Non è consentito all'assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire tra i condomini virtuosi il debito di una condomina morosa. È questo il principio espresso da una recente decisione del Tribunale di Genova (sentenza 17 luglio 2024 n. 2119).
Fatto e decisione
Alcuni condomini decidevano di impugnare la delibera assunta dall'assemblea avente ad oggetto l'approvazione del consuntivo e relativo riparto, sostenendo che era stato inserito nel detto documento contabile il riparto tra i condomini dei debiti (ammontanti a complessivi € 5.534,28) di una condomina morosa. Secondo gli attori tale questione non era stata segnalata ai condomini.
Inoltre evidenziavano che tale decisione era stata approvata senza la necessaria unanimità; infine sostenevano che l'importo addebitato a titolo di morosità non teneva conto di una somma ottenuta dal condominio a seguito dell'esecuzione immobiliare nei confronti della debitrice.
Alla luce di quanto sopra gli stessi attori, dopo l'esito negativo del procedimento di mediazione, richiedevano che la delibera impugnata fosse dichiarata invalida e/o comunque annullata. Si costituiva il condominio contestando la tesi degli attori.
In particolare il convenuto faceva presente che la decisione in discussione non richiedeva l'unanimità dei consensi, trattandosi di credito condominiale divenuto inesigibile, il cui corrispondente ammontare poteva essere diviso tra i condomini, con decisione adottata a maggioranza, essendo il debito divenuto comune, proprio a seguito della inesigibilità.
In ogni caso faceva presente che la somma acquisita dal condominio a seguito dell'esecuzione immobiliare, contrariamente a quanto affermato dagli attori, era stata accreditata nei bilanci precedenti ed era servita a coprire pregresse esposizioni debitorie della morosa. Il condominio perciò chiedeva il rigetto dell'impugnativa proposta dagli attori.
Il Tribunale ha affermato che attraverso un'analisi dell'intero consuntivo ogni condominio avrebbe potuto individuare l'indicazione del riparto dei debiti della ex condomina.
La relazione illustrativa sulla gestione ha precisato infatti che a seguito dell'esecuzione immobiliare attivata dai creditori terzi nei confronti della ex condomina conclusasi con il trasferimento della proprietà "abbiamo provveduto a ripartire tra i condomini il debito pregresso maturato fino all'anno 2017, come previsto dalla normativa vigente.
Le spese relative all'anno 2018 e successivi sono state regolarmente saldate dal nuovo proprietario".
L'importo poi di € 5.534,28, cioè il debito della morosa, è stato specificamente indicato nel rendiconto censurato, alla voce "Spese Giudiziarie" a debito dell'intero condominio.
Secondo il Tribunale, contrariamente a quanto affermato dagli attori, tali indicazioni hanno consentito ai singoli condomini di essere adeguatamente informati degli argomenti che erano stati chiamati ad esaminare nella convocata riunione, (anche se nella citata relazione illustrativa è emersa l'espressione "Non si evidenziano situazioni di morosità critiche" richiamata del resto dagli stessi attori in citazione).
Chiarito quanto sopra, il Tribunale ha affermato che, come sostenuto dagli attori, l'assemblea di condominio non può approvare, a semplice maggioranza, di ripartire tra tutti i condomini virtuosi il debito di un condomino moroso posto che, per spalmare la morosità del soggetto inadempiente, è necessario il voto all'unanimità.
A parere del Tribunale, quindi, la delibera di approvazione della ripartizione concreta della morosità di un condomino tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà è illegittima comportando, a carico dei singoli condomini, il pagamento di una somma ulteriore alla quota di spettanza, in deroga ai criteri di legge.
In ogni caso il giudicante ha notato come non risulti adeguatamente provata la totale inesigibilità del credito vantato nei confronti della ex condomina morosa, non potendosi ritenere la stessa integrata dalla sola espropriazione dell'immobile della condomina morosa.
In particolare, ad avviso del Tribunale, l'inesigibilità del debito non è stata dimostrata dal fatto che tutto il ricavato della vendita sia andato alla citata banca, titolare di ipoteca volontaria.
Considerazioni conclusive
La Cassazione ha affermato che in mancanza di diversa convenzione adottata all'unanimità, espressione dell'autonomia contrattuale, la ripartizione delle spese condominiali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità, fissati nell'art. 1123 c.c.; di conseguenza non è consentito all'assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire tra i condomini non morosi il debito delle quote condominiali dei condomini morosi. Tuttavia la regola della deliberazione all'unanimità - che costituisce il principio generale - non esclude del tutto l'ammissibilità dell'approvazione a maggioranza.
Infatti nell'ipotesi di effettiva, improrogabile urgenza di acquisire somme - come nel caso di aggressione (in executivis) da parte di creditore del condominio, in danno di parti comuni dell'edificio - può ritenersi consentita una deliberazione assembleare, la quale tenda a sopperire all'inadempimento del condomino moroso con la costituzione di un fondo - cassa ad hoc, tendente ad evitare danni ben più gravi nei confronti dei condomini tutti, esposti dal vincolo di solidarietà passiva (Cass. civ., sez. II, 05/11/2001, n. 13631).
Secondo un giudice di merito però se il credito è totalmente inesigibile o è consentito all'organo assembleare deliberare a maggioranza sul riparto dell'importo del tutto inesigibile dal debitore moroso, oppure - affermata la necessità della delibera all'unanimità e riconosciuto che la regola dell'unanimità comporta la sostanziale impossibilità che un organo collegiale quale l'assemblea dei condomini sia posto in grado di assumere qualsiasi deliberazione sul punto all'o.d.g. - deve concludersi nel senso che il disavanzo di bilancio non possa essere mai ripianato, essendo ineluttabile il suo "riporto" da un esercizio a quello successivo, soluzione con evidenza inaccettabile, non fosse altro perché contrastante con i principi basilari della contabilità condominiale (Trib. Monza 27 ottobre 2020, n. 1401).
