Il singolo condomino può chiedere in giudizio la revisione delle tabelle millesimali senza essere previamente tenuto a promuovere o sollecitare una deliberazione assembleare sul medesimo oggetto. Questo è il principio affermato dalla Corte d'Appello di Cagliari, Sezione distaccata di Sassari, con la sentenza n. 89 del 5 marzo 2026, con una precisazione essenziale: l'azione giudiziale resta comunque subordinata al previo esperimento della mediazione obbligatoria e, nel merito, alla prova dei presupposti richiesti dall'art. 69 disp. att. c.c..
La decisione chiarisce, quindi, due profili distinti che non vanno confusi. Da un lato, non esiste un onere di previo tentativo assembleare di modifica delle tabelle; dall'altro, non basta il dissenso del condomino, perché la rettifica o revisione giudiziale richiede pur sempre la dimostrazione dell'errore tabellare oppure dell'alterazione del rapporto proporzionale originario in conseguenza delle mutate condizioni dell'edificio. Sul piano sistematico, la soluzione si inserisce nel quadro già delineato dalla giurisprudenza di legittimità in tema di onere probatorio e di funzione della consulenza tecnica nella revisione tabellare .
La pronuncia si segnala anche per la parte in cui ritiene corretta l'inclusione dei magazzini nelle tabelle millesimali, quando tali locali, pur con caratteristiche ridotte e con gli opportuni coefficienti correttivi, risultino stabilmente inseriti nella struttura del fabbricato e partecipino alla fruizione o al costo delle parti e dei servizi comuni. In questa prospettiva, il Collegio valorizza il collegamento materiale e funzionale dei magazzini con l'edificio e richiama il criterio generale di contribuzione alle spese comuni di cui all'art. 1123 c.c..
La vicenda
Alcuni condomini convenivano in giudizio il condominio, deducendo che le tabelle millesimali in uso non fossero conformi alla situazione reale dello stabile, da loro ritenuta profondamente mutata nel tempo. Gli attori sostenevano, in particolare, che all'interno di alcune unità immobiliari fossero state eseguite modifiche edilizie e distributive, mentre l'assemblea, per ragioni di quorum, non era riuscita ad approvare nuove tabelle; quelle concretamente utilizzate, pertanto, non corrispondevano più allo stato attuale del fabbricato.
Il condominio eccepiva l'inammissibilità della domanda per indeterminatezza e ne contestava comunque la fondatezza, assumendo che le tabelle fossero state validamente approvate con delibera assembleare del 25 agosto 2004, adottata con la maggioranza ritenuta sufficiente ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c. Chiedeva, inoltre, il rigetto della domanda e la condanna degli attori alle spese, nonché al risarcimento ex art. 96 c.p.c., sostenendo che la revisione non potesse essere domandata senza avere previamente investito l'assemblea della relativa richiesta.
Il Tribunale di Tempio Pausania, all'esito dell'istruttoria documentale e della consulenza tecnica d'ufficio, accoglieva la domanda e disponeva la revisione delle tabelle millesimali in conformità all'elaborato peritale, rilevando che le tabelle applicate dal 2004 non rispecchiavano più la situazione materiale delle proprietà esclusive e delle parti comuni.
Il condominio proponeva appello deducendo, in sintesi, l'irritualità della mediazione, la nullità della c.t.u., l'insussistenza dei presupposti per la revisione tabellare e l'erronietà delle nuove tabelle, anche per avere incluso beni che, secondo l'appellante, avrebbero dovuto essere diversamente qualificati.
La decisione
La Corte d'Appello ha rigettato integralmente il gravame.
Il primo passaggio decisivo riguarda il rapporto tra assemblea, mediazione e azione giudiziale. Il Collegio afferma in modo netto che "nessuna norma condiziona il diritto del singolo condomino di agire in giudizio per la modifica delle tabelle millesimali al previo esperimento di un tentativo di modifica in sede assembleare". Si tratta di un chiarimento importante, perché impedisce di trasformare la fisiologica dialettica assembleare in una condizione di procedibilità non prevista dalla legge.
La motivazione, tuttavia, non esclude affatto la necessità della mediazione obbligatoria. Al contrario, la Corte valuta proprio la regolarità del tentativo di mediazione concretamente esperito e precisa che esso non doveva necessariamente modellarsi sui tempi, anche particolarmente lunghi, occorrenti per convocare un'assemblea. Nella fattispecie, l'istanza era stata comunicata all'amministratore con un margine temporale ritenuto sufficiente; il mancato raggiungimento del quorum, dipeso anche dalla peculiare composizione del condominio, formato in prevalenza da seconde case abitate soprattutto nella stagione estiva, non rendeva invalido il procedimento. La Corte aggiunge, inoltre, che l'eventuale esigenza del condominio di attendere i mesi estivi era destinata a recedere rispetto alle esigenze organizzative e di celerità proprie della mediazione e del successivo giudizio.
