Chi vende una casa la vende con tutte le cose ad essa ancorate e che ne rappresentano un accessorio ovvero una pertinenza, salvo che non sia diversamente stabilito.
Tale affermazione trae spunto dal quesito di un nostro lettore, che scrive: "Buongiorno, ho necessità di un vostro aiuto. Ho acquistato un'abitazione priva di arredi. Nonostante ciò, il proprietario attuale (il rogito è fissato da qui ad un mese) ha detto che porterà via una porta, perché non è l'originale che verrà riposizionata e dei marmi ornamentali di un tramezzo alto circa un metro e mezzo che separa angolo cottura e soggiorno.
A me sembra strano che lui possa portarsi via "pezzi di casa" tenendo conto che il preliminare recita espressamente "così come vista e piaciuta e con tutti gli accessori e pertinenze". Se si li vuole riprendere il prezzo deve scendere. Ho ragione?"
A coronamento dell'incipit, ci pare di poter dire che il nostro lettore abbia ragione. Vediamo perché.
Casa e pertinenze
Ai sensi dell'art. 817 c.c.
"Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa.
La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima".
Il giardino è una pertinenza dell'abitazione e quando viene venduta l'abitazione, di norma, il giardino è parte della cessione (art. 818 c.c.).
Casa ed accessori
L'individuazione del concetto di pertinenza è utile per inquadrare quello di accessorio, che, a differenza del primo, non è definito dal codice civile.
Al riguardo ci giunge in soccorso la consolidata giurisprudenza della Corte di Cassazione, la quale afferma che "per accessori devono intendersi tutti i beni che vengono a costituire parti integranti o incorporate nella cosa principale (da una dottrina definiti "accessori in senso stretto"), oppure che sono destinati a completare la funzionalità di un altro bene (e pertanto definiti anche "accessori d'uso") al quale sono materialmente uniti, a differenza delle pertinenze per le quali non opera un vincolo di necessaria contiguità fisica, necessitando invece il vincolo funzionale (Cass. Sez. 2 Sentenza n. 2804 del 02/02/2017 - Rv.. 642813 - 01; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2278 del 19/03/1990 - Rv. 466043 - 01)".
In questo contesto definitorio, prosegue la Corte di Cassazione "sebbene la categoria degli accessori non riceva dal Codice civile una definizione generale - al punto da aver determinato in parte della dottrina dubbi sulla sua effettiva autonomia - il suo reiterato richiamo in diverse previsioni codicistiche (art. 179 c.c., comma 1, lett. c), artt. 1007, 1477, 1617 e 2912 c.c.) - e talvolta (ci si riferisce ancora agli artt. 1617 e 2912 c.c.) in specifico ma distinto accostamento rispetto alle pertinenze - ha già in passato indotto questa Corte ad affermarne l'autonomia rispetto alle pertinenze (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3570 del 29/10/1969 - Rv. 343765 - 01, la quale ha chiarito che l'accessorio non si identifica con la pertinenza, della quale costituisce al più, l'elemento oggettivo, col quale deve concorrere, per aversi pertinenza, una volontà effettiva di destinazione da parte degli aventi diritto)" (Cass. 3 ottobre 2022 n. 28613).
Casa e accordi specifici di esclusione dalla compravendita
Svolte queste premesse definitorie generali, è possibile affermare, senza timore di smentita, che tanto la porta, quanto il marmo indicati dal nostro lettore, rappresentino accessori dalla casa oggetto di preliminare di compravendita.
Ai fini di quanto qui interessa, l'art. 1477 del codice civile, al primo comma, specifica che la cosa oggetto del contratto deve essere consegnata nello stato in cui si trovava al momento della vendita. Per momento della vendita, stante il principio consensualistico (art. 1376 c.c.), si intende quello in cui le parti si sono scambiate il consenso per la conclusione dell'affare.
Il secondo comma della medesima disposizione, specifica inoltre che la cosa deve essere consegnata insieme con gli accessori, le pertinenze e i frutti dal giorno della vendita, facendo salva la possibilità di una diversa volontà delle parti.
Il preliminare di compravendita non è un contratto che produce effetti reali, cioè non è soggetto al succitato principio consensualistico, ma è contratto ad effettui obbligatori: con esso le parti s'impegnano a fare ciò che hanno pattuito, nella specie stipulare un contratto di compravendita.
Il contratto che le parti del caso in esame si sono impegnate a stipulare è un contratto riguardante un'unità immobiliare "così come vista e piaciuta e con tutti gli accessori e pertinenze".
Ne consegue che le parti dovranno scambiarsi i consensi per la compravendita dell'immobile come si trovava al momento del contratto preliminare e che ogni variazione dello stato dell'immobile (riguardante gli accessori) è possibile solamente se preventivamente concordato.
