Quando compri un immobile, ad esempio in una zona residenziale periferica di remota costruzione, è opportuno approfondire se siano presenti dei vincoli. Potrebbero essere previsti dal contratto originario con il quale è stata stipulata la compravendita dei lotti su cui sono state edificate le abitazioni.
Si tratta di un particolare che potrebbe sfuggire, ad esempio, nei contratti di trasferimento più recenti, perché non viene fatta alcuna menzione del rogito originario. Eppure, se quest'ultimo fosse un atto trascritto, i vincoli in questione sarebbero, pienamente, efficaci e in grado di condizionare e limitare le facoltà dei neo proprietari.
È ciò che, infatti, è accaduto nella vicenda giudiziaria esaminata dinanzi alla Corte di Cassazione e risolta con la sentenza n. 524 del 14 gennaio 2021. In tale ambito, si sono scontrate le posizioni giuridiche di alcuni proprietari che, evidentemente, contavano sulla possibilità di esercitare la titolarità sulle rispettive abitazioni senza alcuna limitazione alle proprie facoltà d'uso.
Non mi resta, pertanto, che approfondire i fatti da cui sono scaturiti ben tre gradi di giudizio.
Limiti alla proprietà, basta la regolare trascrizione nel primo atto di compravendita
La controversia in esame nasce dallo svolgimento di banchetti e ricevimenti all'interno di una villa posta in provincia di Roma, chiaramente sgraditi ai proprietari delle abitazioni vicine.
Questi ultimi, infatti, denunciavano l'assenza delle autorizzazioni amministrative necessarie per l'esercizio di attività di somministrazione di alimenti e bevande oltre a disturbo e rumori molesti in dispregio alla normale tollerabilità.
Era stato, altresì, rilevato che la condotta assunta era contraria «all'art. 9 dell'atto pubblico di compravendita dei lotti di terreno sui quali erano edificate le ville, che imponeva il divieto per gli stessi acquirenti di destinare l'immobile ad attività industriali o commerciali, nel rispetto della destinazione urbanistica della zona ad attività agricola e residenziale».
In sostanza, secondo la parte attrice, sulla villa in contestazione gravava una servitù che non era stata rispettata. Per questa ragione, ogni uso contrario andava interrotto ed inibito.
La vicenda si dipanava, successivamente, tra un rigetto della domanda in primo grado, un totale capovolgimento delle ragioni dinanzi alla Corte di appello di Roma e un ultimo verdetto in Cassazione. In particolare, gli Ermellini confermavano la validità del vincolo originariamente stabilito sulle varie abitazioni e la violazione della servitù da parte dei proprietari della villa.
Servitù convenzionale: per la sua costituzione non sono necessarie formule particolari
Secondo la difesa proposta dai soccombenti, l'atto pubblico di compravendita dei lotti di terreno, sul quale era stato costruito l'immobile, era un mero piano di lottizzazione e non aveva costituito alcuna servitù.
Secondo la Cassazione, invece, avallando la precedente decisione espressa dalla Corte di Appello di Roma, il contratto in esame aveva prodotto il vincolo in contestazione, anche se non era stata utilizzata alcuna formula particolare nella sua descrizione e imposizione.
Tale conclusione è stata legittimata con le seguenti affermazioni «fini della costituzione convenzionale di una servitù prediale non si richiede l'uso di formule sacramentali, di espressioni formali particolari, ma basta che dall'atto scritto si desuma la volontà delle parti di costituire un vantaggio a favore di un fondo mediante l'imposizione di un peso o di una limitazione su un altro fondo appartenente a diverso proprietario, sempre che l'atto abbia natura contrattuale, che rivesta la forma stabilita dalla legge ad substantiam e che da esso la volontà delle parti di costituire la servitù risulti in modo inequivoco, anche se il contratto sia diretto ad altro fine (Sez. 2, Ord. n. 10169 del 2018, Sez. 2, Sent. n. 9475 del 2011)».
Era stato, dunque, imposto un limite all'use dei cespiti della zona e ciò poteva essere fatto con un piano di lottizzazione, visto che «anche con riferimento ai piani di lottizzazione, questa Corte ha più volte avuto modo di affermare che, nelle vendite a lotti di aree fabbricabili, le pattuizioni contrattuali, con cui allo scopo di conferire determinate caratteristiche alle zone in esecuzione di un piano di sviluppo si impongano limitazioni alla libertà di utilizzare vari lotti, danno luogo alla costituzione di servitù prediali a carico e a favore di ciascun lotto».
Servitù convenzionale: la trascrizione del primo atto limita i successivi
In un atto di trasferimento immobiliare, la mancata menzione dei vincoli sulla proprietà, sanciti dall'originaria compravendita dei lotti su cui sono state edificate le abitazioni, non è rilevante per escludere ogni peso. Questo perché il rogito iniziale è stato debitamente trascritto.
«L'atto regolarmente trascritto vincola all'osservanza delle disposizioni in esso contenute anche i successivi acquirenti, avendo i proprietari originari dei fondi costituito per accordo negoziale unanime un vincolo di natura reale, tipo servitù, circa la destinazione dei fondi stessi al soddisfacimento di legittime esigenze da tutti condivise, con la previsione funzionale del divieto di mutare l'uso residenziale dei terreni e di non svolgervi attività industriale o commerciale. Le originarie limitazioni del diritto contrattualmente previste si trasferiscono agli aventi causa con presunzione iuris et de iure di conoscenza, in virtù della rituale trascrizione».
Alla luce, quindi, dei fatti narrati nella vicenda in commento, prima di comprare un immobile, è opportuno indagare nei registri immobiliari e verificare se sono presenti delle servitù prediali sul cespite. Esse potrebbero essere imposte da atti, anche assai risalenti, ma ancora pienamente in grado di limitare la proprietà da acquistare.
