Essere proprietari di un immobile in condominio ed avere la possibilità di parcheggiare la propria auto all'interno del complesso è, indubbiamente, una condizione ideale. Si evitano i costi di un garage privato, la propria vettura è più al sicuro rispetto alla sosta per strada ed è molto comodo eseguire le operazioni di carico e scarico (ad esempio, quando occorre portare la spesa settimanale a casa).
Alle volte, però, negli edifici mancano i garages e il cortile comune adibito al parcheggio delle auto dei vari proprietari non è sufficientemente grande da accogliere tutte le vetture. Cosa fare, dunque, in questo caso? Sarebbe possibile, ad esempio, prevedere una turnazione nell'uso del cortile?
Si è discusso di questo argomento anche nella vicenda oggetto della recente sentenza della Corte di Appello di Genova n. 952 del 31 luglio 2025.
Più precisamente la questione riguardava il cortile comune di un fabbricato dove i proprietari di due cantine invocavano il proprio diritto a parcheggiare la propria auto al pari degli altri condòmini. Secondo, la versione dei contestatori il regolamento previsto dall'edificio a tale scopo era ingiusto e discriminatorio nei loro riguardi.
Essi, citando testualmente la sentenza in commento, «potevano utilizzare esclusivamente l'area destinata al carico-scarico (già individuata e contraddistinta da apposita segnaletica) per il tempo necessario alle suddette operazioni e con una sola auto alla volta».
Ebbene, tale regolamento era legittimo? In tema di turnazione parcheggio nel cortile comune, quale diritto hanno i proprietari delle sole cantine? Vediamo come ha risolto ogni dubbio a riguardo la Corte di Appello di Genova.
Turnazione parcheggio nel cortile in condominio: cosa dicono la legge e la giurisprudenza?
In tema d'uso dei beni comuni, le regola da prendere in considerazione è quella dell'art. 1102 cod. civ. «Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto».
Secondo questa disposizione, tutti i proprietari di un fabbricato hanno pari diritto d'uso sul lastrico condominiale, sulle pareti del fabbricato, sul cortile dell'edificio, tanto per fare degli esempi, e nessuno può impedire che gli che altri possano esercitare il proprio pari utilizzo.
Tuttavia, come è facile intuire, in tema di parcheggio nel cortile condominiale, quando questo, viste le sue dimensioni, non è abbastanza grande per accogliere tutte le auto, il cosiddetto pari e contemporaneo uso della cosa comune non è possibile. In tale circostanza, la turnazione nella sosta dei veicoli diventa una soluzione inevitabile. Essa, però, alla luce dell'art. 1102 cod. civ., è ammissibile?
La risposta fornita dalla giurisprudenza è, senz'altro, positiva. Secondo la Cassazione, infatti, più volte pronunciatasi sul tema, la turnazione nell'uso del cortile condominiale destinato a parcheggio è legittima e, viste le circostanze, indispensabile per assicurare a tutti i proprietari il massimo godimento possibile del bene «che la nozione di pari uso del bene comune non è da intendersi nel senso di uso necessariamente identico e contemporaneo, fruito cioè da tutti i condomini nell'unità di tempo e di spazio, perché se si richiedesse il concorso simultaneo di tali circostanze si avrebbe la conseguenza della impossibilità per ogni condomino di usare la cosa comune tutte le volte che questa fosse insufficiente a tal fine; che, pertanto, la disciplina turnaria; dei posti macchina, lungi dal comportare l'esclusione di un condomino dall'uso del bene comune, - come ritiene la sentenza impugnata, - è adottata per disciplinare l'uso di tale bene in modo da assicurarne ai condomini il massimo godimento possibile; nell'uniformità di trattamento e secondo le circostanze (Cass., civ. sez. II, del 26 gennaio 2016, n. 1421)».
Turnazione parcheggio: i proprietari delle sole cantine hanno le stesse esigenze degli altri?
In occasione della vicenda in commento, la Corte di Appello di Genova ha, giustamente, sottolineato che, in un fabbricato, le esigenze dei proprietari di un appartamento, cioè quelle della vita quotidiana, sono diverse da quelle meramente logistiche ed occasionali dei proprietari delle sole cantine «È palmare la diversità di bisogni tra un condomino che sia proprietario di un appartamento e quella di uno - come nel caso degli appellanti - che abbia solo una cantina.
Il primo ha delle necessità di vita quotidiana che non sono paragonabili alle esigenze meramente logistiche di un proprietario di cantina»
Per questo motivo, in tema di cortile adibito a parcheggio, è ammissibile predisporre delle modalità d'uso diverse in ragione della differente natura del bene e dei bisogni concreti dei vari comproprietari. Diversamente, infatti, venendo al caso in commento, le necessità dei proprietari degli appartamenti sarebbero, ingiustamente, compresse a vantaggio, meramente strumentale, dei titolari delle sole cantine «Le modalità di uso dei beni comuni possono certamente essere soggette a schemi di regolamentazione diversi in base alla natura del bene e alle concrete esigenze dei comproprietari.
In particolare, il parcheggio dei mezzi di locomozione assume una rilevanza strategica e di importanza qualificata nelle abitudini di vita delle persone….
Quanto premesso porta a ritenere, nel caso concreto, sproporzionata e irragionevole la pretesa del proprietario di un fondo cantina di fruire di un parcheggio condominiale al pari di un condomino che abbia la proprietà di un appartamento, con ciò sostanzialmente parificando le esigenze abitative a quelle logistiche, comprimendo le prime e strumentalizzando le seconde.
Quanto sopra soprattutto perché, la scarsità dello spazio di parcheggio nel condominio de quo richiederebbe una compressione del diritto di parcheggiare degli altri».
Ecco, dunque, spiegato perché la Corte di Appello di Genova ha respinto le istanze dei proprietari delle sole cantine, ritenendo equo che questi, contrariamente ai titolari degli appartamenti, potessero usufruire solo dell'area a loro destinata per il tempo necessario alle operazioni di carico e scarico e con una sola auto alla volta.
