L'installazione di tubazioni lungo i muri comuni è una delle situazioni che più facilmente genera tensioni tra vicini. I tubi possono incidere sull'estetica dell'edificio, creare ingombri, suscitare timori di infiltrazioni o violazioni delle distanze legali. Tuttavia, soprattutto negli stabili più datati o con spazi ridotti, rispettare rigorosamente il metro previsto dall'art. 889 c.c. non è sempre possibile. A tale proposito si segnala una recente decisione della Corte di Appello di Napoli (sentenza n. 6778 del 23/12/2025).
La vicenda
La proprietaria di un appartamento situato al quinto piano di un caseggiato, decideva di rivolgersi al Tribunale. Il motivo della causa riguardava alcuni tubi dell'impianto idrico che la vicina, proprietaria dell'appartamento confinante sullo stesso pianerottolo, aveva installato sulla parete condominiale posta proprio al confine tra le due unità.
Secondo l'attrice, quei tubi erano stati collocati troppo vicino al suo appartamento, in violazione delle distanze previste dall'art. 889 c.c. Inoltre riteneva che tale installazione avesse anche compromesso il decoro architettonico dell'edificio, che peraltro era sottoposto a vincolo storico e monumentale. Per queste ragioni chiedeva la rimozione dei tubi, il ripristino dello stato dei luoghi e il risarcimento dei danni.
La convenuta si costituiva in giudizio sostenendo di aver dovuto installare i nuovi tubi perché il precedente impianto idrico del suo appartamento era inutilizzabile. Inoltre contestava che vi fosse stata un'alterazione del decoro del fabbricato in quanto altri condomini avevano già installato tubazioni simili e il condominio aveva deliberato lavori straordinari per il rifacimento della facciata interna, segno che la situazione generale non era certo esteticamente uniforme. Il Tribunale respingeva la domanda dell'attrice, ritenendo che i tubi installati non avessero inciso sul decoro architettonico dell'edificio e che la norma sulle distanze dei tubi prevista dall'art. 889 c.c., comma 2, non fosse applicabile al caso concreto. L'attrice si rivolgeva alla Corte di Appello. L'appellante continuava a sostenere la violazione e la falsa applicazione degli artt. 1102 e 889 del codice civile, nonché l'omessa e comunque contraddittoria motivazione.
La decisione della Corte di Appello: l'uso del muro comune
La Corte di Appello ha chiarito che l'utilizzo delle pareti interne del fabbricato è compatibile con le previsioni contenute nell'art. 1102 cc, se non altro perché le particolari modalità di utilizzo non impediscono agli altri condomini di farne parimenti uso. Tale considerazione è in linea con la giurisprudenza che ha messo in rilievo come l'utilizzazione in maniera più intensa del muro e del tubo comune al servizio della proprietà esclusiva del condomino, se esercitata senza impedirne il pari uso agli altri condomini ed in maniera da non alterare le concorrenti utilizzazioni, non necessita della preventiva approvazione dell'assemblea (App. Roma, sez. IV, 23 marzo 2011).
La nozione di pari uso della cosa comune cui fa riferimento l'art. 1102 c.c. non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali fondati sul principio di solidarietà il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione (Cass. civ., sez. II, 12/02/1998, n. 1499).
La decisione della Corte di Appello: la violazione delle distanze
Il Tribunale ha ritenuto inevitabile il mancato rispetto dell'articolo 889 c.c. Come ha evidenziato il giudice partenopeo, il CTU ha accertato che anche la vecchia tubazione (pur essendo sotto traccia) violava le distanze dell'art. 889 c.c. In particolare è emersa l'impossibilità di individuare un percorso alternativo rispettoso del metro di distanza previsto dalla legge. Tuttavia la nuova tubazione, pur essendo "a vista", è risultata comunque meno invasiva della precedente, che addirittura attraversava l'appartamento dell'attrice creando una servitù a suo carico.
Bisogna tenere conto che secondo la Cassazione la disposizione dell'art. 889 c.c. relativa alle distanze da rispettare per pozzi, cisterne, fossi e tubi è applicabile anche con riguardo agli edifici in condominio, salvo che si tratti di impianti da considerarsi indispensabili ai fini di una completa e reale utilizzazione dell'immobile (Cass. civ., sez. II, 28/06/2019, n. 17549).
Tuttavia, la deroga al rispetto delle distanze presuppone l'impossibilità di posizionare altrimenti le tubazioni, attesa la (necessaria) contiguità delle unità immobiliari comprese nell'edificio condominiale.
La decisione della Corte di Appello: il problema decoro architettonico
I giudici di secondo grado hanno escluso la lesione del decoro architettonico, rilevando, anche sulla base delle fotografie e della CTU, che nei vani scala erano già presenti numerose tubazioni a vista e che i tubi contestati, pur cromaticamente diversi, non alteravano ulteriormente l'aspetto complessivo dell'edificio, già compromesso da altri impianti.
In tema di decoro architettonico, si deve considerare che il giudice deve valutare l'opera contestata nel suo contesto concreto: com'era l'edificio in origine, come è stato modificato nel tempo, quale impatto reale produce oggi l'intervento. Il fatto che il palazzo presenti già altre alterazioni, o che l'opera sia più o meno visibile, non è di per sé decisivo: conta l'effetto complessivo sull'armonia dell'edificio.
In questo quadro, il giudice è libero di scegliere le prove che ritiene più rilevanti, senza dover esaminare e confutare ogni singolo argomento delle parti. Ciò che gli si richiede è una motivazione chiara e coerente, che faccia capire il ragionamento seguito per arrivare alla decisione (Cass. civ., sez. II, 04/03/2024, n. 5722).
Quanto al vincolo storico‑artistico, la Corte ha chiarito che si tratta di un profilo pubblicistico, irrilevante nei rapporti tra privati: ai fini civilistici rilevano solo il rispetto delle norme del codice civile e dei diritti del vicino.
