Nel caso sottoposto al vaglio del Tribunale di Roma e, recentemente, risoltosi in prima istanza con la sentenza n. 2492 del 17 febbraio 2026, l'oggetto del contendere era stato un lucernaio dell'edificio. Nello specifico, il bene condominiale in questione insisteva su una terrazza a livello posta al servizio dell'appartamento sito al terzo piano.
Ebbene, secondo la tesi della proprietaria, la forma cuspidale del lucernaio era pericolosa ed impediva l'utilizzo sicuro della terrazza. Per questo motivo, la condòmina aveva suggerito di sostituire il lucernaio con una superfice piatta. Ovviamente, si sarebbe assunta ogni spesa. Tuttavia, il condominio non era d'accordo ed aveva, esplicitamente, espresso diniego nelle varie assemblee in cui si era discusso dell'argomento.
In ragione di ciò, alla condòmina non era restato che il ricorso alla giustizia ordinaria. In particolare, al Tribunale di Roma era chiesto di accertare la legittimità dell'iniziativa proposta cioè della sostituzione del lucernaio. Per l'attrice, infatti, si trattava, solamente, di utilizzare la cosa comune e nessun pregiudizio sarebbe stato arrecato al pari diritto degli altri, al condominio, alla sicurezza dell'edificio e al decoro architettonico del fabbricato.
Tuttavia, è possibile che, In alcuni casi, il privato possa sostituire il lucernaio condominiale anche senza il consenso degli altri? Non ci resta che approfondire la vicenda e scoprire come ha risolto il quesito l'ufficio capitolino.
Uso della cosa comune e pari diritto degli altri: cosa significa?
Come è stato, spesso, precisato nei vari scritti sull'argomento, l'uso della cosa comune è regolato dall'art. 1102 cod. civ. «Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa».
La disposizione appena riportata dimostra che l'uso della cosa comune è consentito, indipendentemente, dal consenso degli altri. Bisogna solo evitare, come affermato anche dalla recente Cassazione, che il parimenti diritto di tutti non sia ostacolato e che il bene comune, quale conseguenza dell'utilizzo del singolo, non subisca alcuna alterazione nella sua destinazione, «L'art. 1102 c.c. consente a ciascun condomino di servirsi della cosa comune anche per fini esclusivamente propri, entro i limiti del divieto di alterarne la destinazione e dell'obbligo di consentirne un uso paritetico agli altri comproprietari. Qualora un uso specifico di una parte comune (come il cortile adibito a parcheggio) venga contestato, è necessario accertare se tale uso pregiudichi il pari godimento da parte degli altri condomini (Cass. civ. n. 16398/2025)».
Ebbene, questi presupposti sono, facilmente, rinvenibili in molti casi. Ad esempio, a proposito delle mura perimetrali, è legittimo utilizzarle per appoggiare le varie condutture oppure per l'installazione del motore del condizionatore oppure per l'installazione di una canna fumaria. In tali circostanze, non si può certo dire che la cosa sia stata utilizzata impedendo il parimenti diritto degli altri e/o che il bene sia stato alterato nella sua destinazione.
Tuttavia, si può giungere alle medesime conclusioni anche con riguardo alla vicenda in esame? Assodato che la norma consente al privato anche di modificare la cosa comune, la proposta sostituzione del lucernaio era ammissibile oppure era in contrasto con l'art. 1102 cod. civ. e con la sua interpretazione corrente?
Il privato può sostituire il lucernaio condominiale, se gli altri non hanno alcun interesse al pari uso del bene
Nella vicenda in esame, il lucernaio condominiale forniva aria e luce ad una delle scale del condominio. La sua sostituzione, in particolare nella forma, non avrebbe, minimamente alterato tale funzione e gli effetti prodotti dal lucernaio.
Inoltre, l'intervento, diretto ad assicurare una più sicura fruizione del terrazzo dell'istante, non confliggeva certo con l'interesse al pari uso degli altri. Nel caso specifico, infatti, nessuno avrebbe mai potuto servirsi del lucernaio diversamente da quello che proponeva la parte attrice.
Insomma, non c'era motivo per contrastare, legittimamente, la proposta sostituzione «la diversa forma del lucernaio - nel consentire all'attrice una miglior fruizione della terrazza pertinenziale in termini di calpestio - non è per ciò solo illegittima (dovendosi già in astratto escludere - in proposito - alcun contrapposto interesse degli altri condomini con riguardo ad un loro - nemmeno ipotizzabile - utilizzo concorrente del lucernaio a qualunque diverso fine personale)».
Per questi motivi la domanda è stata accolta.
Considerazioni conclusive
La sentenza in esame è in linea con l'orientamento, sul punto, espresso dalla Corte di Cassazione. Per legittimare l'uso della cosa comune non è necessario, infatti, che tutti debbano utilizzare il bene contemporaneamente e con le medesime modalità.
Ben può accadere, quindi, un uso più intenso da parte di alcuni, senza che ciò possa confliggere con gli interessi altrui «qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, atteso che, in una materia in cui è prevista la massima espansione dell'uso, il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali, pertanto, costituiscono impedimento alla modifica, solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto (Cass. 28.8.2020, n. 18038)».
Per questi motivi, la decisione del Tribunale di Roma appare più che condivisibile e non si presta ad interpretazioni differenti.
