Per lastrico solare deve intendersi la superficie terminale dell'edificio che abbia la funzione di copertura-tetto delle sottostanti unità immobiliari, comprensivo di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione.
Tale copertura svolge l'indefettibile funzione primaria di protezione dell'edificio medesimo, pur potendo essere utilizzato per altri usi accessori, ed in particolare come terrazzo, nel qual caso anche la proprietà o l'uso esclusivo da parte di un solo soggetto non fa venir la detta funzione primaria.
Poiché il lastrico solare dell'edificio, soggetto al regime del condominio, svolge la funzione di copertura del fabbricato, anche se appartiene in proprietà superficiaria o è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, a provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo; ed alle relative spese, nonché al risarcimento del danno, essi concorrono secondo le proporzioni stabilite dall'art. 1126 c.c. (ossia per due terzi i condomini ai quali il lastrico serve di copertura e per un terzo il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo).
Si noti che l'articolo 1126 c.c. trova piena applicazione anche in relazione alla terrazza a livello atteso che, anche se di proprietà o in godimento esclusivo di un singolo condomino, assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell'edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti.
Questi principi trovano applicazione anche se il singolo condomino ha parzialmente modificato la terrazza a livello con la realizzazione di ambienti chiusi?
La questione è stata affrontata dal Tribunale di Napoli nella sentenza n. 6472 del 23 giugno 2023.
Fatto e decisione
Un condomino impugnava una delibera che aveva approvato l'esecuzione dei lavori straordinari sul terrazzo a livello di sua proprietà.
L'attore nell'atto introduttivo del giudizio precisava che non si era mai opposto all'esecuzione dei lavori di rifacimento del lastrico solare, data la funzione "comune" di copertura dello stesso, ma si opponeva, invece, all'esecuzione dei lavori nelle aree "chiuse" realizzate sulla detta terrazza (cioè uno "studio" e una "serra") oggetto di un precedente condono, in quanto oramai vani annessi all'appartamento di sua proprietà, da non considerare in alcun modo di natura o avente funzione "comune".
In altre parole l'attrice riteneva legittima la decisione relativa alla manutenzione della parte della terrazza rimasta scoperta con funzione di copertura; al contrario riteneva invalida la decisione dell'assemblea relativa ai nuovi vani realizzati sulla detta copertura e poi condonati.
Chiedeva, quindi, al Tribunale, previa sospensione dell'impugnata delibera, che la stessa venisse dichiarata nulla e/o annullabile.
Il condominio convenuto sosteneva che la trasformazione del terrazzo di proprietà esclusiva o di uso esclusivo in veranda di proprietà dell'attrice, non aveva escluso la disciplina del condominio e, quindi, la competenza degli organi di gestione dei beni comuni; di conseguenza i condomini ritenevano legittima la delibera che aveva approvato l'esecuzione dei lavori di impermeabilizzazione del terrazzo di proprietà esclusiva della parte attrice con le annesse verande. Il Tribunale però ha dato ragione all'attrice.
Secondo lo stesso giudice l'assemblea condominiale avrebbe dovuto deliberare l'esecuzione dei lavori solo limitatamente alla porzione di lastrico solare che assolve alla funzione di copertura dell'intero fabbricato, ma non anche sui beni di proprietà esclusiva della condomina attrice.
In particolare il Tribunale ha evidenziato che quella porzione di terrazza sula quale sono stati realizzati due nuovi ambienti coperti ("serra" e "studio") ha perso la sua funzione originaria di copertura del fabbricato.
Infatti, a seguito della sopraelevazione effettuata la funzione di copertura dello stabile è assolta dal tetto dei due nuovi vani. Pertanto, ad avviso del Tribunale, il solaio in questione è bene "comune" tra l'unità immobiliare sovrastante e quella sottostante e solo i proprietari delle predette unità immobiliari avrebbero potuto deliberare i lavori di manutenzione da effettuare.
Considerazioni conclusive
La sentenza in commento mette in rilievo come la zona di una terrazza a livello che prima assolveva alla funzione di copertura del fabbricato, a seguito di una trasformazione del condomino che vi realizza due nuovi vani, comincia a svolgere la duplice funzione di sostegno del piano superiore e di copertura del piano inferiore: in altre parole diventa un solaio interpiano disciplinato dall'art. 1125 c.c.
A tale proposito si ricorda che il solaio esistente fra i piani sovrapposti di un edificio è oggetto di comunione fra i rispettivi proprietari per la parte strutturale che, incorporata ai muri perimetrali, assolve alla duplice funzione di sostegno del piano superiore e di copertura di quello inferiore, mentre gli spazi pieni o vuoti che accedono al soffitto od al pavimento rimangono esclusi dalla comunione e sono utilizzabili rispettivamente da ciascun proprietario (Cass. civ., Sez. VI, 04/10/2018, n. 24266; Cass. civ., Sez. II, 14/02/2017, n. 3893).
Tenendo conto di quanto sopra è chiaro che nel caso esaminato tutte le decisioni relative al solaio in questione non possono essere certo assunte dall'assemblea ma esclusivamente dai proprietari delle unità immobiliari che traggono utilità dal bene divisorio.
