In tema di infiltrazioni, risponde ex art. 2051 c.c. l'usufruttuario dell'unità sovrastante quando la perdita provenga dalla braga o da altri elementi dell'impianto idraulico privato, poiché egli è custode esclusivo del bene e ne ha il pieno controllo. È invece esclusa la responsabilità del nudo proprietario se non risulti una sua relazione materiale con l'immobile o una preventiva messa in mora. È quanto ha affermato il Tribunale di Paola nella recente ordinanza del 26/03/2026.
La vicenda
Il proprietario di un appartamento situato al primo piano di un condominio ricorreva d'urgenza al Tribunale denunciando un grave e progressivo fenomeno di infiltrazioni d'acqua provenienti dall'unità sovrastante e dalla colonna fecale condominiale. Il ricorrente riferiva che, a partire dal settembre 2024, erano comparse macchie diffuse su soffitti e pareti, poi evolute in uno sfondellamento del solaio del bagno e in un degrado generalizzato dell'intonaco in quasi tutti gli ambienti, con caduta di calcinacci, formazione di muffe e totale inagibilità dell'immobile.
Le infiltrazioni, inizialmente circoscritte al bagno, si erano estese rapidamente, rendendo impossibile abitare l'appartamento o concederlo in locazione.
Il proprietario aveva più volte segnalato la situazione all'usufruttuario dell'unità sovrastante, che tuttavia non aveva mai consentito l'accesso per verificare lo stato degli impianti.
Anche l'amministratore del condominio, pur informato con PEC e diffide formali, era rimasto inerte: non aveva convocato l'assemblea, non aveva attivato la polizza assicurativa e non aveva disposto alcun intervento risolutivo. Solo su iniziativa del ricorrente era intervenuta una ditta specializzata, che aveva aperto alcune porzioni di muratura e soffitto per ispezionare la colonna fecale.
Con dichiarazione del 19 settembre 2024, il tecnico incaricato aveva individuato una perdita nella colonna condominiale in prossimità di un raccordo. Successivamente, un perito di parte aveva accertato anche una perdita localizzata nel bagno dell'appartamento sovrastante, verificando personalmente la fuoriuscita d'acqua ogni volta che l'usufruttuario azionava i sanitari.
Nonostante la gravità della situazione, nessuno dei soggetti coinvolti era intervenuto. Le aperture murarie eseguite per l'ispezione erano rimaste scoperte, lasciando esposta la colonna fecale e aggravando le esalazioni maleodoranti. Il ricorrente documentava inoltre un peggioramento costante tra novembre 2025 e marzo 2026, con fotografie che mostravano buchi passanti nel solaio, ferri scoperti, impianti elettrici esposti e un ambiente ormai pericoloso per l'incolumità fisica. Da qui la richiesta di un provvedimento cautelare urgente per eliminare le cause delle infiltrazioni e scongiurare ulteriori danni
Si costituiva soltanto l'amministratore del condominio, contestando la fondatezza del ricorso e sostenendo che la perdita fosse imputabile esclusivamente all'appartamento sovrastante. I due proprietari dell'unità al secondo piano, usufruttuario e nudo proprietario, rimanevano invece contumaci.
La decisione
Il Tribunale ha accolto il ricorso, riconoscendo la sussistenza sia del fumus boni iuris sia del periculum in mora. Lo stesso giudice ha osservato che, in sede cautelare, non è richiesta la certezza assoluta sull'origine delle infiltrazioni, essendo sufficiente la verosimiglianza della pretesa e l'evidenza di una situazione di pericolo attuale. Nel caso concreto, gli elementi raccolti convergono nel dimostrare una duplice causa: da un lato la perdita proveniente dalla braga dell'appartamento sovrastante, parte privata dell'impianto idraulico; dall'altro la lesione della colonna fecale condominiale, accertata sia dalla ditta intervenuta nel settembre 2024 sia dal perito del ricorrente.
Il giudice ha evidenziato come l'usufruttuario sia custode dell'immobile ai sensi dell'art. 2051 c.c., rispondendo dei danni derivanti dalla cosa che ha in uso e controllo.
Diversa la posizione del nudo proprietario, nei cui confronti il Tribunale rigetta la domanda. Non risulta infatti alcuna relazione materiale con l'immobile né una preventiva messa in mora, elementi necessari per radicare una responsabilità cautelare.
Quanto al condominio, il Tribunale riconosce il fumus della responsabilità per la mancata manutenzione della colonna fecale, parte comune ai sensi dell'art. 1117 c.c.
Il periculum in mora è stato ritenuto "eccezionalmente grave": il solaio presentava sfondellamenti, ferri scoperti, buchi passanti e impianti elettrici esposti in un ambiente saturo di umidità. Il danno, già in atto e in rapido aggravamento, metteva a rischio l'incolumità delle persone e non può attendere i tempi del giudizio ordinario.
Il Tribunale ha ordinato quindi all'usufruttuario di riparare la braga e ogni elemento dell'impianto privato lesionato, e all'amministratore di provvedere alla riparazione della colonna fecale condominiale. Entrambi sono stati condannati ad eseguire gli interventi entro novanta giorni, con applicazione di una misura coercitiva ex art. 614‑bis c.p.c. pari a 50 euro per ogni giorno di ritardo. Le spese del procedimento sono poste in solido a carico dell'usufruttuario e del condominio.
Considerazioni conclusive
La norma di cui all'art. 2051 cc, secondo la quale ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito, prevede una responsabilità presunta in capo al custode per i danni provocati dalla cosa che ha in custodia.
Il fondamento della responsabilità prevista dall'art. 2051 cc dev'essere, dunque, individuato nel dovere di custodia che grava sul soggetto che, a qualsiasi titolo, ha un effettivo e non occasionale potere fisico sulla cosa in relazione all'obbligo di vigilare affinché la stessa non arrechi danni a terzi. (Giudice di Pace di Nocera Inferiore 19 giugno 2025, n. 858).
Ne consegue che, quando il bene è nella disponibilità dell'usufruttuario, è quest'ultimo a rispondere ex art. 2051 c.c., poiché egli è il titolare della custodia e il soggetto che gode e utilizza il bene in via esclusiva (Cass. civ., sez. III, 5 luglio 2004, n. 12280; Cass. civ., sez. I, 1 marzo 1995, n. 2301).
Tale conclusione discende dal presupposto strutturale della responsabilità da custodia, che non richiede la proprietà del bene, ma la sussistenza di un potere sulla cosa idoneo a prevenire ed evitare l'insorgenza del danno. In tale prospettiva, l'usufruttuario (che ha il godimento pieno del bene e ne cura la manutenzione ordinaria) è il custode naturale dell'immobile e risponde dei danni derivanti dal suo deterioramento o dal malfunzionamento degli impianti privati, salvo che provi il caso fortuito. Il nudo proprietario può essere chiamato a rispondere solo quando risulti aver mantenuto un contatto concreto con il bene oppure sia stato previamente messo a conoscenza della situazione dannosa. In mancanza di tali elementi, non è possibile attribuirgli alcun effettivo potere di controllo sulla cosa, e dunque non può esserne considerato custode.
