Una recente pronuncia della Corte d'Appello di Genova affronta il problema dell'equilibrio tra il diritto alla riservatezza e quello al pieno godimento della proprietà immobiliare (App. Genova 23 luglio 2025, n. 928). La decisione conferma la validità di accorgimenti, proporzionati e non lesivi, per risolvere i conflitti tra proprietà contigue, nel rispetto delle esigenze di entrambe le parti.
La vicenda
Una società avviava un'azione giudiziaria dinanzi al Tribunale, sostenendo di essere proprietaria di un appartamento posto al piano attico di un edificio, confinante con quello della convenuta, anch'esso situato allo stesso livello.
Secondo l'attrice, nel corso del 2020, la condomina vicina aveva eseguito lavori di ristrutturazione all'interno della propria unità immobiliare, opere che avevano comportato, tra l'altro, la rimozione di un abbaino preesistente e della relativa porzione di copertura condominiale, al fine di ricavare una terrazza a tasca adiacente a quella dell'appartamento della società attrice.
Quest'ultima rilevava che, a seguito di tali interventi, si fosse venuta a creare una nuova veduta verso la sua proprietà, in violazione delle disposizioni contenute negli articoli 905 e 906 c.c. Per tali motivi, la società chiedeva la condanna della controparte alla rimozione dell'opera eseguita.
La convenuta si costituiva regolarmente in giudizio, contestando le domande formulate nei suoi confronti e chiedendone il rigetto. Il Tribunale, tuttavia, accoglieva sostanzialmente le istanze dell'attrice.
Il giudice di primo grado, dopo aver chiarito che il terrazzo a tasca realizzato nella proprietà della convenuta non configurava una nuova veduta, ma piuttosto un ampliamento di quella già esistente, poiché dall'abbaino originario era comunque possibile affacciarsi sulla proprietà dell'attrice, concludeva che l'intervento violava le distanze previste dall'articolo 905 c.c. Secondo il Tribunale, tale violazione non comportava necessariamente l'obbligo di ripristinare lo stato originario, essendo possibile adottare soluzioni alternative idonee a tutelare le ragioni dell'attrice, evitando che dalla proprietà della convenuta si potesse osservare o spiare quella confinante.
In particolare, il giudice riteneva che, per ristabilire un livello di riservatezza paragonabile a quello precedente, senza compromettere l'opera eseguita dalla convenuta, fosse sufficiente installare un divisorio con vetri satinati, esteticamente coerente con quelli già presenti nella proprietà dell'attrice.
Tale soluzione, secondo il Tribunale, non comprometteva i diritti della convenuta, poiché la collocazione della barriera tra i due terrazzi avrebbe comunque garantito il passaggio di luce e aria nella sua proprietà, come avveniva in precedenza, grazie all'utilizzo di materiali capaci di impedire la vista sul fondo dell'attrice, pur lasciando filtrare la luce verso il terrazzo di quest'ultima.
Infine, quanto al presunto disturbo derivante da rumori provenienti dal terrazzo realizzato nella proprietà della convenuta, in assenza di ripristino, il Tribunale escludeva tale pregiudizio, osservando che, per le dimensioni contenute del terrazzino, come accertato dal consulente tecnico d'ufficio, non fosse possibile utilizzarlo per ricevimenti o eventi tali da arrecare disturbo alla proprietà confinante. L'attrice si rivolgeva alla Corte di Appello.
La società appellante sosteneva che l'opera realizzata dalla controparte avesse creato una nuova veduta diretta e più invasiva rispetto a quella obliqua precedentemente possibile.
Inoltre riteneva inefficace la soluzione proposta dal Tribunale, cioè l'installazione di una paratia oscurante, poiché non avrebbe tutelato adeguatamente la privacy, lasciando passare suoni e rumori prima inesistenti.
Esprimeva inoltre preoccupazione per il rischio che la presenza stabile della paratia potesse consolidare nel tempo la riduzione della distanza tra le proprietà, favorendo una futura usucapione.
Infine, contestava l'idea che la visuale fosse già compromessa dall'abbaino, evidenziando che quest'ultimo era distante dal confine, mentre la nuova paratia, posta direttamente sul limite, avrebbe peggiorato l'accesso ad aria e luce, aggravando la situazione rispetto al passato.
La società lamentava infine che il Tribunale non si fosse espresso sulla richiesta di risarcimento del danno.
La decisione della Corte di Appello
La Corte d'Appello ha confermato la soluzione adottata dal Tribunale, ritenendo legittima l'installazione della paratia come rimedio alternativo al ripristino, purché non arrechi un danno significativo alla controparte.
Secondo i giudici di secondo grado, in ambito condominiale è fondamentale trovare un equilibrio tra gli interessi dei singoli e quelli collettivi, tenendo conto della particolare struttura del condominio, dove coesistono proprietà individuali e beni comuni.
In ogni caso la stessa Corte ha osservato che la paratia non impedisce la diffusione di rumori dal terrazzino dell'appellata verso il terrazzo dell'appellante; tuttavia, come ha notato la Corte, la disciplina dei rumori è regolata da altre norme, in primis l'art. 844 c.c. Del resto, secondo i giudici di secondo grado, anche prima dei lavori, data la distanza ridotta (60 cm) tra il terrazzino e l'abbaino, era possibile percepire suoni provenienti dalla proprietà. Inoltre, hanno notato che luce e aria continuano a raggiungere la proprietà nonostante la presenza della paratia.
Respinta la richiesta di risarcimento danni perché la società non ha allegato la "concreta possibilità di godimento" perduta, non potendo, questa considerarsi in re ipsa e, cioè, nell'imposizione di una servitù a carico del fondo appellante.
Riflessioni conclusive
L'art. 905 c.c. disciplina il bilanciamento tra due interessi contrapposti: da un lato, quello del proprietario di un edificio che desidera realizzare aperture per garantire luce e aerazione al proprio immobile; dall'altro, quello del proprietario del fondo confinante, volto a tutelare la propria riservatezza e sicurezza.
Nell'applicazione della norma, è fondamentale rispettare il principio di proporzionalità, secondo cui la misura adottata deve impedire l'inspectio e la prospectio verso la proprietà altrui, ma al contempo perseguire tale obiettivo con il minimo sacrificio degli interessi contrapposti (Cass. civ., sez. VI, 23/10/2020, n. 23184).
L'eliminazione delle vedute abusive, che consentono di affacciarsi e guardare nel fondo altrui, non necessariamente deve essere disposta dal giudice tramite la demolizione di quelle porzioni immobiliari costituenti il "corpus" della violazione denunciata, ben potendo la violazione medesima essere eliminata per altra via, mediante idonei accorgimenti, i quali, pur contemperando i contrastanti interessi delle parti, rispondano ugualmente al precetto legislativo da applicare al caso oggetto di cognizione (Cass. civ., sez. II, 08/01/2024, n. 438). In quest'ottica la giurisprudenza è costante nell'ammettere soluzioni, come l'installazione di pannelli o barriere visive, purché idonei a impedire l'inspicere e il prospicere in alienum (Cass. civ., sez. II, 04/09/2023, n. 25680). Spetta, poi, al giudice dell'esecuzione la determinazione delle concrete modalità dell'opera o la scelta tra diverse articolazioni concrete di opere aventi comuni finalità e connotazioni (Cass. civ., sez. II, 07/07/2006, n. 15430).
È evidente che tali soluzioni siano ammissibili nella misura in cui, pur non ripristinando integralmente la situazione originaria, non comportino comunque un pregiudizio significativo per la parte controinteressata.
