Recente e di particolare interesse è l'ordinanza emessa dal Supremo Collegio in data 7 gennaio 2022, n. 299.
I danni subiti dal conduttore: la vicenda
Il ricorso alla Cassazione viene promosso dal locatore dell'appartamento rilevando che la Corte d'appello avrebbe errato nell'accogliere l'impugnazione promossa dal Condominio contro l'ordinanza resa in primo grado dal Tribunale, rigettando la domanda avanzata dal condomino a titolo di risarcimento dei danni correlati al recesso della sua conduttrice dal contratto di locazione a causa della asserita condotta illecita condotta posta in essere dal Condominio volta a far valere l'incompatibilità dell'attività di comunità alloggio di assistenza per anziani e disabili svolta nel predetto immobile, stante l'espresso divieto di simili destinazioni contenuto nel regolamento condominiale.
Il condominio quindi agisce davanti alla Cassazione asserendo la responsabilità del Condominio per varie molestie arrecate dai condomini quali ad esempio il danneggiamento della cassetta postale, del citofono e del quadro elettrico, nonché per aver accusato la conduttrice di violazioni edilizie presentando denunce, a suo dire, prive di fondamento.
In secondo luogo viene evidenziato sempre dal condominio che a suo parere la Corte d'appello avrebbe errato nel pronunciarsi indebitamente sulla violazione del regolamento condominiale che di fatto non era oggetto del giudizio.
Questo ricorso non riesce a superare il filtro della declaratoria di inammissibililità.
Gestione condominiale consona al regolamento
Il Supremo Collegio ha ritenuto che non potesse qualificarsi come fondata l'azione proposta dal condomino nei confronti del condominio per le assunte molestie arrecate da quest'ultimo al conduttore della unità immobiliare locata dal primo, ove la gestione condominiale adotti provvedimenti per curare l'osservanza del regolamento di condominio, invitando il condomino locatore al rispetto di un divieto sancito dal regolamento del palazzo, divieto specifico di destinazione.
Il mancato rispetto delle norme interne del condominio da parte del singolo condomino è atto contrario al vivere collettivo del palazzo. D'altro canto i comportamenti volti a far rispettare il regolamento non possono intendersi come atti illeciti.
Stando così le cose, è chiaro che non possa trovare alcun fondamento o consenso la richiesta risarcitoria in capo al palazzo quando non vi è alcun profilo di responsabilità di quest'ultimo. (cfr. ad es., Cass., 22/06/2011, n. 13689; Cass., 11/05/2011, n. 10347).
Da quanto detto se ne deduce che poiché la necessaria osservanza del divieto regolamentare il è il fondamento del motivo del comportamento del Condominio convenuto, la Corte di Appello non ha errato né è caduta in alcun vizio di extra o ultrapetizione per aver basato su di esso la propria decisione.
Imputabilità e responsabilità risarcitoria
La Corte evidenzia altresì che non può imputarsi al condominio, come ente di gestione, l'imputabilità e la responsabilità risarcitoria per comportamenti fuori luogo dei singoli condomini, a questi direttamente ascrivibili.
Stante l'autonomia del mondo amministrativo da quello civile, non essendovi alcuna interferenza tra gli stessi, non si può dire che la presentazione di una denuncia o di un esposto, all'autorità giudiziaria o amministrativa, fondata o infondata che sia, non vale quale fonte di responsabilità per danni a carico del denunciante o dell'esponente, ai sensi dell'art. 2043 c.c., salvo che siano qualificabili come calunniosi.
Negli altri ambiti, l'attività pubblicistica dell'organo titolare della funzione giurisdizionale o della potestà provvedimentale si sovrappone in ogni caso all'iniziativa del denunciante, togliendole ogni efficacia causale e così interrompendo ogni nesso tra tale iniziativa ed il danno eventualmente subito dal denunciato (arg. da Cass. Sez. 3, 13/01/2005, n. 560; Cass. Sez. 3, 30/11/2018, n. 30988; Cass. Sez. 3, 10/06/2016, n. 11898).
La valutazione del nesso causale
In termini più ampi, la ricostruzione del nesso causale tra la condotta del danneggiante e l'oggetto dell'obbligazione risarcitoria implica una doppia analisi, uno sul piano fattuale e l'altro sul piano giuridico.
Occorre identificare il nesso di causalità materiale o di fatto che lega la condotta all'evento di danno da un lato e dall'altro il nesso di causalità giuridica che lega tale evento alle conseguenze dannose risarcibili.
Nella specie, il recesso della conduttrice dal contratto di locazione involge un apprezzamento di fatto che è stato compiutamente motivato e pertanto non può essere sindacabile nel giudizio di cassazione.
La conclusione finale è che il ricorso va dichiarato inammissibile.
Alcune ultime considerazioni
Spesso si incappa in clausole di regolamento di condominio che vietano le case di riposo e di cura per anziani ovvero, giungendo allo stesso risultato, in clausole che sanciscono di destinare gli appartamenti esclusivamente ad uso di civile abitazione o di studio, uffici professionali privati, oppure vieti di adibire gli stessi a stanze ammobiliate d'affitto, pensioni e locande.
Ciò significa che mai il condomino o il suo avente causa, quale ad esempio il conduttore, possano aprire una casa di cura per anziani nell'appartamento perché ciò è in contrasto con le regole del condominio.
Poiché l'attività è vietata, colui che l'ha posta in essere non può vantare alcun diritto perché la matrice, essendo illecita, non trova riconoscimento giuridico. Se poi la clausola del regolamento parlasse di attività recettiva, è probabile che vi rientri nel novero anche la casa di riposto, perché, come osservato dalla Suprema Corte n. 11609/2018, il dato che le comunità alloggio per anziani debbano possedere i requisiti edilizi previsti proprio per gli alloggi destinati a civile abitazione non contrasta con la diversa considerazione che le medesime comunità alloggio si connotano come strutture a ciclo residenziale, le quali prestano servizi socioassistenziali ed erogano prestazioni di carattere alberghiero (Cass. n. 11609/2018).
