La giurisprudenza, già prima della riforma del condominio, riconosceva in capo a ciascun condomino la facoltà di rinunziare all'utilizzo dei flussi termici derivanti dall'impianto di riscaldamento comune, distaccando da quest'ultimo le diramazioni connesse alla sua unità immobiliare, senza l'autorizzazione assembleare, a fronte della prova che dal distacco non derivasse né un aggravio di spesa per coloro che continuavano ad usuriare del riscaldamento centralizzato, né uno squilibrio termico dell'intero edificio, né più in generale un pregiudizio per l'erogazione del servizio (Cass. civ., Sez. II, 30/06/2006, n. 15079).
Tale impostazione è stata recepita dall'attuale articolo 1118 c.c., norma che impone al distaccato di contribuire alle spese di manutenzione straordinaria, a quelle di conservazione e messa a norma. L'articolo 1118 c.c., quindi, non impedisce il distacco. L'esercizio del diritto non può però danneggiare gli altri condomini.
Rimane però un dubbio: il condomino può distaccarsi solo parzialmente dall'impianto centrale? L'argomento è stato recentemente preso in considerazione dalla Corte di Appello di Bologna (sentenza n. 554 del 15 marzo 2024).
Fatto e decisione
I proprietari di un appartamento, in occasione della ristrutturazione dell'unità immobiliare di loro proprietà, provvedevano alla riqualificazione energetica del bene ed al distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento, mediante la chiusura dei circuiti radianti dell'impianto centralizzato, lasciando il collegamento solo per la cucina.
L'assemblea del condominio approvava il bilancio consuntivo (periodo 1.09.2008 - 31.08.2009) e preventivo con addebito, anche all'unità immobiliare di proprietà dei detti condomini, delle spese per consumi di carburante relativi all'impianto centralizzato; contestualmente deliberava di non consentire in generale il distacco di unità immobiliari dall'impianto centralizzato.
I condomini impugnavano davanti il Tribunale la citata delibera condominiale, chiedendo di accertare e dichiarare il loro diritto al distacco dall'impianto di riscaldamento condominiale e/o alla rinuncia unilaterale al suo utilizzo; accertare e dichiarare la nullità della delibera assembleare impugnata e delle eventuali successive altre adottate, in violazione del suddetto diritto; in altre parole chiedevano che non fossero contabilizzare, a loro carico, gli oneri condominiali relativi ai consumi di riscaldamento, opponendosi a qualsiasi richiesta di pagamento delle spese conseguenti l'utilizzo dell'impianto di riscaldamento centralizzato condominiale successivamente al 31 gennaio 2009 (data distacco).
Si costituiva il condominio, eccependo la decadenza degli attori ad impugnare la delibera e comunque, nel merito, l'inesistenza dei presupposti necessari per la legittimità del distacco.
A tale proposito il condominio notava che il distacco non era neppure stato totale poichè la cucina degli attori aveva mantenuto il collegamento all'impianto condominiale. Il giudice di primo grado dava ragione agli attori.
Il Tribunale, rigettata l'eccezione di decadenza dall'impugnazione per decorso del termine di cui all'art. 1137 c.c., vertendosi in una fattispecie di nullità non soggetta ai termini di cui alla indicata norma; inoltre accertava e dichiarava il diritto degli attori al distacco delle diramazioni della loro unità immobiliare dall'impianto di riscaldamento centralizzato; di conseguenza il giudicante dichiarava la nullità della delibera impugnata e condannava il condominio a ripartire gli oneri relativi all'impianto di riscaldamento centralizzato secondo le quote millesimali indicate, con effetto dal 31 gennaio 2009 ed a restituire agli attori l'eccedenza.
Del resto il CTU aveva constatato che il distacco dall'impianto centralizzato non aveva determinato alcun aggravio di spese nei confronti degli altri condomini in riferimento ai consumi complessivi di gas metano, né uno squilibrio termico dell'intero edificio, pregiudizievole per la regolare erogazione del servizio.
Il Tribunale, però, considerato che l'abitazione degli attori nella zona cucina era collegata ancora all'impianto di riscaldamento dei condomini, disponeva anche la partecipazione degli stessi alle spese di consumo "in proporzione al limitato utilizzo del servizio comune", nella quota di dodici millesimi stimata dal CTU.
La Corte di Appello ha ritenuto del tutto condivisibile la decisione di primo grado. La stessa Corte ha valorizzato l'assenza di un aggravio "di spese", nemmeno in termini di dispersione o di consumi involontari (quota di inefficienza dell'impianto).
Inoltre i giudici di secondo grado hanno sottolineato l'inesistenza di un alteramento della funzionalità dell'impianto centralizzato che avrebbe continuato a riscaldare le altre unità immobiliari, con una irregolare erogazione del servizio.
In ogni caso si è osservato che la chiusura delle valvole dell'acqua calda non costituisce "ristrutturazione di impianto termico e passaggio da riscaldamento condominiale ad autonomo", cioè non implica una rimodulazione dell'impianto termico in godimento al condominio; per la stessa Corte, quindi, la riqualificazione energetica, operato dai condomini nell'appartamento di loro proprietà (con installazione di infissi, vetri, e pompa di calore) è da considerarsi un'operazione del tutto autonoma rispetto al distacco dall'impianto condominiale operato.
Riflessioni conclusive
Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.
In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma (1118 c.c., comma 4). Secondo la giurisprudenza la rinuncia unilaterale al riscaldamento condominiale operata dal singolo condomino mediante il distacco del proprio impianto dalle diramazioni dell'impianto centralizzato è legittima quando l'interessato dimostri che, dal suo operato, non derivano aggravi di spese per coloro che continuano a fruire dell'impianto, ne squilibri termici pregiudizievoli per la erogazione del servizio.
La preventiva informazione da parte del condomino che intende distaccarsi dovrà necessariamente essere corredata dalla documentazione tecnica attraverso la quale egli possa dare prova dell'assenza di notevoli squilibri nel funzionamento dell'impianto e dell'assenza di aggravi di spesa a carico degli altri condomini.
Soltanto nel caso in cui l'assemblea condominiale abbia autorizzato il distacco sulla base di una propria autonoma valutazione della sussistenza delle suddette condizioni, il condomino che intende distaccarsi è sollevato dal relativo onere della prova (Trib. Massa 10 marzo 2021, n. 156; Cass. civ., sez. VI, 03/11/2016, n. 22285).
