Molti complessi condominiali sono caratterizzati dalla presenza di più edifici. Essi costituiscono le cosiddette scale del condominio. In molti casi, questi fabbricati distinti hanno poche cose in comune. Ad esempio, il cortile d'ingresso oppure il giardino al servizio dei vari proprietari. Altri beni, invece, servono soltanto alla singola scala e le relative spese di gestione sono a carico esclusivo dei condòmini della medesima. Qualora dovesse essere questo il caso, i proprietari degli immobili facenti parte delle altre scale non avrebbero alcuna competenza e/o responsabilità.
Si è discusso di questo argomento anche nella recente sentenza del Tribunale di Nocera Inferiore n. 1303 del 18 maggio 2026. In particolare, questa lite sorgeva in merito ad un deliberato assembleare in cui i condòmini di una scala avevano deciso di modificare l'impianto idrico al servizio del loro edificio. Più precisamente, era stato stabilito che la conduttura fosse posizionata "fuori traccia", in luogo della precedente collocazione interrata. Ebbene, secondo la tesi di una dissenziente, la decisione doveva essere presa dall'intero condominio poiché la nuova tubazione avrebbe attraversato le pareti comuni dell'intero complesso condominiale.
Tuttavia, se l'impianto idrico serve solo una scala, è giusto che i lavori siano decisi e pagati solo dai proprietari interessati? Vediamo come ha risposto a questa domanda l'ufficio campano.
Se l'impianto idrico serve solo una scala, chi paga le spese di manutenzione?
Secondo il Codice civile, il criterio di ripartizione delle spese a carico di tutti i proprietari dell'edificio, valorizzato e quantificato in base alle vigenti tabelle millesimali generali, non può essere applicato per quei beni o quei servizi di cui usufruiscono soltanto alcuni condòmini e che soltanto questi possono utilizzare.
Si pensi, ad esempio, al caso della copertura, distinta e separata, di una delle scale di un complesso condominiale. Ovviamente le spese di gestione di questo bene saranno, esclusivamente, a carico dei proprietari degli appartamenti sottoposti alla copertura e non potranno, certo, essere addebitate agli altri condòmini del complesso.
Chiaramente, questa regola è sancita dal Codice civile «Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità (art. 1123 co. 4 cod. civ.)».
Secondo la giurisprudenza della Cassazione, infine, il fatto che un impianto e/o un bene condominiale serva solo una parte del fabbricato influisce anche sull'assemblea, sulla composizione del consesso e sulle sue decisioni.
Se l'impianto idrico serve sola a una scala del condominio, in assemblea votano soltanto i proprietari di questo edificio
Nella lite in esame, la contestazione mossa dalla parte attrice, secondo la quale l'assemblea impugnata era invalida, poiché formatasi con la partecipazione e il voto dei soli proprietari di una scala del complesso condominiale, non è stata accolta dal Tribunale di Nocera Inferiore.
Secondo l'ufficio campano, l'argomento all'ordine del giorno, cioè la modifica dell'impianto idrico al servizio solo della scala de quo, imponeva tale modalità di partecipazione. Gli altri proprietari del condominio, infatti, cioè quelli relativi alle altre scale, non avevano alcuna competenza a riguardo.
Inoltre, la circostanza che, con la modifica, la conduttura attraversava le pareti comuni dell'intero complesso era del tutto irrilevante. Ciò non mutava la titolarità dell'impianto, il suo asservimento esclusivo e la ripartizione delle spese.
L'impugnazione, perciò, è stata rigettata e la parte attrice è stata condannata al pagamento delle spese processuali.
Considerazioni conclusive
In tema di beni, servizi ed impianti in condominio, da cui traggono utilità soltanto alcuni proprietari e della rispettiva responsabilità sugli oneri di gestione e sulle decisioni da prendere, la sentenza del Tribunale di Nocera Inferiore è in linea con la giurisprudenza della Cassazione.
Secondo gli Ermellini, infatti, in tale circostanza, il quorum costitutivo e deliberativo non può non essere calcolato considerando soltanto i proprietari a cui il bene e/o l'impianto serve in via esclusiva «Sussiste condominio parziale "ex lege", in base alla previsione di cui all'art. 1123, comma 3, c.c., ogni qualvolta un bene, rientrante tra quelli ex art. 1117 c.c., sia destinato, per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, al servizio e/o godimento esclusivo di una parte soltanto dell'edificio condominiale; tale figura risponde alla "ratio" di semplificare i rapporti gestori interni alla collettività condominiale, sicché il "quorum", costitutivo e deliberativo, dell'assemblea nel cui ordine del giorno risultino capi afferenti la comunione di determinati beni o servizi limitati solo ad alcuni condomini, va calcolato con esclusivo riferimento a costoro ed alle unità immobiliari direttamente interessate (Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4127 del 2 marzo 2016)».
