Il tema dei poteri dell'assemblea ha assunto particolare rilievo negli ultimi anni, soprattutto alla luce dell'evoluzione della normativa che ha ampliato il perimetro delle competenze assembleari includendovi anche interventi diretti a garantire la sicurezza del condominio.
In tale contesto, si è posto il problema della legittimità delle delibere assembleari che introducono o estendono servizi di vigilanza o guardiania nonché dei limiti entro cui tali decisioni possano essere adottate a maggioranza e sottratte al sindacato giudiziale di merito.
La questione è stata affrontata dal Tribunale di Napoli (sentenza n. 4834 del 24 marzo 2026) il quale è stato chiamato a pronunciarsi sulla legittimità di una delibera assembleare che aveva disposto l'estensione del servizio di guardiania notturna a tutte le notti dell'anno, a tutela della sicurezza del complesso condominiale.
Il giudice, pur richiamando l'orientamento tradizionale secondo cui i servizi di vigilanza sarebbero estranei alle attribuzioni dell'assemblea in quanto rivolti a perseguire finalità non direttamente connesse alla conservazione e gestione delle cose comuni, ha ritenuto di rivisitarlo alla luce delle modifiche introdotte dalla riforma del condominio e del crescente potenziamento degli interventi e degli strumenti di promozione e garanzia della sicurezza, affermando che l'istituzione di un servizio di guardiania non integra uno straripamento di competenze da parte dell'assemblea.
Servizio di guardiania in condominio e poteri dell'assemblea. Fatto e decisione
Alcuni condòmini impugnavano una delibera assembleare con la quale era stata approvata, a maggioranza e non all'unanimità dei consensi, l'istituzione di un servizio di guardiania notturna da espletarsi tutte le notti dell'anno, chiedendo che ne venisse accertata e dichiarata la nullità o l'annullabilità.
Gli attori, in particolare, sostenevano l'illegittimità della delibera in quanto: a) esulava dalle competenze dell'assemblea, in quanto il servizio di guardiania era rivolto a perseguire finalità estranee alla conservazione e gestione delle cose comuni; b) aveva approvato la spesa del servizio di guardiania notturna ponendola a carico del solo Condominio e non anche degli altri immobili che avevano accesso dallo stesso civico e che pure beneficiavano di tale servizio.
Si costituiva in giudizio il Condominio chiedendo l'integrale rigetto della domanda attorea in quanto infondata in fatto e in diritto.
Istruita la causa in via documentale, il Tribunale ha respinto le domande attoree ritenendo legittima la decisione dell'assemblea in quanto: la problematica della sicurezza del condominio rientra tra i compiti affidati dal codice civile agli organi condominiali; il servizio di vigilanza incide sul valore delle proprietà sia individuali sia comuni; il servizio di guardiania è assimilabile al servizio di portierato pacificamente di competenza dell'assemblea.
Considerazioni conclusive
Nel valutare se vi fosse stato uno straripamento di competenze da parte dell'assemblea nella decisione di istituire un servizio di guardiania notturna nell'edificio condominiale, il Tribunale ha richiamato la giurisprudenza di legittimità in materia di attribuzioni dell'assemblea inerenti alla gestione delle cose e dei servizi comuni, facendovi rientrare, in conformità alle relative disposizioni del codice civile, anche i compiti di tutela della sicurezza dell'edificio condominiale.
In particolare, il Tribunale si è discostato dal risalente indirizzo della Corte di Cassazione secondo cui il servizio di vigilanza armata non rientra nei poteri dell'assemblea, ritenendo tale orientamento riferito ad un diverso contesto normativo in quanto precedente la riforma del Condominio del 2013.
Secondo tale orientamento della Suprema Corte, "in tema di condominio degli edifici, la delibera istitutiva di un servizio di vigilanza armata, per la tutela dell'incolumità dei partecipanti, è rivolta a perseguire finalità estranee alla conservazione e gestione delle cose comuni, e, quindi, non è riconducibile nella attribuzione dell'assemblea (art. 1135 c.c.); ne deriva che tale delibera, ancorché presa a maggioranza, non opera nei confronti dei condomini assenti all'assemblea e non può essere fatta valere per una ripartizione della relativa spesa anche a loro carico" (Cass. 4631/93 ed in termini analoghi, più recentemente, Tribunale di Catanzaro 3 ottobre 2023, n. 1586).
Il Giudice partenopeo, invece, valorizzando la più recente pronuncia della Cassazione n. 9839/21 secondo cui l'assemblea "è abilitata ad adottare qualunque provvedimento, anche non previsto dalla legge o dal regolamento di condominio (avendo le attribuzioni indicate dall'art. 1135 c.c. carattere meramente esemplificativo), purchè destinato alla gestione delle cose e dei servizi comuni" ha affermato che la tutela della sicurezza dell'edificio condominiale rientra tra i compiti affidati agli organi condominiali, dalle disposizioni del codice civile.
In particolare: l'art. 1135 u.c. c.c., stabilisce che "L'assemblea può autorizzare l'amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati [...], al fine di favorire [...] la vivibilità urbana, la sicurezza [...] della zona in cui il condominio è ubicato"; l'art. 1120, co. 2, n. 1, c.c., ammette innovazioni volte a migliorare la sicurezza degli edifici; l'art. 1122 ter c.c., attribuisce all'assemblea (con la maggioranza di cui al secondo comma dell'art. 1136 c.c.) la facoltà di approvare deliberazioni concernenti l'installazione, sulle parti comuni, di impianti di videosorveglianza.
Ed ancora, il Giudice ha richiamato l'art. 7, co. 1, bis, DL 14/17, conv. in L. 48/17, che ha coinvolto l'amministratore di condominio nei patti per la sicurezza urbana volti a potenziare gli interventi e gli strumenti di promozione e garanzia della sicurezza urbana.
Il Giudice è, pertanto, pervenuto alla conclusione che l'assemblea possa prendere decisioni attinenti alla problematica della sicurezza del condominio anche in considerazione della funzione dell'attività di vigilanza che non è solo quella di tutelare le proprietà esclusive, ma è anche quella di determinare il valore della proprietà collettiva delle parti comuni.
A giudizio del giudice, inoltre, tale conclusione è imposta dalla necessità di trattare in modo uniforme il servizio di guardiania ed il servizio di portierato considerato che a quest'ultimo vengono affidati compiti latu sensu di vigilanza, pacificamente di competenza dell'assemblea.
La decisione di adottare il servizio di guardiania notturna rientra nella valutazione discrezionale dell'assemblea sicché il giudice non può sindacare l'opportunità della scelta.
In definitiva, il Tribunale di Napoli ha affermato che è legittima la delibera assembleare adottata a maggioranza che istituisca o estenda un servizio di guardiania, anche notturna, in quanto la tutela della sicurezza dell'edificio rientra tra le attribuzioni dell'assemblea ai sensi degli artt. 1120 e 1135 c.c., come interpretati alla luce dell'evoluzione normativa. Ne consegue che tali decisioni attengono alla gestione dei servizi comuni e non sono sindacabili nel merito dal giudice.