Quanto al merito, la pronuncia ricostruisce correttamente la disciplina dell'art. 69 disp. att. c.c., ricordando che i valori proporzionali delle singole unità immobiliari possono essere rettificati o modificati all'unanimità, mentre possono esserlo con la maggioranza di cui all'art. 1136, secondo comma, c.c., anche nell'interesse di un solo condomino, quando risultino conseguenza di un errore oppure quando, per mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, incremento di superfici o incremento o diminuzione delle unità immobiliari, sia alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo partecipante.
Su questo punto la Corte pone un limite applicativo molto chiaro: l'azione del condomino non è libera nel contenuto, ma è subordinata alla prova dei presupposti di legge. Perciò richiama espressamente la regola dell'art. 2697 c.c. e ribadisce che incombe su chi chiede la revisione la dimostrazione delle condizioni che la legittimano, almeno con riguardo agli errori oggettivamente verificabili. La motivazione si salda, così, con l'orientamento secondo cui la parte istante non deve provare in via piena la reale divergenza tra tutti i valori effettivi e quelli tabellari, ma deve comunque offrire una prova, anche implicita, della difformità dedotta .
Nel caso concreto, tale onere probatorio è stato ritenuto assolto. La Corte valorizza anzitutto alcuni elementi già emergenti dalla documentazione tecnica prodotta in causa, dalla quale risultava che talune unità erano state ampliate e che per alcune opere era perfino prevista la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi, senza però che vi fosse certezza dell'effettiva esecuzione di tali demolizioni. Proprio questa incertezza, unita alla natura tecnica degli accertamenti richiesti, rendeva pienamente giustificato il ricorso alla c.t.u.
L'elaborato peritale, secondo la motivazione, è stato svolto nel rispetto del contraddittorio ed è risultato particolarmente significativo perché fondato su sopralluoghi, rilievi, nuove planimetrie e comparazione con quelle originarie. Il consulente ha accertato che "la situazione originaria degli immobili era di fatto radicalmente modificata": alcuni appartamenti erano stati completamente frazionati, altri accorpati, altri ancora avevano mutato destinazione d'uso con formazione di piccoli monolocali. La Corte reputa questo accertamento difficilmente contestabile e ne trae la conseguenza decisiva, cioè che frazionamenti e accorpamenti avevano inciso oggettivamente sul rapporto proporzionale espresso dalle tabelle millesimali.
La motivazione non si arresta all'affermazione di principio, ma riporta anche il metodo seguito dal c.t.u. nella ricostruzione dei nuovi valori. Il tecnico ha attribuito i millesimi alle singole unità considerando sia le caratteristiche particolari dei singoli ambienti, sia le caratteristiche globali delle unità immobiliari; ha inoltre applicato coefficienti di superficie, destinazione d'uso, orientamento ed esposizione, prospetto o veduta, altezza dei vani, luminosità, funzionalità globale e piano. La Corte ha ritenuto tale metodo tecnicamente valido, immune da errori e vizi logici, condividendo integralmente la recezione dell'elaborato già operata dal primo giudice.
Di particolare interesse è anche il passaggio dedicato alla contestazione relativa agli spazi esterni. La Corte chiarisce che il c.t.u. non aveva indistintamente attribuito aree comuni alle proprietà esclusive, ma aveva distinto gli spazi funzionalmente asserviti in via esclusiva alle unità del piano terra da quelli che, pur apparentemente utilizzati da singoli condomini, risultavano ancora accessibili a tutti e non assistiti da un titolo idoneo a dimostrarne la proprietà esclusiva. In mancanza di tale prova, è stata ritenuta corretta la loro inclusione tra gli spazi comuni in applicazione della presunzione di cui all'art. 1117 c.c..
Quanto ai magazzini, la censura dell'appellante è stata disattesa con un argomento altrettanto netto. La Corte ha osservato che tali locali, pur privi di finestra, di fornitura idrica e con altezza interna modesta, sono comunque ricompresi nella struttura del fabbricato, con il quale condividono mura perimetrali, copertura e, a titolo esemplificativo, costi di assicurazione e di amministrazione. Per questa ragione la loro inclusione nelle tabelle millesimali è stata ritenuta corretta, ferma l'applicazione di opportuni correttivi estimativi da parte del c.t.u. La motivazione esprime il concetto in modo particolarmente efficace, osservando che, "diversamente ragionando, si arriverebbe all'inaccettabile risultato che il privato che fosse proprietario all'interno del condominio esclusivamente di un magazzino sarebbe esonerato da tutte le spese condominiali", in evidente contrasto con il criterio di riparto previsto dall'art. 1123 c.c..
