L'uso più intenso di una parte comune si verifica quando il singolo condomino ricava da una parte condominiale utilità maggiori ed aggiuntive, anche differenti, rispetto ai benefici che, in via generale, possono derivare a tutti gli altri condomini, ma sempre nel rigoroso rispetto dei due limiti fondamentali previsti dall'articolo 1102 c.c., consistenti nel divieto di alterare la destinazione della cosa comune e nel divieto di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Tenendo conto di questo principio si è posto il problema di stabilire se parcheggiare un veicolo di grandi dimensioni possa costituire un uso eccessivo o esclusivo della parte comune.
Il parcheggio di una roulotte o di un camper su una parte comune condominiale può, in casi estremi, sollevare la questione dell'usucapione dello spazio condominiale occupato.
Si può affermare che la sosta di tali veicoli nelle aree comuni può configurare un uso improprio qualora limiti il diritto degli altri condomini al godimento paritario degli spazi. Tuttavia, tale condotta non comporta automaticamente l'acquisizione della proprietà per usucapione, salvo che ricorrano i requisiti stringenti previsti dalla legge.
A tale proposito si segnala una recente decisione del Tribunale di Milano (sentenza n. 6260 del 28 luglio 2025).
La vicenda
Un condominio citava in giudizio un condomino che aveva occupato una porzione del cortile condominiale situata davanti alla propria abitazione, posizionandovi una roulotte e delimitando l'area con elementi di arredo come fioriere in legno, panchine, piante e tavoli.
L'attore faceva presente il condominio era regolato da un regolamento condominiale non contestato, pertanto valido, efficace e opponibile tra le parti.
Un articolo del regolamento stabiliva che negli spazi comuni, compresa la corte, era ammesso il parcheggio solo in forma temporanea, secondo modalità (spazi e turnazione) che "l'assemblea potrà definire con apposita delibera".
Inoltre era espressamente vietato "il deposito stabile o prolungato di veicoli che ostacolino l'uso paritario da parte degli altri condomini".
Era vietata pure la collocazione di strutture fisse o mobili, salvo piccole installazioni davanti alle abitazioni al piano terra, purché nel rispetto dei criteri di decoro previsti dall'art. 1122 c.c. Altro articolo del regolamento disponeva che i condomini non potevano impedire il passaggio nelle aree comuni né collocare, anche nelle zone di uso esclusivo, oggetti voluminosi, rottami, rifiuti o altri materiali, compromettendo il decoro degli spazi visibili dall'esterno o dalla corte.
Alla luce di quanto sopra, il condominio richiedeva al Tribunale che venisse dichiarata l'illegittimità della condotta posta in essere dal convenuto, consistente nell'occupazione abusiva e prolungata del cortile comune mediante la collocazione di una roulotte e altre strutture non conformi alle disposizioni regolamentari.
L'attore chiedeva, inoltre, che venisse vietata ogni futura occupazione stabile dell'area comune con veicoli o installazioni di qualunque natura, al fine di tutelare la piena e paritaria fruibilità dello spazio da parte di tutti i condomini.
In ragione del danno arrecato e delle violazioni accertate, domandava poi la condanna del convenuto al risarcimento dei danni, con riserva di quantificazione in separato giudizio.
Ai sensi dell'articolo 614-bis del codice di procedura civile, si richiedeva che venisse determinata una somma di denaro da corrispondere nell'ipotesi di eventuale inottemperanza agli obblighi di fare o di non fare imposti dal provvedimento giurisdizionale.
Il convenuto chiedeva al Tribunale di accertare, in via riconvenzionale, l'acquisto per usucapione della porzione di cortile antistante la propria abitazione, che sosteneva di aver utilizzato in modo esclusivo per oltre 35 anni.
La decisione del Tribunale
Il Tribunale di Milano ha accolto la domanda del condominio, ritenendo infondata la pretesa del convenuto di aver usucapito l'area di parcheggio adiacente alla propria abitazione. Secondo il giudice, la semplice delimitazione dello spazio con vasi di legno, panchine, piante, tavoli e sedie non è sufficiente a dimostrare l'animus possidendi richiesto per l'usucapione.
Tale condotta, infatti, non integra un'attività materiale inequivocabilmente incompatibile con il diritto di proprietà altrui, né manifesta in modo univoco la volontà di esercitare sul bene un potere corrispondente a quello del proprietario. Il Tribunale ha condannato il convenuto a cessare immediatamente la detta illegittima utilizzazione del cortile condominiale, ordinandogli l'immediata rimozione di tutti i beni e suppellettili di sua proprietà posti nello spazio comune.
Il convenuto è stato poi condannato, ai sensi dell'art.614 bis c.p.c., ricorrendone i presupposti, al pagamento a favore dell'attore di una penale, che è stata equitativamente determinata in €.100,00 al giorno per ogni giorno di ritardo nella liberazione del cortile, a decorrere dal trentesimo giorno dalla notifica della presente sentenza e sino all'effettivo soddisfo.
Non è stata accolta la domanda di condanna del convenuto al risarcimento dei danni perché il condominio non ha provato il danno lamentato.
Considerazioni conclusive
Secondo quanto dedotto dal condomino convenuto, l'area, compresa tra l'abitazione e la roulotte, è stata delimitata con vasi, panchine, piante e tavoli, impedendo di fatto l'accesso agli altri condomini e configurando un possesso esclusivo e continuativo utile per usucapire una porzione del cortile. Tale tesi però è stata respinta dal Tribunale di Milano.
Infatti il condomino che afferma di aver usucapito una parte comune dell'edificio deve fornire prova di averne escluso l'uso da parte degli altri comproprietari per l'intero periodo previsto dalla legge.
In particolare, è necessario dimostrare una condotta chiara e inequivoca, tale da evidenziare un mutamento del titolo del possesso: non più come semplice compossessore, ma come possessore esclusivo.
Questo mutamento deve manifestarsi attraverso atti concreti e univoci rivolti contro gli altri condomini, in modo da rendere riconoscibile e non equivoca la volontà di esercitare un diritto esclusivo sulla cosa comune.
Non è sufficiente, a tal fine, dimostrare che gli altri condomini non abbiano fatto uso del bene, poiché il diritto di comproprietà è imprescrittibile e il mancato utilizzo non implica automaticamente la perdita del possesso (Trib. Milano 29 gennaio 2025, n. 797).
