Un nostro lettore pone il seguente quesito: «Da diverso tempo notavo un'infiltrazione proveniente dal muro condominiale, tra i contatori dell'acqua e il portone d'ingresso. Contattato il muratore per le ricerche e le verifiche del caso, veniva appurato che il tubo rotto era del sottoscritto che causava, appunto, la predetta infiltrazione.
Specifico che il tubo si trova all'interno del muro. A chi spetta il costo dell'idraulico nonché del muratore per il ripristino del muro condominiale?».
Le infiltrazioni provenienti dalle parti comuni dell'edificio generano solitamente una responsabilità extracontrattuale ex art. 2051 c.c. in capo alla compagine, chiamata a rispondere del danno cagionato da cose in custodia.
Cosa accade, però, se la perdita d'acqua, pur propagandosi dalla parete del condominio, è imputabile a un bene che appartiene in via esclusiva al singolo proprietario? In altre parole, chi risarcisce per le infiltrazioni proveniente dalla tubazione privata nel muro condominiale?
Tubazioni in condominio: private o comuni?
L'impianto idrico-sanitario e quello fognario si basano su una complessa rete di tubazioni che consente di distribuire l'acqua alle unità immobiliari nonché di raccogliere e trasportare le acque reflue provenienti dagli scarichi, oltre che di convogliare quelle meteoriche.
La rottura anche di una piccola parte della rete può causare gravissimi danni agli immobili che ne rimangono coinvolti.
Per questa ragione è importante comprendere, preliminarmente, se le tubazioni in condominio sono private o comuni.
In linea di massima, le tubazioni che si sviluppano in "verticale" sono condominiali, mentre quelle "orizzontali" che servono le singole unità immobiliari sono private.
Più precisamente, l'art. 1117, nr. 3, c.c. stabilisce che sono comuni gli impianti idrici e fognari e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condòmini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, «salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche».
Secondo la Suprema Corte, la presunzione di proprietà comune dell'impianto idrico di un immobile condominiale non può estendersi a quella parte dell'impianto ricompresa nell'appartamento dei singoli condòmini, cioè nella sfera di proprietà esclusiva di questi e, di conseguenza, nemmeno alle diramazioni che, innestandosi nel tratto di proprietà esclusiva, anche se questo sia allacciato a quello comune, servono ad addurre acqua negli appartamenti degli altri proprietari (Cass., 26 ottobre 2018, n. 27248).
La braga è privata o condominiale?
I maggiori problemi riguardano la natura della "braga", cioè del raccordo idraulico tra la tubatura condominiale e quella di proprietà del singolo condomino.
Secondo un orientamento (Cass., 19 gennaio 2012, n. 778), poiché la proprietà dei tubi di scarico dei singoli condomini si estende fino al punto del loro raccordo con l'innesto nella colonna verticale, all'altezza di ciascun piano dell'edificio, ne consegue che la parte della colonna di scarico che, all'altezza dei singoli piani dell'edificio condominiale, funge da raccordo tra tale colonna e lo scarico dei singoli appartamenti (la braga, appunto), va qualificata come bene condominiale, proprio in relazione alla sua funzione e in quanto strutturalmente collegata al tratto verticale dello scarico, del quale costituisce parte essenziale.
Secondo altra e più recente tesi, invece, la braga non è condominiale, in quanto l'appartenenza della stessa dipende dagli innesti degli scarichi provenienti dallo scarico principale solo fino al punto di diramazione (17 gennaio 2018, n.1027).
Tanto è stato confermato anche più recentemente (Cass., 13 maggio 2022, n. 15302): la braga, avendo la funzione di convogliare gli scarichi di un singolo appartamento, deve ritenersi privata e non condominiale, in quanto è il singolo ad avvantaggiarsi di essa.
Tubazione nel muro condominiale: chi paga?
Alla luce dei principi sinora illustrati siamo in grado di comprendere chi paga la riparazione e i danni causati dal guasto nella rete idrica:
- se la tubazione rotta serve unicamente la singola proprietà, nel senso che consente rifornire di acqua potabile l'appartamento oppure, al contrario, di scaricare le acque reflue provenienti dall'immobile per condurle all'impianto fognario, la responsabilità degli eventuali danni ricadrà sul singolo condomino, così come le spese occorrenti alla riparazione;
- stessa cosa dicasi nell'ipotesi di guasto della braga in quanto, secondo il più recente orientamento, essa deve ritenersi privata e non condominiale;
- in tutte le altre ipotesi, la tubazione deve ritenersi condominiale, con tutto ciò che ne consegue in termini di responsabilità della compagine.
Quanto appena detto vale anche nell'ipotesi in cui il tubo si trovi nel muro condominiale: se il guasto riguarda un bene privato, poco importa che esso sia inserito in una parte comune.
In buona sostanza, la rottura della tubazione privata nel muro condominiale è una responsabilità del singolo condomino, il quale dovrà non solo risarcire i danni da infiltrazioni ma anche sostenere le spese necessarie alla riparazione.
In definitiva, ciò che conta è la proprietà della tubazione e l'origine che ha causato il danno, non il fatto che il tubo sia a vista oppure incassato nel muro.