Merita, infine, un cenno il rigetto delle censure processuali rivolte alla consulenza tecnica. La Corte esclude che l'eventuale sostituzione in corso di causa del consulente tecnico di parte degli originari attori abbia inciso sulla validità della c.t.u. e richiama il più recente orientamento secondo cui i termini previsti dall'art. 195 c.p.c. hanno natura ordinatoria, sicché i rilievi critici alla consulenza possono essere sviluppati anche successivamente, purché non si traducano in vere e proprie eccezioni di nullità del procedimento peritale. Si tratta di un'affermazione coerente con i più recenti arresti di legittimità richiamati dalla stessa sentenza.
I riferimenti giurisprudenziali
Il nucleo della decisione è perfettamente allineato con l'orientamento secondo cui la revisione delle tabelle millesimali ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c. presuppone la prova dell'errore o dell'alterazione del rapporto originario tra i valori delle unità immobiliari. In questa direzione si collocano, tra le altre, Cass. 25 settembre 2013, n. 21950, che individua negli errori oggettivamente verificabili il presupposto della revisione, e Cass. 10 maggio 2018, n. 11290, secondo cui la parte che chiede la revisione deve comunque fornire una prova, anche implicita, della difformità tabellare, mentre spetta al giudice procedere alla verifica tecnica dei valori delle singole porzioni .
Nello stesso solco si pongono anche Cass. 14 dicembre 2016, n. 25790 e Cass. 23 gennaio 2023, n. 1896, che ribadiscono come l'onere probatorio gravi su chi intenda modificare le tabelle e che allegazioni meramente generiche non siano sufficienti .
Sotto altro profilo, la decisione è coerente con l'orientamento per cui le tabelle che si limitano a recepire i criteri legali di proporzionalità possono essere corrette o revisionate anche a maggioranza o in via giudiziale, mentre l'unanimità resta necessaria quando si sia in presenza di una vera convenzione derogatoria dei criteri legali di riparto. Tale distinzione è stata più volte ribadita dalla giurisprudenza successiva alla riforma del condominio ed è stata valorizzata anche in sede di merito .
Quanto agli effetti temporali della revisione giudiziale, va ricordato che la giurisprudenza prevalente attribuisce alla sentenza di modifica delle tabelle natura costitutiva, con efficacia ex nunc, e quindi senza automatica retroazione sui riparti già approvati. In tal senso si collocano Cass. 24 febbraio 2017, n. 4844, Cass. 14 aprile 2021, n. 10372 e successivi arresti di merito . Il tema non era centrale nel giudizio definito dalla Corte sarda, ma rappresenta un limite importante alla portata pratica della revisione.
Infine, in punto di consulenza tecnica, la motivazione richiama l'orientamento più recente secondo cui i termini di cui all'art. 195 c.p.c. hanno natura ordinatoria e i rilievi critici alla c.t.u. possono essere formulati anche in appello, purché non implichino nuovi mezzi istruttori o eccezioni di nullità in senso proprio. Si tratta dell'indirizzo espresso da Cass. S.U. 21 febbraio 2022, n. 5624 e ribadito da successive decisioni, tra cui quelle citate dalla Corte.
Considerazioni conclusive
La revisione giudiziale delle tabelle millesimali non richiede un previo passaggio assembleare, ma richiede sempre i presupposti sostanziali indicati dall'art. 69 disp. att. c.c., il previo esperimento della mediazione obbligatoria e un adeguato supporto probatorio. La pronuncia lo chiarisce con particolare efficacia, perché distingue il piano dell'accesso alla tutela giurisdizionale dal piano della fondatezza della domanda: il condomino può agire direttamente contro il condominio, ma deve allegare e dimostrare elementi concreti idonei a far emergere l'errore tabellare o la sopravvenuta alterazione del rapporto millesimale.
La decisione, inoltre, mostra bene che il principio non può essere letto in termini astratti o automatici. L'accoglimento della domanda è dipeso da un accertamento tecnico approfondito, dal quale è emersa una modificazione radicale dell'assetto materiale delle unità immobiliari, con frazionamenti, accorpamenti e mutamenti di destinazione d'uso tali da incidere oggettivamente sui valori proporzionali originari. In assenza di tali riscontri, la semplice contestazione delle tabelle non sarebbe stata sufficiente.
Quanto ai magazzini, il criterio accolto non introduce una regola indiscriminata, ma valorizza il loro inserimento strutturale nel fabbricato e la loro partecipazione ai costi comuni. Se un locale esclusivo è stabilmente compreso nell'edificio e concorre, sia pure con coefficienti adeguati, al godimento o al costo delle parti comuni, la sua inclusione nelle tabelle appare coerente con il principio di proporzionalità della contribuzione. Resta però fermo che la concreta misurazione del peso millesimale deve dipendere dalle caratteristiche effettive del bene e dalla corretta applicazione dei coefficienti tecnici.
Ne emerge una linea applicativa equilibrata: nessuna barriera assembleare all'accesso al giudice, ma nessuna revisione tabellare senza un serio accertamento dei fatti e senza il rigoroso rispetto del perimetro normativo fissato dall'art. 69 disp. att. c.c
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
