Risarcimento per occupazione abusiva dei parcheggi: la mancata disponibilità dei corrispettivi di vendita è un danno risarcibile

Il tema del risarcimento del danno da occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di terzi è stato oggetto di approfondita disamina da parte della giurisprudenza di legittimità, in particolare con la sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione n. 33645/2022, che ha fornito i criteri per l'individuazione e la liquidazione delle diverse voci di danno risarcibile in tali ipotesi.

La pronuncia in esame della Corte d'Appello di Cagliari del 21 ottobre 2025 si inserisce in questo solco interpretativo, applicando i principi enunciati dalla Suprema Corte e chiarendo, nel giudizio di rinvio, che l'unica voce esaminabile è il danno da mancata disponibilità dei corrispettivi derivanti dalla vendita degli immobili occupati sine titulo, da quantificare in termini di interessi sul capitale non tempestivamente percepito.

La vicenda

Una società immobiliare, proprietaria di numerose porzioni immobiliari all'interno di una lottizzazione, aveva convenuto in giudizio un condominio lamentando turbative e impedimenti all'uso e alla vendita di aree di sua proprietà, utilizzate come parcheggi dai condomini. Il condominio aveva resistito eccependo l'usucapione delle aree stesse.

Il Tribunale aveva accolto l'eccezione del condominio e rigettato le domande della società attrice. In appello, la domanda di rivendica era stata accolta, ma quella risarcitoria era stata respinta. La Corte di Cassazione, con sentenza n. 20215/2012, aveva cassato la decisione d'appello limitatamente al rigetto della domanda risarcitoria, rinviando la causa alla Corte territoriale.

In sede di primo rinvio, la Corte d'Appello aveva nuovamente rigettato la domanda risarcitoria, ritenendo che il danno da occupazione illegittima fosse in re ipsa ma che il riconoscimento sulla base del valore locativo presupponesse l'allegazione di un pregiudizio derivante dall'impossibilità di godimento del bene, non dedotto nel caso concreto. Inoltre, aveva ritenuto incompatibili le domande di rivendica e risarcimento nella misura richiesta.

La società immobiliare aveva proposto ricorso per cassazione, lamentando tra l'altro il fraintendimento del petitum e la violazione del principio dell'integralità del risarcimento. La Suprema Corte, con ordinanza interlocutoria n. 3946/2022, aveva rimesso la decisione alle Sezioni Unite, che con sentenza n. 33645/2022 avevano accolto in parte le doglianze dell'attrice e rinviato nuovamente la causa alla Corte d'Appello.

La decisione

In sede di secondo rinvio, la Corte d'Appello di Cagliari ha riconosciuto come unica voce risarcibile il danno da mancata disponibilità dei corrispettivi derivanti dalla vendita degli stalli, quantificato negli interessi che la società avrebbe potuto percepire se avesse avuto tempestivamente a disposizione tali somme.

La motivazione richiama puntualmente i principi enunciati dalle Sezioni Unite:

«Nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta; nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato; nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, quale quello che, in mancanza dell'occupazione, egli avrebbe concesso il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o che lo avrebbe venduto ad un prezzo più conveniente di quello di mercato.»

La Corte territoriale ha quindi precisato che:

«Resta il danno in termini di interessi sul capitale, ove tempestivamente percepito, che il principio di integralità del risarcimento impone al giudice del merito di valutare.»

Quanto al perimetro del rinvio, la Corte ha chiarito che la quantificazione doveva avvenire «avuto riguardo alla sostanziale doglianza dell'attrice nell'atto introduttivo, nel quale aveva denunciato l'impossibilità di vendita dei parcheggi […]», e che non rilevava la circostanza dell'accatastamento originario di soli 33 stalli, poiché la pretesa aveva ad oggetto tutte le porzioni occupate e l'eccezione di usucapione aveva riguardato l'intera area.

Sulla base della documentazione prodotta (preliminari di vendita e prezzi praticati), la Corte ha individuato il capitale di riferimento nel valore di lire 8.000.000 per ciascun parcheggio (pari a euro 4.131,66), ritenendo che, trattandosi di obbligazione di valore, tale importo esprimesse il concreto valore di mercato al momento dell'introduzione del giudizio.

Per la liquidazione del pregiudizio, la Corte ha applicato, sul capitale rivalutato anno per anno, il saggio di rendimento netto dei BOT di durata annua, in conformità al recente arresto di legittimità (Cass., 4 agosto 2025, n. 22441), non essendo stato allegato né provato un diverso maggior/minor danno.

Il dispositivo ha quindi condannato il condominio al pagamento, per ciascuno dei 150 parcheggi, di un importo determinato applicando il saggio di rendimento netto dei BOT di durata annua al capitale di euro 4.131,66 rivalutato anno per anno dal 4 aprile 2001 (data di introduzione del giudizio di primo grado), oltre interessi al tasso legale dalla presente pronuncia.

I riferimenti giurisprudenziali

I principi applicati sono quelli enunciati dalle Sezioni Unite della Cassazione n. 33645/2022, che hanno ricondotto a sistema le voci risarcitorie in caso di occupazione sine titulo e, per il caso in esame, hanno delimitato la materia del rinvio alla voce di danno consistente negli interessi sul capitale dei corrispettivi di vendita non incassati per tempo.

La Corte territoriale richiama inoltre Cass. n. 22441/2025 in tema di modalità di calcolo degli interessi compensativi su somme non tempestivamente percepite.

«Il danno in termini di interessi sul capitale ove tempestivamente percepito… deve essere valutato dal giudice del merito» (Cass. SS.UU. n. 33645/2022).

Considerazioni conclusive

La decisione si colloca in linea di continuità con l'indirizzo tracciato dalla Suprema Corte. In tema di occupazione abusiva, è risarcibile anche il pregiudizio derivante dalla mancata disponibilità dei corrispettivi di vendita, da commisurare agli interessi che il proprietario avrebbe maturato sul capitale se tempestivamente percepito.

In tale prospettiva, la Corte ha valorizzato la concreta allegazione della possibilità di vendita, richiamando i contratti preliminari prodotti e i prezzi effettivamente praticati.

Coerentemente con il decisum delle Sezioni Unite, il giudice del rinvio ha circoscritto l'accertamento alla sola voce degli interessi sul capitale, escludendo ulteriori voci non allegate o non provate, ovvero ormai coperte da giudicato interno (come la differenza tra il valore al momento dell'occupazione e quello alla restituzione).

La quantificazione è stata effettuata, come precisato in motivazione, «avuto riguardo alla sostanziale doglianza dell'attrice», applicando il criterio del rendimento netto dei BOT di durata annua sul capitale rivalutato anno per anno.

La pronuncia conferma che, in caso di occupazione senza titolo, la risarcibilità del danno patrimoniale deve essere limitata alle voci effettivamente allegabili e provabili, con particolare riferimento alla perdita di redditività del capitale che il proprietario avrebbe potuto impiegare se avesse tempestivamente percepito le somme dovute.