Quando si parla di plusvalenza si fa riferimento all'utile derivato, ad esempio, dalla vendita di un immobile, il cui valore è andato ad aumentare rispetto al momento dell'acquisto. In altre parole la plusvalenza è la differenza tra il prezzo di acquisto e quello di vendita (superiore al prezzo di acquisto).
Questa plusvalenza "immobiliare" derivante dalla cessione di immobile è certamente una forma di arricchimento: a tale somma "guadagnata" si applica una tassazione.
La Legge di bilancio 2024 (L. 30/12/2023, n. 213, art. 1, comma 64) ha incluso tra i c.d. "redditi diversi" di cui all'art. 67 del D.P.R. 917/1986 (Testo unico delle imposte sui redditi - TUIR) le plusvalenze realizzate mediante la vendita di immobili in relazione ai quali il cedente abbia realizzato interventi con Superbonus.
Lo scopo della norma è quello di impedire che sullo stesso immobile si abbia un "doppio vantaggio": la agevolata realizzazione di lavori di efficientamento energetico e il guadagno in termini economici sulla vendita di un immobile appena ristrutturato e in classe energetica alta.
La recente circolare n. 13/2024 dell'Agenzia delle Entrate fornisce ulteriori dettagli in merito a questo presupposto imponibile.
La tassazione delle plusvalenze si applica a tutti gli immobili che hanno beneficiato del Superbonus, indipendentemente da chi abbia eseguito i lavori (proprietario, locatore, comodatario, ecc.), dalla percentuale di detrazione (110%, 90%, 70% o 65%), dalla modalità di fruizione dell'agevolazione (dichiarazione o cessione/sconto) e dalla tipologia di intervento (trainante o trainato).
Si può affermare che la vendita di un'unità immobiliare facente parte di un caseggiato può generare una plusvalenza tassabile anche nel caso in cui gli interventi agevolati abbiano riguardato esclusivamente le parti comuni dell'edificio condominiale.
Sono imponibili le plusvalenze risultanti dalla cessione d'immobili oggetto d'interventi agevolati, ai sensi dell'articolo 119 del Decreto Rilancio, che si siano conclusi da non più di dieci anni, indipendentemente dalla data di acquisto (o di costruzione) del bene.
Nell'ipotesi in cui tra la conclusione dei suddetti interventi e la cessione dell'immobile siano trascorsi più di dieci anni, la plusvalenza non rientrerà nell'ambito di applicazione della lettera b-bis) del comma 1 dell'articolo 67 del TUIR e, quindi, non risulterà imponibile ai sensi della nuova disciplina.
La Legge di Bilancio prevede due modalità di calcolo delle plusvalenze, a seconda che la cessione avvenga entro o oltre i cinque anni dalla conclusione dei lavori agevolati:
- nel caso di cessione infra-quinquennale, non è possibile riconoscere le spese a incremento del valore di acquisto se l'intervento è stato agevolato con il Superbonus al 110% e se sono state esercitate le opzioni di cessione del credito o sconto in fattura (art. 121 del DL 34/2020);
- nel caso di cessione ultra-quinquennale, le spese per gli interventi agevolati possono essere riconosciute al 50%.
- non sono tassabili le plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili acquisiti per successione o utilizzati come abitazione principale dal cedente o dai suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni precedenti la vendita: IL DISCORSO PLUSVALENZA RIGUARDA PERCIÒ LA VENDITA DELLE C.D. SECONDE CASE
- non è necessario che sulla singola unità immobiliare siano stati effettuati anche interventi trainati, ma è sufficiente la circostanza che siano stati effettuati interventi ammessi al superbonus sulle parti comuni dell'edificio di cui fa parte l'unità immobiliare ceduta a titolo oneroso.
- le nuove disposizioni si applicano alle cessioni effettuate a partire dal 1° gennaio 2024
- la nuova ipotesi di plusvalenza, secondo le indicazioni contenute nella circolare, riguarda solo la prima vendita a titolo oneroso effettuata entro dieci anni dalla conclusione dei lavori.
- alla plusvalenza calcolata secondo i criteri sopra esposti può essere applicata l'imposta sostitutiva dell'imposta sul reddito prevista dall'articolo 1, comma 496, della legge n. 266/2005, nella misura del 26%, con le medesime modalità definite da tale disposizione.
È fondamentale sottolineare che:
