Spese di sanatoria e difformità edilizie riducono il prezzo della vendita

Quando le difformità edilizie non dichiarate emergono solo al momento della rivendita e rendono necessaria una sanatoria, il compratore può ottenere dal venditore il rimborso delle spese di regolarizzazione come riduzione del prezzo, se tali irregolarità integrano oneri non apparenti incidenti sul libero godimento del bene. Il Tribunale di Modena, con sentenza n. 327 del 12 marzo 2026, ha ricondotto la tutela all'art. 1489 c.c. e ha condannato la società venditrice a restituire all'acquirente euro 10.097,50, oltre interessi legali.

Il profilo più significativo riguarda la conoscenza delle difformità. La decisione valorizza, da un lato, l'assenza di prova di una preventiva consapevolezza dell'acquirente e, dall'altro, la specifica garanzia resa in rogito sulla libertà dell'immobile da pesi e vincoli. La soluzione si colloca nell'orientamento che qualifica le difformità urbanistiche non dichiarate come oneri limitativi della cosa venduta, distinti dai vizi materiali.

La vicenda

Con rogito del 7 giugno 2002 l'attore acquistava dalla società convenuta la nuda proprietà di un appartamento disposto su due livelli, con annesso garage, mentre sul bene veniva contestualmente costituito un usufrutto vitalizio a favore di un terzo. Dopo l'estinzione dell'usufrutto, l'acquirente diveniva pieno ed esclusivo proprietario dell'immobile.

Sul finire del 2021, dovendo alienare l'unità e predisporre la dichiarazione di conformità urbanistica e catastale, egli incaricava un tecnico, il quale rilevava difformità interne ed esterne, anche di natura strutturale, tali da rendere necessaria la presentazione di una SCIA in sanatoria corredata da verifica statica. Il provvedimento riporta, tra le irregolarità accertate, "modifiche alle pareti di distribuzione interna [...], differente ubicazione e dimensionamento delle aperture esterne [...], maggior dimensione della pensilina perimetrale al piano quinto [...], modifiche strutturali [...] per la realizzazione di un terrazzo [...] e scala di collegamento tra i due piani realizzata in maniera diversa rispetto al progetto presente agli atti comunali".

La regolarizzazione comportava esborsi documentati per euro 10.097,50, così ripartiti: euro 5.305,90 per rilievi e pratica in sanatoria, euro 254,00 per diritti di segreteria, euro 2.000,00 per oblazione o sanzione ed euro 2.537,60 per il documento di idoneità statica. Dopo l'esito negativo della negoziazione assistita, l'acquirente agiva in giudizio chiedendo la restituzione di tale importo ai sensi dell'art. 1489 c.c.

La decisione

L'istruttoria è stata fondata su consulenza tecnica d'ufficio. Il CTU ha confermato l'esistenza delle difformità, precisando che esse esulavano dai parametri della normale tolleranza; ha inoltre ritenuto congrui i costi della sanatoria indicati dall'attore e ha escluso che la realizzazione del terrazzo al quinto piano avesse determinato un incremento del valore commerciale dell'appartamento. Il giudice ha aderito integralmente a tali conclusioni, rilevando che l'elaborato peritale era stato svolto nel contraddittorio delle parti e che i consulenti di parte non avevano formulato critiche concrete.

La motivazione individua con chiarezza il fondamento normativo della tutela: "La fattispecie in esame va inquadrata nell'ambito dell'art. 1489 c.c. [...] con la conseguenza per cui egli ha diritto di ottenere la restituzione della somma versata per la sanatoria illustrata a titolo di riduzione del prezzo di acquisto a suo tempo pagato". Il Tribunale, dunque, non tratta la vicenda come vizio materiale della cosa venduta, ma come presenza di un onere non apparente incidente sul libero godimento e sulla commerciabilità del bene.

La società convenuta aveva eccepito, anzitutto, che l'attore conoscesse le difformità sin dalla compravendita. Anche su questo punto la motivazione è netta. Il giudice osserva che "l'eventuale conoscenza delle difformità poi sanate non preclude di per sé al compratore le tutele previste dalla norma", poiché nel rogito la venditrice aveva espressamente garantito "la libertà da pesi e vincoli di qualsiasi natura". Aggiunge poi che tale conoscenza rileva, semmai, come momento iniziale del decorso della prescrizione decennale, perché è da allora che il diritto può essere fatto valere.

Nel caso concreto, tuttavia, il Tribunale ha escluso in fatto che la consapevolezza dell'attore fosse anteriore ai rilievi tecnici eseguiti nel 2021. L'affermazione contraria della convenuta è stata ritenuta priva di concreto riscontro. Ne è derivata la tempestività della domanda.

È stata respinta anche l'eccezione di compensazione con il preteso maggior valore dell'immobile. La sentenza valorizza due argomenti: l'assenza, accertata dal CTU, di un incremento del valore commerciale del bene per effetto del terrazzo; e il fatto che il prezzo di vendita fosse stato pattuito in rogito all'esito della trattativa tra le parti, sicché un'ipotetica stima del maggior valore attuale risultava irrilevante nel rapporto dedotto in giudizio.

La domanda è stata quindi accolta integralmente, con condanna della società venditrice al pagamento di euro 10.097,50, oltre interessi legali dal 6 maggio 2022, nonché alla rifusione delle spese di lite e delle spese di CTU anticipate dall'attore.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass., Sez. II, 28 settembre 2023, n. 27559: in caso di costruzione realizzata in difformità dal titolo edilizio, quando non si discute di anomalie strutturali del bene, trova applicazione l'art. 1489 c.c.; la difformità urbanistica non dichiarata o non conosciuta dal compratore integra un onere limitativo, non un vizio della cosa.
• Cass., Sez. II, 28 febbraio 2007, n. 4786: la tutela ex art. 1489 c.c. opera se la difformità urbanistica non è stata dichiarata, non era conosciuta dal compratore ed è ancora suscettibile di reazione sanzionatoria da parte della pubblica amministrazione, con conseguente deprezzamento o minore commerciabilità del bene.
• Cass., Sez. II, 23 ottobre 1991, n. 11218: già in epoca risalente la Corte aveva ricondotto le difformità edilizie non strutturali alla disciplina degli oneri non apparenti, ponendo le basi dell'orientamento poi consolidato.
• Cass., Sez. II, ord. n. 17148/2024: ribadisce che le difformità urbanistiche rientrano nell'ambito dell'art. 1489 c.c. quando non attengono ad anomalie strutturali e non siano state dichiarate o conosciute al momento dell'acquisto.
• Cass., 14 novembre 1981, n. 6033: richiamata espressamente dal Tribunale a sostegno dell'affermazione secondo cui la specifica garanzia contrattuale di libertà del bene da pesi e vincoli impedisce di considerare automaticamente preclusa la tutela del compratore.
• Cass., ord. n. 14595/2020: ai fini della garanzia ex art. 1489 c.c., il venditore non si sottrae alla responsabilità se non prova l'effettiva conoscenza dell'onere da parte dell'acquirente; il precedente è pertinente per il rigore probatorio richiesto sul tema della consapevolezza.
• App. Milano, 14 luglio 2023, n. 2310: la conoscenza effettiva dell'onere gravante sul bene deve essere provata e non può essere desunta in modo apodittico dalla mera sottoscrizione delle planimetrie allegate al rogito; il precedente è utile perché delimita in modo rigoroso l'eccezione di conoscenza opposta dal venditore.
• Cass., 23 novembre 2020, n. 26558: le difformità urbanistiche secondarie non comportano automaticamente la risoluzione del contratto; il richiamo è utile come limite applicativo, perché distingue il rimedio restitutorio o riduttivo dai casi in cui si pretende la caducazione del rapporto.

Considerazioni conclusive

La decisione conferma che le difformità edilizie non dichiarate, quando non integrano anomalie strutturali e comportano costi necessari di regolarizzazione, possono essere trattate come oneri non apparenti gravanti sulla cosa venduta, con conseguente riduzione del prezzo ai sensi dell'art. 1489 c.c. In questa linea si collocano Cass. n. 11218/1991, Cass. n. 4786/2007, Cass. n. 27559/2023 e l'ordinanza n. 17148/2024, che collegano la tutela del compratore alla minore commerciabilità del bene e alla persistenza di un rilievo pubblicistico dell'irregolarità.

Il punto più delicato resta la prova della conoscenza dell'acquirente. In questa prospettiva assumono rilievo sia la clausola di garanzia valorizzata in continuità con Cass. n. 6033/1981, sia l'indirizzo secondo cui il venditore, per sottrarsi alla garanzia, deve dimostrare l'effettiva conoscenza dell'onere, come ribadito da Cass. ord. n. 14595/2020 e, sul piano applicativo, da App. Milano n. 2310/2023; sul punto v. anche vendita di immobile difforme dalla licenza edilizia. Per un approfondimento sui rimedi economici accordati all'acquirente in presenza di abuso non apparente, v. immobile con abuso edilizio non apparente.

Il limite applicativo emerge negli arresti che, in presenza di abusi secondari o di irregolarità non incidenti sull'utilizzabilità del bene, escludono la risoluzione del contratto e confinano la tutela sul piano economico, come ricorda Cass. n. 26558/2020. In questa prospettiva, il rimedio riconosciuto nel caso deciso resta coerente: non scioglie il rapporto, ma trasferisce sul venditore il costo necessario per riportare il bene alla regolarità amministrativa; può vedersi anche difformità urbanistiche accertate dopo la vendita.