Il desiderio di migliorare la fruibilità del proprio appartamento può condurre il titolare ad utilizzare il muro comune del fabbricato a tale scopo. Si pensi al banale caso del motore del condizionatore, montato sulla parete esterna, magari al pari di quanto avevano già fatto altri proprietari dell'edificio. In tale circostanza, la modifica sarebbe legittima, anche senza l'autorizzazione assembleare, poiché l'ipotesi rientrerebbe nell'ambito dell'uso consentito della cosa comune di cui all'art. 1102 cod. civ.
Molto meno banale, invece, sarebbe il caso del condòmino che dovesse realizzare un balcone a livello con annessa pensilina a copertura del medesimo. In tale circostanza, infatti, si modificherebbe, sensibilmente, la sagoma dell'edifico e, con buona probabilità, si toglierebbe aria e luce agli immobili sottostanti. Se queste dovessero essere le caratteristiche dei descritti manufatti, l'assenza di autorizzazione dell'assemblea dovrebbe condurre alla rimozione delle opere ed al ripristino dello status quo ante.
È accaduto ciò anche nella vicenda oggetto del procedimento dinanzi alla Corte di Appello di Palermo ed appena culminato con la recente sentenza n. 1824 del 11 dicembre 2025. Infatti, in un edificio, la proprietaria del primo piano aveva rimosso il balcone, a petto, con relative ringhiere, su cui affacciava il proprio immobile, sostituendolo con un balcone a livello, con tanto di pensilina in plexiglas a copertura del medesimo. Per il condominio, però, non si trattava di opera minori e di una semplice modifica della parete comune. Per questa ragione, chiedeva la rimozione dei manufatti.
Ebbene, come si sarà risolta questa lite sviluppatasi in ben due gradi di giudizio? Scopriamolo insieme.
Pensilina o tettoia appoggiata al muro condominiale: è un legittimo uso della cosa comune?
In ambito condominiale, esiste una norma che legittima l'uso della cosa comune, ad esempio modificandola in modo non rilevante, purché sia garantito il pari utilizzo degli altri e sempreché la modifica non comporti alcun cambio di destinazione del bene. Si tratta dell'art. 1102 cod. civ. «Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto».
Pertanto, allorché sussistano queste condizioni, la modifica apportata non richiede alcuna autorizzazione assembleare e gli altri proprietari non possono pretendere il ripristino del cosiddetto status quo ante.
Ebbene, fatta questa premessa, realizzare una pensilina o una tettoia in appoggio al muro condominiale è legittima? In questo caso, si può dire che si tratta di un'opera che non altera la destinazione del bene e che non danneggia, in alcun modo, il pari diritto degli altri?
Sull'argomento, non mancano pronunce giurisprudenziali che legittimano queste opere anche se dovesse esserci il dissenso degli altri proprietari. Ad esempio, la realizzazione di una pensilina in appoggio al muro condominiale è stata ritenuta conforme al dettato dell'art. 1102 cod. civ., in assenza di finestre o balconi che prospettano sulla medesima e in mancanza di una significativa alterazione dell'originaria fisionomia della palazzina condominiale.
In caso contrario, invece, allorché sia, ad esempio, impedito l'affaccio dai piani superiori oppure sia provocato un deprezzamento dei piani inferiori, dovuto alla perdita di aria e luce, la modifica della cosa comune apparirebbe meno giustificabile e, inevitabilmente, da sottoporre alla autorizzazione del condominio.
Balcone a livello ed annessa pensilina sul muro comune: vanno rimossi se ostruiscono aria e luce agli altri condòmini
Nel caso in commento, il balcone a livello dell'appartamento del primo piano e l'annessa pensilina a copertura erano state ritenute opere minori e, in quanto tali, rappresentanti un uso legittimo della cosa comune ex art. 1102. Tali conclusioni erano state raggiunte, a seguito della Ctu, ed avevano indotto il Tribunale, in prima istanza, a respingere la domanda di abbattimento dei manufatti e di ripristino del muro comune.
Invece, sul punto, per la Corte di Appello di Palermo, la decisione di primo grado era stata sbagliata. Era innegabile, infatti, che le anzidette opere oscurassero e togliessero aria al piano inferiore e, in particolar modo, alla chiostrina annessa all'immobile destinato al portiere di proprietà condominiale. Tali circostanze, inoltre, avevano determinato un inevitabile deprezzamento del bene oltre alla modifica sostanziale della sagoma dell'edificio.
Per tutte queste ragioni, il balcone e la pensilina dovevano considerarsi delle innovazioni e, pertanto, in assenza di autorizzazione assembleare, dovevano essere rimosse. L'appello, perciò, è stato accolto e la Corte ha ordinato il ripristino dello status quo ante.
Considerazioni conclusive
Nella vicenda in esame, l'appellata proprietaria, responsabile di aver realizzato il balcone a livello e la pensilina, si era difesa citando un precedente giurisprudenziale secondo il quale «In tema di condominio di edifici, la costruzione da parte di uno dei condomini di una tettoia, appoggiata al muro perimetrale condominiale, a copertura di alcuni posti auto siti all'interno della sua proprietà esclusiva e di una scala di accesso alla propria abitazione, non integra violazione delle norme invocate dal ricorrente, se la costruzione della tettoia non contrasti con la destinazione del muro e non impedisca agli altri condomini di farne uso secondo la sua destinazione, non rechi danno alle parti comuni e non determini pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio (Cass., Sez. IL 17 marzo 2008, n. 7143)».
Le predette affermazioni della Cassazione non erano, però, pertinenti al caso sottoposto all'attenzione della Corte di Appello di Palermo. La vicenda esaminata dagli Ermellini si caratterizzava, infatti, per una tettoia su cui non si affacciavano finestre o balconi e di dimensioni tali da non alterare la sagoma dell'edificio (Cass. n. 7870/2021).
Per cui, la decisione della Corte di Appello di Palermo pare condivisibile e in linea con il dettato normativo sull'argomento.
