La vertenza portata all'attenzione del Tribunale di Milano (sentenza n.9491 del 10 dicembre 2025) affronta un caso concreto particolare che interessa la domanda di accertamento del diritto di ingresso ed utilizzo di una parte comune condominiale, adibita a locale ricreativo, avanzata dai proprietari di un box auto ubicato all'interno di un condominio.
La fattispecie in esame investe profili giuridici di certo interesse in quanto rappresenta l'occasione per approfondire la questione che investe l'individuazione della portata del diritto di ogni condominio sulle parti comuni e, contestualmente, la regolamentazione delle modalità di godimento e restrizioni di uso che possono essere determinate dalla assemblea, con delibera, senza incorrere in doglianze o censure di natura discriminatoria o contra legem.
In proposito, appare confacente ricordare che, ad ogni proprietario di immobile all'interno di un edificio, è riconosciuto, pro quota, il diritto reale di comproprietà sulle cose comuni, individuate ex art. 1117 c.c., quali - a titolo meramente esemplificativo - il tetto, le facciate, il cortile, precisando che tale diritto si esprime e traduce con l'attribuzione di un valore millesimale per tutti gli aventi diritto.
Per completezza espositiva, è utile ed opportuno rammentare che, se non vi è discussione sul diritto di comproprietà sui beni comuni, nondimeno possono esservi circostanze in ragione delle quali, del tutto legittimamente, l'assemblea stabilisce restrizioni nel godimento.
La vicenda
I proprietari di un box auto hanno convenuto in giudizio il loro venditore ed il condomino chiedendo di veder accertato il loro diritto ad usufruire del locale ricreativo, adibito a palestra, situato all'interno dello stesso, in quanto pacificamente parte comune.
A sostegno della promossa azione, gli attori hanno lamentato che, nonostante abbiano una quota di proprietà su tale locale, in forza dell'atto di acquisto del posto auto, era stato negato loro l'ingresso dall'amministratore.
Costituitosi in giudizio, il condominio ha chiesto il rigetto della pretesa formulata, per manifesta infondatezza, ritenuto e considerato che l'utilizzo della palestra era stato regolato con delibera ad hoc, adottata nel 2018 e mai opposta o impugnata, con la quale è stato espressamente ivi previsto l'accesso solo ed unicamente in favore dei condomini che avevano contribuito alla sua realizzazione gravandosi delle relative spese.
A tal riguardo, il condominio ha reso noto che né il dante causa degli attori, né tanto meno quest'ultimi, hanno versato alcun contribuito per cui non possono vantare il diritto di uso su tale locale.
Il venditore del posto auto ha presentato le proprie difese nelle quali ha esposto ed argomentato la sua estraneità ai fatti di causa, per cui ha chiesto l'estromissione dal giudizio.
Il Giudice ha respinto la domanda per i motivi in appresso illustrati.
Diritto reale di comproprietà sulle parti comuni
In materia di condominio, è noto il diritto di ciascun condomino sulle parti di proprietà comune tanto che, proprio per questo, ognuno è tenuto a corrispondere, secondo la quota di spettanza, le spese necessarie alla loro manutenzione, o corretto funzionamento e consumi nell'ipotesi di impianti.
Sul punto, non possiamo ignorare come tale diritto possa essere oggetto di restrizioni soltanto in forza del titolo di acquisto o di convenzioni.
Tanto ribadito, nell'ipotesi di cui si discute, non è in discussione la natura e qualità di parte comune del locale adibito a palestra, di cui gli attori, a tutti gli effetti, sono titolari di una quota di comproprietà, ma il diritto di ingresso e di uso.
Pari uso della cosa comune
Il principio del pari uso della cosa comune, dirimente nella trattazione della controversia in esame, è codificato all'art. 1102 c.c. secondo cui <Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa>.
Il precetto richiamato è chiaro nell'affermare che ciascun condomino può utilizzare le parti comuni purché (i) non ne alteri la destinazione e (ii) non impedisca agli altri di farne pari uso.
Tuttavia, il significato dell'espressione "pari utilizzo della cosa comune" non attende ed equivale ad un uso identico e contestuale della stessa da parte di più soggetti aventi diritto, tanto che il medesimo disposto normativo non vieta all'assemblea la facoltà di regolamentare, mediante l'adozione di apposita delibera, le modalità di utilizzo di un bene comune stabilendo criteri oggettivi, purché non arbitrari o discriminatori.
Posto ciò, il condominio ha eccepito, e debitamente dimostrato, che è stata assunta una delibera, precedente all'acquisto del box auto da parte degli attori, divenuta vincolante erga omnes in assenza di impugnazione, con la quale è stato convenuto che l'ingresso e l'utilizzo della palestra è consentito esclusivamente ai condomini che hanno sopportato i costi di realizzazione, compreso l'acquisto dei macchinari ivi presenti.
Non può sfuggire, dunque, come il criterio sul quale la delibera citata è stata assunta è riferito unicamente ad una regolamentazione dell'uso e non del diritto di proprietà, pro quota, che resta inalterato.
Parimenti, aver disciplinato le modalità di utilizzo della palestra in ragione della partecipazione alle spese per la sua creazione, con accollo degli oneri di gestione da parte di alcuni condomini, non risulta né sproporzionato, né appare configurare un abuso di diritto, in quanto rappresenta un criterio obiettivo.
Ulteriormente, non avendo gli attori avanzato impugnazione contro la predetta delibera, la sua validità non può essere, comunque, sindacata nel giudizio de quo.
In conseguenza, come giustamente rilevato dal Giudicante, poiché la domanda azionata non si fonda su un contributo economico versato ma, unicamente, su un diritto automatico nascente dalla loro qualità di condomini non può trovare accoglimento per le argomentazioni riportate.
