in realtà una "sopraelevazione" strutturalmente rilevante.
Quindi, l'autorizzazione non era valida per quel tipo di intervento e non poteva impedire la demolizione.
Riflessioni conclusive
l divieto di sopraelevazione per inidoneità delle condizioni statiche dell'edificio, previsto dall'art. 1127, comma 2, c.c., va interpretato non nel senso che la sopraelevazione è vietata soltanto se le strutture dell'edificio non consentono di sopportarne il peso, ma nel senso che il divieto sussiste anche nel caso in cui le strutture sono tali che, una volta elevata la nuova fabbrica, non consentano di sopportare l'urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica (Cass, civ., sez. II, 29/01/2020, n. 2000).
Pertanto, il divieto di sopraelevazione per inidoneità delle condizioni statiche dell'edificio si configura ogniqualvolta le strutture portanti non rispettino le prescrizioni antisismiche imposte dalla normativa vigente.
Tali disposizioni, adottate in funzione delle caratteristiche sismiche del territorio, impongono specifiche cautele tecniche nella realizzazione di nuove fabbriche.
La loro inosservanza comporta una presunzione di pericolosità dell'intervento, che può essere superata solo mediante una prova rigorosa, a carico del proprietario, circa l'idoneità statica non solo della sopraelevazione, ma dell'intero edificio a resistere alle sollecitazioni sismiche (Cass. civ., sez. II, 04/12/2024 n. 31032).
Non si tratta di una presunzione semplice, basata su indizi da valutare caso per caso, ma di una presunzione legale che opera automaticamente in presenza di difformità rispetto alle norme tecniche.
Tale presunzione può essere vinta solo con una prova rigorosa, che dimostri non solo la sicurezza della nuova struttura (la veranda), ma anche la resistenza sismica dell'intero edificio sottostante.
Deve anche aggiungersi che il permesso di costruire in sanatoria non avrebbe potuto comunque essere rilasciato, trattandosi di immobili realizzati in sopraelevazione in area a rischio sismico.
La Cassazione ha chiarito che non è possibile sanare penalmente una violazione delle norme antisismiche semplicemente ottenendo un'autorizzazione dopo aver già eseguito i lavori. L'art. 94 del Testo Unico Edilizia richiede infatti che l'autorizzazione antisismica sia rilasciata prima dell'inizio dei lavori, non dopo. Questo vale soprattutto per gli interventi in zona sismica, dove la sicurezza pubblica impone controlli preventivi rigorosi.
Le Cassazione penale anche recentemente ha confermato che l'autorizzazione postuma non ha alcun effetto sanante e non elimina la responsabilità penale (si veda Cass. pen., sez. III, 04/03/2025, n. 9920).
