Nel caso di un supercondominio, le singole palazzine che lo costituiscono sono del tutto autonome e distinte dalle altre. Esse affrontano delle spese per dei beni comuni che non hanno nulla a che vedere con quelli degli altri edifici e redigono un proprio bilancio.
Tuttavia, nel supercondominio esistono alcuni elementi che servono tutti i fabbricati del complesso immobiliare.
Ebbene, a proposito di questi e della loro gestione, inevitabilmente le spese dovranno essere ripartite tra tutte le palazzine che costituiscono il supercondominio e tra i relativi proprietari.
Ad esempio, nel caso sottoposto al vaglio della Corte di Appello di Napoli e recentemente culminato con la sentenza n. 3985 del 28 luglio 2025, il bene in comune di un supercondominio era un vialetto che, come tutti i cespiti, necessitava di una regolare gestione, del pagamento delle relative spese di amministrazione (manutenzione ordinaria e straordinaria, illuminazione, etc) e del bilancio da approvare al termine di ogni esercizio finanziario.
A quanto pare, però, nel bilancio approvato nel giugno del 2017, erano state contabilizzate delle poste debitorie a carico di una proprietaria di una delle palazzine del complesso che, secondo la versione della condomina, erano state, invece, saldate a mani dell'amministratore di quell' edificio.
Per questo motivo, in primo grado, era stato chiesto l'annullamento della delibera di approvazione del rendiconto espressa dall'assemblea del supercondominio.
Pertanto, come si è risolta la diatriba? Non ci resta che approfondire la questione.
Bilancio non contabilizza il pagamento parziale delle quote condominiali: è valido?
Nel caso in commento, nel corso del primo grado di giudizio, è emerso che la parte attrice aveva saldato, almeno in parte, le proprie poste debitorie relative agli oneri di compartecipazione alle spese comuni del suo supercondominio.
Per questa ragione, secondo il Tribunale di Napoli, il bilancio era stato redatto scorrettamente e il deliberato di approvazione del rendiconto doveva essere annullato. Non era importante, infatti, accertare l'esatta misura delle spese versate dalla condomina, ma soltanto di verificare la correttezza del bilancio, in tal caso evidentemente mancante.
In particolare, però, sulla questione, l'ufficio partenopeo ha rilevato una circostanza non di poco conto. Il pagamento delle spese in contestazione era avvenuto a mani dell'amministratore della rispettiva palazzina. Questi non aveva, poi, girato al supercondominio quanto aveva ricevuto.
Tuttavia, per il Tribunale di Napoli nulla poteva essere addebitato alla condomina. Essa si era liberata da ogni onere versando le quote al proprio rappresentante. Quest'ultimo, perciò doveva considerarsi come un adiectus solutionis causa, cioè un soggetto incaricato dal creditore supercondominio a ricevere la prestazione a lui dovuta.
Riscossione quote supercondominio: quale ruolo ha l'amministratore della singola palazzina?
Nella vicenda in esame, la Corte di Appello di Napoli ha affrontato il tema dell'amministratore della singola palazzina di un supercondominio e del suo ruolo in tema di riscossione delle quote di gestione del complesso immobiliare.
Sul tema, l'ufficio partenopeo ha distinto due ipotesi:
- nella prima, l'amministratore del singolo edificio potrebbe essere considerato un adiectus solutionis causa, cioè un incaricato del creditore supercondominio a ricevere le quote dai proprietari del rispettivo edificio.
In questo caso, il pagamento, eseguito a mani del proprio amministratore, libererebbe da ogni onere il condòmino verso il supercondominio.
L'eventuale mancata ricezione delle quote imporrebbe al supercondominio di annotare in bilancio la mancanza come una posta debitoria a carico dell'amministratore del singolo edificio;
- nella seconda, l'amministratore del singolo fabbricato potrebbe essere considerato come un semplice mandatario dei proprietari dei rispettivi edifici. In tale circostanza, il pagamento eseguito a mani del proprio amministratore non libererebbe da ogni onere il condòmino verso il supercondominio.
L'ipotetico mancato incasso delle quote imporrebbe al supercondominio di annotare in bilancio l'inadempienza come una posta debitoria a carico del rispettivo proprietario che poi dovrebbe vedersela col proprio amministratore che avrebbe violato il mandato.
Ebbene, dice la Corte di Appello di Napoli, in tema di pagamento delle quote comuni, per stabilire nel caso concreto quale ruolo assume l'amministratore della singola palazzina di un supercondominio, occorre leggere il regolamento del complesso immobiliare. Infatti, solo all'interno di questo documento è possibile trovare la soluzione.
Tuttavia, nel caso in commento, secondo l'ufficio partenopeo, il regolamento risultava generico e perciò non era stato utile allo scopo.
Ad ogni modo, in considerazione dell'avvenuta cessata materia del contendere e in ragione della buona fede di tutte le parti del procedimento, la Corte di Appello di Napoli ha deciso di compensare le spese processuali.
