Per costituire il condominio, è sufficiente che l'unico proprietario di un edificio, piccolo o grande che sia, venda un'unità immobiliare sita nel medesimo stabile ad un altro soggetto. In questo modo si forma ex lege il condominio, senza necessità di alcun atto o riconoscimento formale.
Ne deriva che due appartamenti di proprietari diversi hanno in comproprietà i beni e/o servizi comuni, ad esempio il tetto, i muri e le fondazioni, il suolo sul quale sorge l'immobile, le fognature, un impianto di ricezione televisivo centralizzato, e via dicendo.
Le parti condominiali sono specificate in via esemplificativa dall'art. 1117 c.c. e una qualche definizione di condominio è prevista dall'art. 1117bis c.c. che così dispone: "Le disposizioni del presente capo (leggasi in tema di condominio) si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117 c.c."
L'art. 1117 c.c. nel delineare i beni che normalmente sono comuni in un edificio fornisce una sorta di presunzione di condominialità che può essere vinta tramite la dimostrazione dell'unicità della proprietà del bene, ad esempio in ragione della sua destinazione o della previsione specifica nel regolamento contrattuale.
Questo tema è stato affrontato in modo puntuale dal Tribunale di Firenze con sentenza n. 171, pubblicata il 17 gennaio 2024.
Bene condominiale e onere della prova
Il caso di specie portato all'esame dell'autorità giudiziaria riguarda una corte comune a più edifici dove vi sono impianti elettrici, telefonici e fognari di più edifici. A seguito di infiltrazioni e di lavori di scavo, si ha il degrado della corte e quindi sorge la necessità di interventi di manutenzione e ripristino.
Si riunisce l'assemblea che emette le delibere riguardanti la messa a regola d'arte della corte.
Due soggetti dei fabbricati interessati, esperita inutilmente la mediazione, impugnano in sede giudiziaria le delibere affermando, tra le altre cose, che non vi è alcun condominio e che quindi dette delibere sono nulle.
Il tribunale analizza quindi la natura della corte per verificarne se con valenza condominiale.
In primo luogo fornisce le debite definizioni: "… nel momento in cui l'intero edificio cessa di appartenere ad una sola persona, si viene a creare quel meccanismo in forza del quale avremo le parti esclusive, composte dalle single unità in proprietà private e le parti comuni, configurate da quei beni in comproprietà tra i condomini, la cui funzione precipua è quella di consentire il godimento dei beni esclusivi.
Il condominio è, quindi, il risultato del frazionamento di un edificio che da proprietà unica diventa un insieme di proprietà private le cui parti comuni ne garantiscono il godimento; il condominio ha come fine la disciplina delle parti comuni che attraverso il principio maggioritario vengono gestite per conservare al meglio la loro funzione di efficienza".
Effettuate queste premesse, entra nel merito dell'analisi della corte comune in questione, cioè se si tratta di bene che serve al maggior godimento delle unità immobiliari interessate.
Sotto questo profilo, osserva che sarebbe stato necessario allegare o produrre in atti documenti catastali, fotografici o descrittivi della c.d. corte a comune; dagli atti di compravendita dei soggetti interessati non è possibile comprendere il rapporto di asservimento del bene a comune per cui è causa rispetto alle singole unità immobiliari abitative e se davvero la corte sia utilizzata a titolo proprietario (o comproprietario) dai soggetti che sono stati convocati all'assemblea di cui alle delibere impugnate, tenendo altresì conto del fatto che per la costituzione di un condominio non sono richieste particolari manifestazioni di volontà, atti formali o specifiche approvazioni assembleari, perché, come è noto la costituzione del condominio avviene automaticamente.
Il principio cardine di questa decisione è il seguente: "la nascita del condominio avviene in maniera spontanea quando più soggetti costruiscono un edificio su un suolo comune oppure quando l'unico proprietario o il costruttore di un edificio fraziona l'immobile in più porzioni autonome, vendendo piani o porzioni di piano a due o più soggetti in proprietà esclusiva; il condominio, per costituirsi, non necessita di un atto volitivo o di una delibera, ma presuppone l'esistenza di un rapporto di strumentalità necessaria tra il bene a comune e le singole proprietà individuali."
Nel caso di specie non solo non sono stati dati elementi per comprendere la tipologia di unità che avrebbero goduto della corte ma anche nel verbale assembleare non è dato comprendere la funzione di questo bene, delle condizioni di utilizzo e se essa è appartenuta inizialmente all'originario costruttore delle unità abitative in modo da poter definirsi quale condominio, ente di gestione.
Conclusione
In assenza di indicazioni o allegazioni in ordine ai requisiti predetti, atti a dimni in ordine ai requisiti predetti, atti a dimostrare la natura di bene comune della corte e di conseguenza dell'esistenza del condominio perché affianco a proprietà esclusive di sono comproprietà di beni e/o servizi comuni, il Giudice ritiene che la delibera impugnata non possa ritenersi "costitutiva di un condominio", potendo, al massimo rappresentare un mero atto prodoromico alla successiva decisione di assumere la gestione e la manutenzione della corte, purché ne fossero stati in seguito individuati i proprietari o titolari di altri diritti reali.
La delibera impugnata viene quindi dichiarata inesistente perchè non esiste alcun condominio.
