Nel contesto condominiale, la servitù di passaggio consente al titolare di accedere alla propria unità immobiliare transitando su una porzione di proprietà altrui. Tuttavia, il diritto del beneficiario può essere compromesso da modifiche strutturali del condomino, titolare del fondo servente, che rendono più difficile l'esercizio del passaggio. In questi casi si parla di aggravamento della servitù.
A tale proposito è particolarmente interessante una recente decisione del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere (sentenza del 3 luglio 2025 n. 2234).
La vicenda
La proprietaria di un appartamento al secondo piano di uno stabile citava in giudizio la vicina, lamentando una serie di interventi che ledevano i suoi diritti. In particolare, segnalava che la confinante aveva inserito nel muro divisorio le tubature dell'impianto idrico a servizio di due bagni ristrutturati, oltre a quelle dell'impianto di riscaldamento e condizionamento.
L'attrice evidenziava di essere titolare di una servitù di passaggio sul terrazzo della convenuta, riconosciuta da una sentenza del Pretore di Caserta del 1990, che ne sanciva l'esercizio "a richiesta" per il trasporto di oggetti ingombranti.
Tale diritto, secondo la condomina, risultava fortemente limitato dai lavori di ristrutturazione eseguiti dalla vicina e dall'installazione di una caldaia con relativo tubo di scarico, che ostacolava il passaggio.
Dopo il fallimento del tentativo di mediazione obbligatoria, la proprietaria dell'appartamento al secondo piano citava in giudizio la vicina, chiedendo al giudice il ripristino dello stato originario dei luoghi (mediante il corretto posizionamento delle tubature nel rispetto delle distanze previste dall'art. 889 c.c.), la rimozione dei manufatti che ostacolavano l'esercizio della servitù di passaggio e l'indicazione del soggetto incaricato della custodia delle chiavi del terrazzo, al fine di garantirne l'accesso.
La convenuta si difendeva sostenendo che la scelta di collocare la tubatura idrica nel muro divisorio era giustificata da esigenze tecnico-funzionali e igieniche, volte a ridurre la proliferazione batterica, mentre le tubazioni dell'impianto di riscaldamento e condizionamento non erano state posizionate a ridosso del confine né avevano causato danni alle strutture portanti, precisando che l'impianto era conforme alle normative vigenti e corredato da tutte le certificazioni richieste.
La vicina inoltre evidenziava che le difficoltà nel trasporto di oggetti ingombranti non derivavano dal restringimento del terrazzo, bensì dalle dimensioni ridotte della porta a due ante e del pilastro che la sorregge, nonché dal varco di accesso alla proprietà dell'attrice, più stretto rispetto al primo ingresso e al passetto del balcone.
La decisione
Per quanto riguarda l'aggravamento della servitù di passaggio, la domanda della condomina è stata accolta dal Tribunale. Lo stesso giudice ha evidenziato che l'attrice ha dimostrato il proprio diritto di passaggio sul terrazzo di proprietà di parte convenuta, nonché le relative modalità di esercizio.
Su questo punto, il Tribunale ha evidenziato che una sentenza della Pretura di Caserta, regolarmente pronunciata e presumibilmente passata in giudicato dopo trentacinque anni, aveva già definito le modalità di esercizio della servitù.
Facendo riferimento a quanto previsto in un atto di acquisto, datato 13 febbraio 1955, il giudice aveva stabilito che il diritto di passaggio doveva essere esercitato "a richiesta" del titolare e limitato esclusivamente al trasporto di masserizie e bagagli voluminosi, non altrimenti trasportabili attraverso le scale.
Tuttavia, come ha sostenuto il Tribunale, l'analisi delle prove presentate dall'attrice, tra cui le fotografie allegate alle memorie, ha evidenziato un restringimento significativo del corridoio lungo il terrazzo.
Questa circostanza è stata confermata anche dal consulente tecnico nominato dal Tribunale, il quale ha rilevato che, nonostante la presenza di vani, sedute e ripiani, il passaggio con bagagli ingombranti era possibile lungo quasi tutto il terrazzo, tranne in un punto specifico.
In quel tratto, infatti, è stata realizzata una parete in laterizio larga 35 cm e profonda 10 cm, tale da ostacolare concretamente il transito.
Il consulente tecnico d'ufficio ha rilevato che, considerando l'ingombro di una persona e di un bagaglio voluminoso, la conformazione attuale del terrazzo avrebbe consentito l'esercizio della servitù di passaggio solo nei punti privi di impedimenti strutturali.
Poiché l'ostacolo riguarda esclusivamente quel segmento del terrazzo, il Tribunale ha ordinato la demolizione della parete in laterizio, posta a circa 6,65 metri dall'ingresso dell'appartamento dell'attrice, in corrispondenza di un pilastro in muratura, al fine di ripristinare lo stato dei luoghi e garantire alla proprietaria il pieno esercizio del proprio diritto di passaggio.
Considerazioni conclusive
L'art. 1067 c.c. stabilisce che il proprietario del fondo dominante non può fare innovazioni che rendano più gravosa la condizione del fondo servente. La modifica dello stato dei luoghi sul fondo servente non determina un "automatico" aggravamento della servitù, dovendo questo essere valutato, caso per caso, in relazione al complesso delle circostanze in concreto esistenti, tenendo conto delle prove fornite dalle parti. . l giudice di merito deve accertare perciò se il maggior godimento per il fondo dominante comporti o meno un'intensificazione del peso gravante sul fondo servente (Cass. civ., sez. II, 15/01/2025, n.997; Cass. civ., sez. II, 23/08/2023, n.25096).
Qualora venga accertato un restringimento del passaggio (ad esempio per la costruzione di una parete o l'installazione di manufatti) che impedisca il transito con oggetti ingombranti, il giudice può ordinare la demolizione delle opere che costituiscono l'aggravio.
Nel caso esaminato la condomina ha richiesto una copia delle chiavi di accesso al terrazzo, per l'esercizio del diritto di passaggio. La domanda è stata giustamente respinta.
Il giudice ha precisato che l'attrice deve rivolgersi direttamente alla proprietaria del terrazzo per ottenere le chiavi, poiché, come stabilito dalla sentenza del Pretore di Caserta, il diritto di passaggio si può esercitare semplicemente formulando la richiesta alla vicina.
Il Tribunale ha respinto invece la domanda volta ad ottenere lo spostamento della tubatura idrica posta ad una distanza inferiore a quella prevista ex art. 889 c.c. La giurisprudenza ha chiarito che in situazioni simili occorre valutare il contesto concreto, e che le regole sulle distanze non si applicano rigidamente quando si è in presenza di strutture condivise e integrate, come nel caso di un muro divisorio interno tra appartamenti (Cass. civ., sez. II, 24/11/2020, n. 26680).
